謝逸楓：萬人搶房的深圳正在醞釀應對「代持炒房」調控大招

文/謝逸楓

深圳、成都、杭州、南京等一二線城市正在陷入一個瘋狂搶房現象，萬人搶房，代持炒房熱潮，歸根結底是一二手住宅的房價倒掛現象。由於限價政策，造成新房與二手房的價格倒掛，且倒掛越高吸引的人就越多，普通中籤率不到1%。譬如成都，超2.2萬人搶194套房，超4萬人登記搶786套房，58000人搶774套房。還有杭州6萬人登記搶959套房、房價漲幅4.4%接近臨界點，南京現日光碟等一系列樓市過熱現象。

深圳一手房打新引起關注，由於一二手房市場價差巨大，千萬元級別的豪宅吸引上萬認購者，基本是打新謀利者。萬科瑧山海此次推出260套住宅，單價倒掛5萬元/平米，總價範圍1173萬-2556萬元。房企主動提示購買者，市場變化風險、貸款風險，針對深圳「打新熱」現象，不排除相關監管部門出臺政策，保障「房住不炒」政策落地，並提示代持購房者風險。

不可思議的是深圳，出現代持炒房，萬人搶房等過熱現象。深圳官方11月30日回應「代持炒房」，稱正在調查，違規將嚴肅處理。政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。深圳堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅決落實房地產調控政策，嚴格執行7月15日出臺的「新深八條」規定。

深圳官方11月30日明確表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進我市房地產市場平穩健康發展。

總有不切實際的房價調控建議，竟然有專家給深圳開出離譜的降房價藥方，還是助漲不漲的開徵房地產稅方案。最可笑的是網傳深圳將於2021年1月1日試點房地產稅，是一份錯的非常離譜的《深圳市房地產稅試點運行方案》，連報送的部門都是錯誤的，不要說內容編的亂七八糟。針對2020年8月這份謠傳的方案，官方及時的進行了闢謠回應。時隔三個月，又有好事之人發出來博取關注度，真的唯恐市場不亂。

11月30日，深圳官方回應了。深圳將開徵房地產稅的傳聞又一次在坊間流傳。根據一財媒體的記者當日致電深圳市住房和建設局，一位雷姓工作人員就此事表示：「外部流傳的消息來源不明，我們不做任何回應，一切以我們局發布的官方消息為準。」說明錯的非常離譜的《深圳市房地產稅試點運行方案》，是不存在的，是假的。

按照所謂的網傳方案，若依照網傳方案，重點打擊的是持有多套特別是三套以上房產的客群，對持有一套和二套的影響並不大。以兩套單價10萬、建築面積共200平方米的房子為例。如果一個家庭有三口人，人均60平米以上，每年徵收多出部分面積總價的1.5%。結果為超出面積20平米總價200萬元，每年徵收3萬元。如擁有三套房，結果就完全不一樣了，第三套總價1000萬，每年徵收2.5%即25萬元，70年徵收1750萬，房地產稅比房價還高。

若按套數徵收，可精準打擊5萬炒房客。據有關的資料顯示，深圳只有5.3萬人持有3套及更多商品房。人少了，徵收成本和徵收難度就會降低，而且對房價和經濟的影響會更低。毫無疑問，即使是深圳先行示範區的立法權的一次應用，房地產稅的立法與開徵，都必須根據稅收法定的原則，按照稅法的規定，不是地方立法的範圍。因此，這個所謂先行示範區的立法權，很難開徵房地產稅。

不要這麼急著繳納房地產稅。想一想，房地產稅真有如此大的抑制投資、降房價、代替土地財政、縮小貧富差距、完善稅收制度的作用，為什麼物業稅到試點的上海、重慶住宅房產稅，過去空轉超過10年了，就是沒有立法開徵房地產稅。簡單的講，沒有一個國家靠房地產稅來解決房地產的問題。不要說房地產稅在中國存在法理、條件、時機、重複徵稅等重大漏洞，連房地產稅的基本理論、草案都還沒有。

2020年深圳715樓市新政，調控加碼沒有遏制房價上漲，沒有抑制投資買房需求。恰恰相反是深圳房價一路高歌猛進上漲，地價則是水漲船高的翻倍上升，購房者瘋狂搶房，這就是為什麼。明白人都知道，深圳的房價、買房是老生常談的簡單問題。只要是解決不了土地，建不出房子，人口不斷的流入，出什麼調控手段都不好使。因為供需才是決定房價漲跌的關鍵，學習新加坡的住房模式，道理一樣。

現在建議出的調控政策，完全是不講市場，不講道德。不按經濟邏輯與市場規律出手，胡亂出調控政策。買賣市場是限購限貸限價限籤限售限企限離限戶型限面積限搖碼限房價漲幅，土地市場是限房價限競價限自持限配價，房企融資市場是融資新規335、限非標（保險、信託、基金）與發債及信貸融資、取消商品房預售實施現房銷售、取消住房公積金制度，還有是建議全款買房，開徵房地產稅。

看一看，都是抑制市場供應，抑制需求，針對房價、購房者、房企的政策。最尷尬的是都不是長期的、長效的調控政策，不是對供應端的完善。關鍵還是影響市場供需的調控政策建議，不利於解決房地產市場存在的問題。沒有一個是站在市場的供應端角度，增加土地、住房，完善住房供應體系與住房保障制度的政策。只是短期的、臨時性的行政調控措施，沒有一項是按照市場規律出的調控政策。

按照統計數據顯示，2020年1-10月，深圳合計成交33769套新房住宅，其中90㎡以下的新房住宅成交14198套，佔全市總量的42.0%。90-144㎡改善型新房住宅成交18344套，佔全市總量的54.3%。144㎡以上的新房住宅成交1227套，佔全市總量的3.6%。2020年1-10月，深圳合計成交82598套二手住宅，其中6月、7月、8月二手住宅成交均破萬套，715新政頒布後，二手樓市遇冷，從9月份開始成交量大幅萎縮。

在一座城市裡面，相比二手房，新房銷售額對於GDP的拉動作用更為巨大。而且，只有新房市場足夠熱鬧，開發商在公開土地市場的角逐才會更加激烈。按照美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，今年截至11月23日，深圳已經出讓了28宗居住用地，同比增幅高達133.3%；宅地的出讓總額達757.99億元，相較去年全年的397.09億元上漲了90.9%。

深圳是人地錯配最典型的城市，一直以來人多地少、錢多房少，都是房價上漲，買房難的根源。首先是供需不平衡，每年的新增人口超過40萬，新房的供應不到10萬套，供求比是4：1。其次是土地供應不合理，商品住宅用地供應的比例不到30%，商品住宅面積不到總量的60%。最後是住房結構不合理，商品房佔12%，非商品房佔到88%。因此，超過2000萬的人口城市，不要說商品房稀缺，即使丟個小產房出來，都會搶瘋了。

基於這份2013年的深圳住房調查數據顯示，深圳全市1035萬套的住房總量中，商品房約128萬套，政策性保障性住房約34萬套，單位及個人自建住房約55萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，工業區配套宿舍及其他168萬套。就是說，深圳的所謂農村歷史建築不少於700萬套。市面上面放盤的大部分是村委蓋建的樓盤，基本上是不能上市交易。

截至到2018年底，房企累計提供約1.8億平方米、180萬套商品住房，其中70%是中小戶型住房。深圳小產權房問題是長期發展過程中產生的。深圳目前容納了一共2000多萬人口。北京的數據可以拿來對比一下。北京也有2000多萬人口，住房總數不會低於深圳，可交易的商品房(含小產權房)有700萬套左右。除了農民房之外，北京還存在軍改房、保障房、員工宿舍等性質住房。

深圳的土地資源意向非常緊張。而深圳市原農村集體經濟組織共佔用約390平方公裡土地，約佔深圳建設用地的42%，其中僅有95平方公裡為合法用地。其餘近300平方公裡的土地上，所有的建築都是小產權房。對於土地資源嚴重匱乏的深圳來說，存量如此龐大的違法建築，已成為制約深圳城市發展的最大障礙。深圳市多年來也一直在探索相關的解決辦法，曾經出臺過多個關於小產權房政策。

2009年，深圳通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，由於確認產權的條件、處罰和補收地價款的標準與程序、辦理初始登記的條件與程序等具體辦法始終未明確。這些小產權房政策大都收效甚微，反而引起新一輪小產權房搶建熱潮。雖然深圳已經實現了城鄉一元化，將所有的土地都收歸國有，所有的原住民也都由農民變成了市民。但是深圳小產權房的產生仍然是因為歷史上的二元結構造成的。

深圳市官方一直對外回應，深圳不存在「小產權房」概念。小產權房通常是建在農村集體用地上，深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，農村集體土地已全部轉為國有，因此「小產權房」應被稱為「違法建築」。目前深圳小產權房有三種類型，一是村集體組織在村集體用地上建設的統建樓。二是一戶一棟上原村民超建和加建的樓層，稱農民房。三是外來開發商購買村裡的原村集體用地，未經合法報建手續而建設並出售的房屋。

紅本與綠本。目前深圳市核發的房產證有紅本和綠本兩種。紅本用於記載市場商品房產，業主享有該房產的佔有、使用、收益、處分權利。綠本用於記載非市場房產。凡「綠本」記載的房產，一律不得買賣，只表明對房產確權。1999年以前的違法建築已完成確權，頒發了房產證。1999年以後的違法建築，還在排隊領證。不管哪裡的小產權，就有這四個風險，產權瑕疵/沒有產權，房屋買賣合同無效，拆遷利益無法保障，依法拆除。

非官方統計數據顯示,在我國，目前有小產權房建設面積達六十多億平米。這個數量幾乎是中國房地產業近十年來的開發總量。如果單套按100平米計算的話，那麼，我國有6000萬套小產權房。據報導，深圳也有將近600萬套小產權，佔據總量的10%。全國有六千萬套小產權房，遲早要解決這個問題。近來，隨著不動產聯網登記的推行，小產權的歷史遺留問題解決開始撕開了口子。

目前深圳小產權房屋數量驚人，截至2011年年底，深圳小產權房達37.94萬棟，總建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。到2014年統計數據顯示，深圳小產權房總建築面積已經增至4.28億平。其中有住宅類小產權房1.72億平，佔40.08%，通過購買或者租賃居住在小產權房內的人口約737.87萬人，佔深圳總人口的56%。工業類違建1.80億平，佔比41.93%。商業和辦公類違建0.26億平，佔6.02%。

這是什麼概念，如果真的小產權房都入市，這將會增加60%以上的房產供給，從供求關係上來說，這會對房價產生較大的衝擊。實際上，目前從文件上來看，主要針對的是生產經營性歷史違建，並非全部的小產權房。不動產統一登記系統後，再次特別強調,要防止「小產權房」通過不動產登記合法化。這表明，小產權房要想真正合法化，還有很長的路要求。

不要說專家混亂出招，連央媒都瞎胡鬧。沒想到央媒還呼籲深圳「出臺房地產稅」，這是最不科學最不合理的最壞建議。別說房地產稅的法理不通與條件不具備及時機不成熟，就是能開徵，必須先徵求意見出草案，立法試點後全國開徵。為什麼不看看2011年上海、重慶的房產稅試點，九年了，解決了房價、買房問題嗎？照樣是上漲、搶房。關鍵是試點房產稅、爭論的房地產稅與房價、買房沒有半毛錢關係。

解決房價、買房的根本、根源，不是徵稅，是平衡供求關係。讓房價回歸市場，這才是符合經濟規律。為啥不呼籲深圳增加土地、住房供應，多增加宅地供應比例、城市擴容增加用地空間、小產權房用地及工業用地與集體用地轉正為商品房、增加容積率，加快城市更新，填海，往地下發展等好的建議。還強烈呼籲深圳「出臺房地產稅」，不知道買得起三四套房的人，會在乎這幾個點的稅嗎？

買過房的人都知道，稅費基本上是買家繳納，賣房是實收房款的。專家、央媒不知道最後繳稅的人是購房者嗎？難道嫌房價不夠高？買房稅費不夠多？購房成本不夠高嗎？告訴大家，徵稅，結果是房價漲更多。央媒幫倒忙，這是要讓購房者買不起房。純粹的講建議開徵離譜的深圳房地產稅試點降房價，好比繳智商稅。最簡單的道理在於，供應解決了，房價自然會回歸市場，買房自然不是大問題。