三季度瀋陽土拍「東風」勁起 華潤、中海近百億拿地位居前兩位

2020年三季度的瀋陽土地市場猶如過山車一般起起伏伏，亮點滿滿。棟察樓市統計顯示，整個三季度，瀋陽土地市場共通過招拍掛成交土地35宗，成交總面積284.7萬平方米，成交總金額226.56億元。流拍土地共計兩宗，一宗是來自於瀋北新區的工業用地，另外一宗則是命運坎坷、幾經流拍的瀋北新區七星海世界西地塊。該地塊曾於今年3月掛牌公告，卻最終停止交易。8月份地塊屬性變更為商業用地以及商務用地後再次掛牌，卻再度因無人報名而流拍。

土地類型方面，在2020年三季度出讓的土地中，居住用地為依舊為成交主力，面積佔比達六成左右，其次為工業用地，佔比達32.75%，另有三宗商業用地出讓，面積佔比0.7%，其中一宗來自渾南的商業用地被億茂摘得。

居住用地明細方面，整個三季度中，通過招拍掛成交的居住用地共計18宗，累計面積183.74萬平方米，累計成交金額221.13億元，預計形成建築面積352.63萬平方米。

同比2019年三季度，今年三季度的土地市場在出讓面積方面均呈現下降趨勢，居住用地面積下降了29.84%，全部土地面積下降了足有59.87%。但是，在8月份單月土地掛零的情況下，面積下降也是情有可原的。而且亮眼的是，三季度成交總價較去年同期漲幅明顯，一方面是地價較去年水漲船高，另一方面，今年第三季度儘管出地數量較少，但相對來說位置好、質量高、單價貴，一定程度上也拉升了成交總金額的上漲。

與今年二季度相比，三季度的土地市場表現依舊優勢明顯，尤其在成交總金額方面，居住用地和全部土地均較上季度上漲近50%。

值得一提的是，儘管三季度的樓市波動較明顯，前有瀋陽被「約談」，後有「沈八條」新政出臺，給瀋陽房地產市場帶來了多方面的影響，直接導致8月份土地市場罕見掛零，但是在總成績方面，三季度的表現卻一點不輸。下表可見，三季度的7月和9月份是整個前三季度中，成交金額最高的月份，且平均土地單價也是最高的。

區域表現方面，整個三季度，除了和平、瀋河兩大核心主城實在土地儲備有限，其他區域在土地市場上均有所斬獲。上半年的整個瀋陽土地市場還是以瀋北新區為首的北部區域的天下，三季度則一舉打破此前北部領航的態勢，出讓面積最多的前三甲中，均沒有出現北部區域的身影。其中，在二季度未有土地供應的大東區逆風翻盤，憑藉65.86萬平的土地面積榮登榜首，渾南區位居第二，供地面積超40萬平，鐵西區則排名第三。

在成交金額方面，前三名的區域與面積榜單排名保持一致，大東區表現十分亮眼，6宗土地攬金超過了90億元，成為當之無愧的「銷冠」，且超過二季度土地「銷冠」瀋北新區成交金額的近3倍，不禁讓人感慨，大東區真的未來可期。成交總價榜單亞軍渾南區，3宗土地40萬平左右的面積攬金近60億元，實力同樣不容小覷。鐵西區憑藉26.46億元的成交總金額排名第三，4宗土地中，經開區2宗面積大單價低、老城區2宗單價高面積小，中和了區域整體的土地面積和價格。

板塊面積方面，來自大東的三宗熱門地塊——沈海熱電廠1、2、3地塊憑藉超大體量奪得第一名，總面積達39.12萬平，經開區同樣憑藉近25萬平的大體量供地面積排名第二。新市府、七星東、北皇姑和大東黎明板塊的供地體量相對接近。另外值得注意的是，大東區在三季度的表現可以說是多點開花，區域內的幾大熱門板塊——龍之夢、黎明、望花、陶瓷城均有土地成功出讓，渾南區也是如此，新市府、金陽、東湖板塊紛紛上榜，表現搶眼。

板塊成交金額方面，又是大東唱主角。榜單前三名中獨中兩元，龍之夢板塊的三宗沈海熱電廠地塊豪攬55.86億元，站穩第一，黎明板塊1宗土地囊獲25.09億元緊隨其後。榜單三、四名則分別被渾南區摘得，新市府與金陽板塊各有超20億元的土地成功成交。土地單價相對較低的經開區以黑馬姿態攬金19.48億元，殺入前五名。而在二季度遙遙領先的北部板塊在三季度的表現則相對平庸，期待四季度能有更為精彩的表現。

環線區域方面，三環至四環區域依舊是三季度土地市場的主力出地區域，共計成交面積達91.39萬平，總金額83.52億元。二季度並未供地的一環至二環區域選擇在三季度集中爆發，6宗土地成功出讓，成交總價87.93億元。二環至三環區域也有4宗土地成交，供地面積31.64萬平，攬金47.85億元。城心一環內僅有一宗土地出讓，四環外區域未有土地供應。

房企拿地面積排行方面，在三季度超過10家的拿地房企中，萬科、新希望、招商、大悅城和保利都是今年首次在土地市場上有所斬獲。其中，華潤置地憑藉55.08萬平的土地面積和110.18萬平的預計形成建築面積奪得榜首，且領先優勢過於明顯。二季度中並未拿地的龍湖三季度開始發力，成功摘得19.24萬平面積的土地，位居第二名。瀋北「地主」之一中金也如願在三季度殺入前三甲。

三季度的房企拿地金額榜，終於出現了大家心心念念的「中華萬寶龍」全部赫然在列的局面，頭部房企們終於集體出手了。華潤置地5宗土地豪擲73.09億元，穩居第一，中海則位居總價榜單第二名。似曾相識的是，在二季度房企拿地金額榜單中，就是中海憑藉1宗單價、總價雙料「地王」曹仲地塊拿下了總價榜首，三季度，中海再次出手，摘得「大東地王」凌雲街地塊，豪橫依舊。新希望和招商蛇口，儘管是今年首次拿地，但依然殺入了榜單前五名。

三季度居住用地的樓面價排行TOP榜中，前五名地塊的樓面價全部達到了8000元/建築平方米以上，且全部位於傳統的高地價板塊。其中，新希望摘得的金陽板塊GN-AT-01-04-1地塊更是以9500元/建築平方米的樓面價中排名第一，也是三季度所有居住用地樓面價中唯一達到9000以上的。另外，陽光城摘得的兩宗鐵西老城地塊樓面價都擠進了前五名，但由於面積實在過於「迷你」，因此在板塊總價排名和房企拿地排名中未能體現優勢。

三季度居住用地總價TOP榜單中，中海成功複製二季度的傳奇，憑藉凌雲街地塊再次斬獲三季度冠軍，龍湖拿下的新市府地塊和新希望摘得的金陽地塊均成功入榜，華潤置地更是憑藉沈海熱電廠地塊直接佔據了兩個席位，榜單的前五名再次分別被大東和渾南區所包攬。

三季度居住用地溢價率排行方面，又是華潤置地，蘇家屯新南站板塊的南京南街創新路北地塊憑藉高達35%的溢價率排名第一。第二名又是中海，黎明板塊凌雲街地塊溢價率33.85%。驚喜的是經開區也有2宗地塊入榜，分別被萬科和大悅城摘得，期待著強勢拿地的房企們在未來為各板塊區域注入新的活力。

三季度成功出讓的18宗居住用地全部限價，且共有6宗地塊以頂價成交。在配建方面，絕大多數地塊都帶有附加的競拍要求，包括配建學校、教育設施、社區文化中心、綠化公園、自持商業、修繕道路、回遷安置、建設開發電廠、對歷史建築進行改造、維護及利用等等。其中最令人印象深刻的是新希望摘得的渾南金陽GN-AT-01-04-1地塊，將配建19.8萬平的地塊外教育設施，按照正常小學的建面來估算，足夠給渾南建10所小學了，對渾南的業主們來說平無疑是一大重磅利好。

總體來看，三季度的土地市場亮點頗多，7月份強勢供地，緊追4月的步伐，8月份「被約談」控制土地出讓，土地市場交了白卷，9月初新政出臺，抑制溢價率、房企拿地配建不計入成本，9月末新政後首場土拍競爭激烈全部摸頂，近20萬平配建然讓網友驚呼「刺激」，三天後沈海熱電廠三宗地塊又被華潤置地一舉拿下......看上去，三季度的土地市場似乎並未受到太多影響，依舊是一片火熱。

但反觀商品房市場，據新峰數據統計，「沈八條」出臺後，瀋陽商品房9月銷量環比減少46%，同比減少55%；同時新增供應創年內峰值，其中住宅庫存去化周期升至16個月（5月曾經降至最低11個月），房企壓力驟增。四季度的土地市場，則依舊充滿了未知和期待。

截止目前，10月份公告即將出讓的土地數量已達21宗，其中居住用地僅有2宗，均來自鐵西經開區，而網傳將於10月份拍賣的和平區紅椿路北地塊也是備受關注，同時根據新政前各區的供地計劃來看，能否如期完成計劃全在於四季度的表現，四季度的土地市場究竟走勢如何，我們共同等待揭曉。