行業透視 | 政策難阻深杭寧成交創新高，蘇州成都卻持續低迷

2020-09-03 克而瑞地產研究

7月，15個重點監測城市二手房市場持續火熱，成交創近年來單月新高。

◎作者 / 楊科偉、柏品慧

7月，15個重點監測城市二手房市場持續火熱，成交創近年來單月新高。而在政策落地後，深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交仍保持高位。二手房成交火爆的實質動因究竟是什麼？未來市場前景又將如何走向？

01

7月15城二手房成交創新高深圳、南京累計同比漲幅超5成

受疫情影響，2月15個重點監測城市二手房市場近乎停擺，成交創歷史新低。但3月以來二手房市場持續轉暖，成交逐月提升，同比跌幅也明顯收窄乃至轉正。其中，5月二手房成交已恢復至疫前水平，6月成交率先同比轉正，7月成交更是創近年來單月新高，同比增長30%。

1-7月，15城二手房累計成交7031萬平方米，累計同比跌幅收窄至10%。

各城市二手房市場顯著分化，一方面，以深圳、南京為代表的熱點城市二手房市場持續火熱，成交持續高位運行，前7月累計同比漲幅皆超50%。另一方面，疫後成都、蘇州二手房市場復甦進度緩慢，成交持續低迷，前7月累計成交同比腰斬。

02

需求堅挺、性價比優勢深圳、南京和杭州政策落地後二手房熱度不減

在調控政策升級後，深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交依舊維持在較高水平，究其原因則各有不同：

深圳早已是二手房主導的市場，新房供應異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當於新房年均成交面積的1.5倍。而在2020年深圳樓市全面轉暖之後，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當於同期新房成交面積的2倍。儘管7月15日深圳升級調控強力打壓樓市，但由於市場購買力堅挺，疊加信貸資金整體充裕，二手房市場預期仍一致看好，短期內購房者入市情緒積極，成交仍處高位。

7月22日，南京加碼調控，但政策力度相較溫和，更多的還是影響購房者心理預期，成交決策周期有所拉長，並未對市場需求構成實質性衝擊，其對房地產市場影響程度有限。與此同時，學區房仍是不可多得的資源稀缺品，市場抗性相對較低。

相較於新房，杭州二手房性價比優勢明顯，對於廣大的剛需客群有著較強吸引力。而在調控政策落地後，杭州二手房掛牌量仍保持在較高水平，在一定程度上刺激市場需求有序釋放。其中，小面積的學區房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持續高位運行。

03

或因市場周期不同抑或受高性價比新房擠壓蘇州、成都二手房成交持續低迷

疫後蘇州、成都二手房市場整體低迷，周成交長期保持在較低水平，究其原因則存在較大差異：

相較於南京、杭州這類同處於長三角地區的二線城市，蘇州房地產市場周期迥異。具體而言，2019年上半年蘇州房地產市場全面轉暖，二手房成交顯著放量，致使去年基數普遍較高。疫後蘇州二手房市場有序復甦，2020年3月以來成交穩中有升，但市場熱度較去年同期相差甚遠，同比仍實現較大比例負增長。

疫後成都二手房市場始終未見起色，主要原因有以下三點：其一，基於疫情影響下居民收入預期下滑，難免拖累以剛需為主的成都二手房市場整體復甦進程；其二，受限價政策影響，新房性價比優勢突出，買到即賺到的心理預期強烈，更多二手房置業客群轉戰高性價比的新房；其三，人才公寓購置門檻降低，部分剛需客群轉變策略，轉而等待人才房上市，併購置人才房。

04

各城市、各類型需求會持續分化而學區房、高性價比二手房成交仍將活躍

各城市、各類型需求市場或將持續分化。具體而言，北京、上海和深圳這類存量房主導的一線城市新房供應長期緊缺，而在信貸資金整體充裕的作用下，二手房市場無疑是更具彈性，成交有望維持在較高水平。南京、杭州儘管調控政策再升級，但市場需求依舊堅挺，年內二手房成交即使有所下滑，整體降幅也將有限。隨著高基數效應逐漸逝去，蘇州二手房成交大概率將築底企穩，同比降幅有望大幅收窄乃至轉正。僅限於成都一二手房價格明顯倒掛，短期內二手房市場仍難言樂觀，成交或將維持在較低水平。

相對而言，優質的學區房仍是資源稀缺品，市場需求最為堅挺，成交量價或將持續高位運行。與此同時，高性價比的二手房仍受市場歡迎，尤其是那些生活配套設施齊全且總價整體偏低的產品，成交或將更為活躍。

排版丨太陽

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