新房的下半場，卻是二手房的上半場

前不久，萬科董事長鬱亮在媒體座談會上表示，房地產行業將從特殊的行業，回歸成國民經濟中的一個普通行業，就像製造業一樣。

以鬱亮為代表的頭部地產商，此前還有一個斷論是，房地產已經進入下半場。

但他們所說的下半場，只是新房的下半場。存量房的上半場，才剛剛開始。這是攸克君觀看紀錄片《街角風雲》後的感受。

這個紀錄片解答了攸克君困擾已久的兩個疑惑。

第一個是，二手房中介機構吃差價是怎麼來的。

原來，90年代初還沒取消福利分房的時候，人們為改善住房條件或者改變居所的位置，就只有換房。沒錢登廣告，就在公園裡拉根塑料繩，把需求寫到紙片兒掛上去，彼此對上眼了，再到房管所辦手續去。

北京人所說的「房蟲兒」應運而生。年輕的于謙在電影裡就扮演了這種角色。A想從東城換到西城，B想從西城換到東城，他將這個信息傳遞給對方，並在中間撮合成交，中介費800塊到手。那相當於當時工薪階層一個月的工資。

房子有大有小，位置有好有壞，怎麼成交？加價。加價多少，不是A與B直接談，而是經過中介。這中間的「溝通黑箱」一眼便知：給A說B要加價2萬，跟B說A只願意加價1萬，中間的1萬中介拿走。於是，利用雙方信息不對稱的吃差價現象就此誕生。

後來取消福利分房，住房允許買賣，換房吃差價的這套模式很自然地搬到了二手房買賣裡。只不過發布信息的介質從公園裡移到了報紙中縫或下半版的一個個豆腐塊。C的房子賣30萬，跟D說要33萬，中間的3萬被中介吃了。那時的中介機構遍布每個街角，98%、99%都吃差價，而且是最重要的贏利模式。

如果攸克君沒記錯的話，商品房市場第一波的快速上漲是2003年下半年從上海杭州開始，2004年再擴散到北京等城市。那個時候的房地產市場開啟了新房的黃金時代，二手房中介機構才剛剛起步。但就在2004年，鏈家提出了「透明交易、籤三方約、不吃差價」的承諾。

這無異於砍掉自己的一隻手臂，很多經紀人除了吃差價就以為自己不會做別的。所以門店經紀人離職潮洶湧。但經過短短幾個月，鏈家的成交量大幅增長，經紀人也回來了。很快，不吃差價成為房地產經紀行業的行規，大家拼的是服務，靠佣金吃飯。

第二個疑惑是，鏈家怎麼突然冒出來並佔據了北京市場大部分份額？

不吃差價，確實帶來了鏈家交易量的大幅增長，以及門店數量的第一輪擴張。2004年底只有幾十家門店，到2005年底就有幾百家了。

但那個時候各種品牌的中介數量還是很多，鏈家雖然嶄露頭角，但沒有形成壓倒性優勢。

鏈家門家第二輪爆發式增長，是從2011年開始。那一年5月，鏈家開展真房源行動，攜手中消協啟動百萬保證金先行計劃，成為第一家在中消協建立先行賠付金的房地產經紀公司。

正如專家所說，那年頭的假房源不是哪一家的問題，是幾乎每個門店、每個平臺都充斥著假房源。經紀人正是利用假房源來吸引買家和租客到店諮詢，然後再用其他方式留住。鏈家的真房源承諾，再次向行業的另一個最大痼疾宣戰。

效果怎樣？最初幾個月，鏈家網訪問量急劇下降，經紀人大量流失，但僅僅只有幾個月。2011年年底，鏈家網的微笑曲線上揚了，並由此開啟了令人目瞪口呆的增長。

正如紀錄片所說，2012年到2014年這三年，鏈家北京門店數量和交易量均持續快速增長，知名度攀升，確立了在北京市場的絕對領先地位，無人撼動。

後來我們知道了，鏈家敢於開展真房源承諾的背後，是它在2010年建立的「樓盤字典」。這個應該就是屬於我們現在說的行業「新基建」，不動產的數位化。有了這個強大的基礎設施做支撐，鏈家以及貝殼才有信心也敢於作出真房源的承諾。

紀錄片一般都是講述歷史的。《街角風雲》勾畫了中國房地產經紀行業的成長史。人們總是以過去來判斷未來。那麼，我們能從這部紀錄片裡望見什麼樣的未來？

有個非常重要的背景，紀錄片限於篇幅沒有提到。

根據恆大研究院任澤平的研究，2018年底中國城鎮住宅存量達到276億平方米，3.11億套，城鎮人均住房建築面積33.3平方米。而根據國家統計局數據，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，如果其中80%為商品住宅則為13.6億平方米。合計為290億平方米。此前早就有專家稱，我國城鎮住宅存量超過300億平方米。城鎮存量住宅300億平方米左右，大致是不差的。

今年4月24日，央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組在《中國金融》撰文稱，我國城鎮家庭住房擁有率達到96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，城鎮戶均擁有住房1.5套。更早前，有專家根據抽樣調查的研究課題稱，一二線城市住宅的空置率超過20%。

以上數據可得出兩個結論：一是我國城鎮住宅存量巨大，大到全世界任何一個經濟體都無法比肩；二是96%的城鎮居民解決了基本住房問題，改善性需求將超過剛性需求，在限購限貸的調控下，置換成為優先選擇。——它們共同指向一個趨勢：屬於房地產經紀機構的存量房時代正在到來。

早在2014年，北京二手房交易額就超過新房，佔到整個市場成交額的63%，上海二手房交易超越新房的時間還要更早。當年8月，時任住建部政策研究中心主任說，40個重點城市的二手房交易佔新房交易的比例已達40%。6年後，這個比例應該早已超過50%。

2020年可能是新房與二手房的一個分水嶺。其標誌就是「三道紅線」融資新規的出臺。攸克君就此已經明確指出，房地產從此進入一個新時代，房企格局基本奠定，中小房企再難實現超越性增長，頭部房企將瓜分更多的市場份額，其不可避免的趨勢就是鬱亮說的，房地產回歸到一個普通行業。

但這是新房的回歸。存量房時代，二手房經紀機構的價值得以重估，這就是為什麼剛上市的貝殼找房，其市值迅速超過宇宙最大房企的奧秘所在。核心的原因只有一個，那就是，二手房的市場份額將快速向頭部企業集中。

過去的15年，以新房開發為主營業務的房企，和二手房交易為主營業務的中介機構，都分享到了這個行業持續增長的紅利；但以2020年為中線，房地產整個行業出現了結構的分化，新房業務觸及天花板，二手房業務打開了巨大的空間，主要資源將向二手房中介機構傾斜或者說吸收，就像此前的資源被新房市場吸收一樣。

鬱亮說，所有的房企都站在了同一起跑線，向管理要紅利。如果他說的「管理」包括了服務和品質，那麼，房地產紀經機構與房企的價值取向又達成了一致。不再吃差價，去除了假房源，經歷這一系列洗禮，房地產經紀機構就只有拼服務。當然，支撐它的是包括技術投入在內的強大基礎設施建設。

但無論如何，新的時代開啟了。