扯開樓市蓋頭發現：深圳、東莞、珠海、杭州，被全國掃貨

作者：公子不悔

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都知道深圳、東莞、杭州遭遇新一輪調控，是因為房價上漲過猛。而珠海雖然還未發布新一輪調控政策，但房價漲幅一點也不含糊。

深圳最先躁動，寶安中心區、光明區、南山，按下葫蘆又起瓢，個別樓盤價格上漲了30%以上。

臨深地區的東莞，同樣火熱。在前幾天本號推送的文章中，本號強調過，在粵港澳大灣區內地部分除廣深之外的7個城市，最看好東莞和佛山，尤其是東莞。

東莞是全國唯一一個同時夾在兩個一線之間的城市，區域優勢無以復加。同時，東莞自己也是製造業重鎮，正效仿深圳走上科創之路。

區位、產業、經濟、人口等因素共同加持下，東莞已然是全國最值得看好的城市之一。松山湖在華為終端中部遷入後，房價搭上了火箭，一路上竄。

如今的松山湖均價，比深圳邊緣地帶的房價都要貴上不少。

上半年，東莞房價漲幅在數據寶的統計中，領漲新一線，達到了12.78%。

杭州方面更不用說了，從土地市場到房產成交市場再到房價，沒有哪個不炙手可熱。

2020上半年，杭州賣地收入超過了1800億元。

1800億是個什麼概念？2019年一線城市廣州的一般預算內收入為1697億元，武漢1564億元，成都1483億元，南京1580億元。

換句話說，杭州半年賣地收入趕上了廣州、武漢、南京、成都這些當下炙手可熱的城市全年一般預算內財政收入。

拍賣場上，舉槌之間，輕輕鬆鬆就獲得了這麼多收益，任誰都會喜歡賣地。

房產成交方面，上半年杭州在新房限價之下，引發了4場萬人搖號搶房。2018年以來，上演了28輪。特別是近期的遠洋西溪公館，引來了約6萬人圍獵，惹來了央視關注。

再看珠海。中心城市的瘋漲浪潮，似乎把珠海的風頭掩蓋了，珠海也正好藉此暗暗上漲。

在猛打深圳牌，炒作深珠通道（尤其是北圍片區），這個還在雲裡霧裡的概念後，珠海上半年房價大幅上漲。

易居研究院公布的《2020上半年中國百城房價報告》告訴我們，有11個城市上半年漲幅超過了20%，其中珠海領漲全國，上半年新房漲幅高達31%。

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上漲邏輯很明確，在粵港澳大灣區規劃中，珠海地位相當高，尤其是橫琴新區，再加上澳門與珠海合作這個概念，以及深珠通道這個概念，珠海的燃點十足。

也正因此，以上四座城市中的三座，已經惹來了新一輪調控，尤其是深圳遭遇了裡程碑式調控。

目前只有珠海沒有出手。

珠海目前尚未出手，可能是想著賺取一波深圳調控帶來的資金外溢。深圳裡程碑式調控，利空深圳，利好周邊，尤其是廣州南沙、佛山、中山、珠海和惠州。

本號以為，深圳出臺調控的同時，不光東莞需要跟進收緊，廣州、佛山、中山、珠海和惠州都要跟進，才能徹底堵住，否則只會是按下葫蘆又起瓢，控制了深圳，卻活躍了周邊。

不光深圳外溢的熱錢會推高他們，全國各地的熱錢都會湧向這裡，推高珠江兩岸的房價。

要知道，深圳、東莞、珠海和杭州的房價，就是被全國熱點推起來的，這個數據來自貝殼研究院。

數據：貝殼研究院

上圖是根據貝殼研究院追蹤的32個樣本城市購房數據統計而成，可以看到深圳、東莞、北京、珠海、杭州購房群體中，本省/直轄市人數佔比最低。

換言之，在這五個城市買房的，一大半是外省人。

有人或許會說，不是都限購嗎，外地人買都需要幾年社保，怎麼買？破解方法就在戶籍。

在深圳出臺裡程碑式的調控之前，熱點城市戶籍人口購房，都不需要社保，只是限制了購買套數。

這就給了炒房客空子。

此前21世紀經濟報導就報導過，深圳有一條完整、成熟的炒房鏈條，從資格、貸款到買房、賣房，都有一連串的機構在運營。

有了這種機構，你只要有錢，在哪都能買到房。

從貝殼公布的數據來看，在深圳買房的群體中，除了深圳人外，梅州奔赴深圳買房的人數最多。

而從下圖還可以看到，梅州人的購買力相當強悍，不但在深圳掃貨，在東莞和廣州同樣大力掃貨。

廣州人，則去佛山掃貨。佛山購房者中，除本地戶籍外，廣州人最多。廣佛同城下，很多廣州人寧願買南海、禪城和順德，也不會去買南沙，理由很簡單，佛山市中心離廣州比南沙要近。

在南沙買房的，大多都是外地人，尤其是深圳人。

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遊資是嗅覺敏銳的，他們聞風而動，蜂擁而上，賺得盆滿缽滿而回。

我們拿這些人毫無辦法，調控拿這些人也沒啥辦法，因為他們輸了A處還可以從B處找補回來。

這群人是聰明的投機者。

有人說過，股票擇股就像選美比賽，要挑大家都認為美的那一個。其實，房產投資也一樣。在新常態下，買房擇城時最好也選國人都熱衷的。

換言之，上面那份本省購房群裡佔比份榜單，直接可以作為全國人民看好哪座城市的樓市排行榜。

在全國人民最看好的5座城市中，有3座位於粵港澳大灣區，1座位於京津冀、1座位於長三角。在最看好的10座城市中，5座位於粵港澳大灣區（深圳、東莞、珠海、廣州、佛山），3座位於長三角（杭州、上海、蘇州），2座位於京津冀（北京、天津）。

民意即是潛力。換言之，在樓市方面：

從大範圍來看，中國城市圈中潛力排名順序為：粵港澳大灣區>長三角>京津冀。

從小範圍來說，城市樓市潛力排名Top10為深圳、東莞、北京、珠海、杭州、上海、天津、廣州、佛山、蘇州。