商業地產，逆襲新路徑

2020-09-25 博志成地產觀


導語：時間終將證明，熬過最難的時候，我們將乘風破浪。

復工復產後，商業地產行業再次迸發出新生活力。藉助資本與科技不斷融入存量市場的契機，更多開發商和商業地產運營商下沉到對優質存量資產項目進行改造的隊伍中。
行業危機四伏，面臨巨大變革，商業地產企業在此多事之秋紛紛轉型，探索突圍之路。

商業地產走出至暗時刻，在復甦中乘風破浪

CBRE世邦魏理仕近日發布《2020年年中亞太區房地產市場展望》顯示，今年以來亞太區工業物流板塊表現強勁，寫字樓需求正在回暖。世邦魏理仕預計大多數商業地產板塊預計將在今年迎來復甦，並在2021年延續復甦勢頭。

同期發布的「世邦魏理仕復甦指數」顯示，在亞太區主要城市中，成都整體市場恢復程度最高，臺北、上海和北京分列第二、第四和第六位。武漢位列第十。

此外，據南京網上房地產數據，上周南京樓市商業地產銷售市場共成交面積20024.54㎡，環比上漲59.93%。其中辦公類產品成交6204.41㎡，環比下降10.81%，商鋪類產品成交13820.13㎡，環比大漲148.39%。

來源：網絡

從板塊發布來看，辦公成交量前三名為建鄴區、鼓樓區和浦口區；商鋪方面鼓樓區成交量位列第一，其次是江寧區和棲霞區。

隨著近期商業地產銷量的回升，市場信心也在緩慢恢復，尤其是中央一再強調「房住不炒」，一些投資客將目光從傳統住宅轉向新興區域的商業地產市場，直接拉抬了寫字樓與商鋪的銷量。

2020年下半年南京仍將有超過60萬平方米的新增供應入市，以律師事務所、新媒體產業、新基建相關產業為代表的企業將積極擴張，新一代數字產業、智能5G、新醫藥與新健康等新產業將迎來增長機遇，同時，遠程辦公等辦公模式的轉變，也對企業未來選址產生深遠影響。

雖然商業地產之路比想像的要難走，但是如果這一輪把資產泡沫打掉，把資產價格回歸到理性，回歸到市場化的程度，會對所有做資管的團隊、人員來講是一個巨大的機會，如今要是可以把商業地產做好就是神仙！

商業地產不一定只做零售或辦公樓，還有很多可能

疫情常態化，對商業地產帶來的壓力巨大，甚至將影響未來數年。辦公樓整體供過於求，未來三年，深圳未來供應要佔到當前總體存量的80%以上，上海在30%多。由於未來整體辦公室市場的供應量加大，市場將會繼續面臨較大壓力，去化速度也將進一步放緩，北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年，預計未來一段時期，租金和出租率還會出現不同程度的下降。

「一鋪養三代」成為歷史，「包租公」的神話已不再。

8月12日，凱德集團總裁兼中國區執行長羅臻毓在2020博鰲房地產論壇的「博鰲論劍之二：我們的20年」對話環節中表示，商業地產可以看成是一個城市發展的基礎設施，每個城市在發展的階段裡面都需要商業地產支撐。從市場變化的角度來講，商業地產也會受到衝擊，例如疫情的發生對於商場、辦公樓需求量的影響。不一定說商業地產就只能做零售，或者是只做辦公樓。需要順著市場的變化，把自己看成是一個基礎設施，面對不同的需求，做出一定的轉變。

危機對於優秀的商業而言，是歷練，也加速了他們創新運營的腳步。我們並不難發現，在危機中尋找到了新的閃光點的商業綜合體有著類似的特點——注重運營、不斷提升消費者體驗、不斷提升線上化能力與線下的融合，這些特質讓他們能夠在複雜的環境中堅韌求生。

有人將寫字樓開發比作是大型城市綜合體的運營，圍繞寫字樓要布局綜合業態，這不僅需要大資本的運作，在技術領域、人才儲備等方面的要求也非常高。

輕資產運營時代下，商業地產屬性不局限在「商業+地產」，而是具備「地產+金融」的特徵。比如凱德、領展、基匯等企業已經形成比較成熟的資產運作體系，越秀、印力、華潤等房企也在嘗試。

經過近年的爆發式增長，一些大型的商業地產開發商，已經具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但對於正在發展的中小房企、初涉商業房地產的跨界企業而言，如何開發與經營，依然是一個巨大的問題，如何走一條適合自己的投資路線和贏利路線，還需要不斷探索，任重而道遠。
商業地產大變局時代，轉型升級成提升抗風險能力關鍵

隨著00後和90後成長，線下的消費業態也發生了變化，從產品形態、銷售邏輯和消費群體都發生了一定的變化，這個變化主要是由帶流量的IP、優質的產品和娛樂型玩法共同構成的，核心也是來自於大家對於線下娛樂和精神化消費的需求。

順勢而為，盤點飽含困難、動蕩但堅定為創新和變革所做的努力，如今商業地產行業有了借勢起航的基石，激起一朵朵浪花。

用服務給商業做加法，開發商致力於升級場景，打通線上線下數位化能力，並且協同品牌方，更有效率的通過各類渠道觸達各場景用戶。

在信息產業發展大潮下，網際網路、大數據、人工智慧同實體經濟深度融合，推動中國產業技術變革、產業模式優化升級和企業形態發生根本性轉變，這些信息科技因子正迅速滲透到商業地產行業中，從而逐步構建了商業地產全新發展的核心驅動。

未來商業地產企業營收的增長將不再局限於單一渠道及單一產品或服務形態，加速線上線下融合發展，加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續升級，以平衡短期渠道受限為企業帶來的經營風險。

從長遠來看，商業地產企業藉助網際網路發展的東風，通過數位化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。

聯合辦公，未來發展的趨勢。以科技賦能綠色建築、打造智能辦公空間，與更高健康標準的物業管理體系雙向發力，提升辦公空間品質，助力未來辦公空間升級發展。

未來十年，商業地產可謂是挑戰與機遇並存，能否轉變商業運營思想觀念並能有時俱進的服務理念將決定著商業開發企業的生死存亡。同時，未來城市群將進入新一輪的商業發展機遇期。在數位化與全球化交融的時代，城市群的崛起將與中國的新經濟產業發展同步，新經濟發展的高度也必然是城市群未來發展的高度。

商業的宿命就是競爭。商業地產開發商們只有牢記服務美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業標杆構築發展高地，才能挑戰既往，才能無懼於未來。

參考資料：《亞太區商業地產加快復甦 成都恢復程度最高》、《如今能把商業地產做好的是「神仙」 中國有很多》、《2020中國商業地產發展白皮書發布 疫情影響加速商業地產轉型》

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