如果有一天，房價跌破了你的房貸總額，你該怎麼辦呢？
在美國，正有超過520萬房東承擔著比這更大的痛苦。
根據ATTOM的報告顯示，2019年第一季度，美國總計5223524套房產處於嚴重負資產的狀態。也就是說，500多萬美國業主的房子，房價還不到所欠抵押貸款的75%。
房子不值錢了，還要用一輩子去償還買房欠下的債務。現如今，美國有十分之一的抵押貸款處於這樣的困境。
外資也開始逐漸撤離美國房產市場，讓本已降溫的美國市場進一步亮起了紅燈。
2019年第二季度，海外投資者在美國拋售的房產金額高達134億美元，超過了126億美元的購買額度。這也是2013年以來的首次逆轉。
很多的機構將美國房產定義為避險資產，雙極的分析師並不這樣認為。
事實上，回顧全球近現代房價史，美國是全世界房價暴跌次數最多的國家。今時今日，美國的部分城市又重新站上了房價的高點。
房價暴跌的周期是怎樣的？房價暴跌有怎樣的標誌和後果？如果房價終究暴跌，那我還是否能投資房產?應該怎麼買？
今天我們聊一下世界房價暴跌史。
世界各國房價暴跌
按照國際上的定義，房價下跌分為三個層次： 房價調整、房價崩盤、房價投降。
房價調整是指一年內房價跌幅不足10%的市場，房價崩盤則是指一年內房價下跌超過10%的市場。
而房價投降又叫做恐慌性拋售，最早起源於古羅馬時期。
古羅馬的第二大富豪名叫馬庫斯·李錫尼·克拉蘇，是著名的政治家、軍事家、企業家，與凱撒、龐培齊名。
克拉蘇的另一個身份是當時全世界最為成功的房地產商，他收購房產的方式比較特別，是通過滅火的形式進行。
當一棟羅馬的房屋著火，克拉蘇就會帶著消防員和錢出現在火場。房主有兩個選擇，一個是向克拉蘇投降，低價賣掉房子；另一個是眼睜睜的看著房子化成灰燼。
房價投降一詞由此而來，現在一般是指單月房價跌幅超過10%的市場。
有的朋友可能要說，這外國人也太少見多怪了，如果標準這麼低，國內的很多城市不知道經歷過多少輪房價暴跌。
與中國過去的不同，外國每次房價的下跌都要經歷長達數年的周期。
美國：1800-2008
美國是近代以來房地產下跌次數最多的國家，以1944年布雷頓森林體系為界限，美國的房產周期規律劃分為兩個大的時期。
從美國聯邦政府1800年開始出售土地，一直到1944年，美國房地產市場的規律極其枯燥，差不多18年就會經歷一輪房產泡沫。
1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929這7個年份正是這144年間的7個房價峰值。
其中最讓人印象深刻的是1929年大蕭條，股市剛崩盤的時候，曼哈頓的房價一度暴漲62%，隨後又迅速崩盤，截止1933年底較最高點下跌了51%。美國全境房價下跌約31%。
1944年之後，美國整體國運昌隆，房產市場雖然在1980年-2001年之間有4次小幅波動，但都屬於前面定義的房價調整，整體經歷了數十年的增長期。
2006年7月，美國的房價從高點開始崩盤，截止2012年2月觸底，全國範圍內名義房價的平均跌幅達到26%。
當時，美國有大概1/3的房產處於嚴重負資產的狀態，尤其是2008年雷曼兄弟倒閉的時期，連續幾個星期，曼哈頓的房產機構都沒有一筆生意。
2010年，美國近290萬處房產收到了收樓通知，佔到了美國所有房屋的2.2%。一直到2017年，這一比例才回歸到2006年之前的水平。
很有趣的一點，那些因為高槓桿房貸而破產、房子被沒收的人，即使經歷了慘痛的教訓，重新獲得房貸資格後的第一件事，仍然是貸款購買新的房子。
這或許是因為，家的感覺，是世界上最難戒掉的東西。
英國1973-2008
雖然近現代以來，英國只經歷過三次房價崩盤，但這三次都集中在過去的45年。
英國曾經是一個以租房為主的國度，第一次世界大戰結束時，英國80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都屬於私人房東。
時至今日，英國是歐洲大國中房屋庫存量最低的國家，每千人僅有410.8套住房。
20世紀60年代，每年有40萬住宅建築拔地而起，房價也處於持續飆升的狀態。在1950年至1970年間，房屋的平均價格從2000英鎊上升到5,000英鎊。那時候，英國的業主數量已經趕上了租房住戶。
1973年，英國迎來了近現代史上的首次房產泡沫，當時的第四次中東戰爭和OPEC石油禁運引發了經濟停止性通貨膨脹，終結了長達20年的經濟繁榮。房價在10個月內暴跌了約16%。
80年代開始，柴契爾夫人大力倡導居民購買政府的公屋，1980-1986年期間先後頒布了三項法律，形成了被稱為勞森熱潮的房地產泡沫。
1987年英國房價上漲了16％，1988年又上漲了25％。
然而1989年第一季度開始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英國的名義房價下跌36%，實際房價下跌47%，房貸利率上調至15%，採取浮動利率貸款的業主陷入到絕望當中。
倫敦的債務諮詢顧問形容當時的場景：人們會在她的辦公室，拿著帳單痛哭流涕。
1990年，22%的新房首次抵押貸款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋採取抵押貸款的形式。1993年，大約有160萬人處於負資產狀態。那時候的人們會絕望的往銀行郵寄家裡的鑰匙，認為這樣就能夠免除自己的房貸。
這一次的房產危機整整用了25個季度才回歸正常，然而英國人並沒有因此而接受教訓。
隨著2000年後的經濟持續增長，英國房價又開始了新一輪的房價暴漲。在2008年次貸危機爆發前，英國的房屋均價已經從2000年的10萬英鎊上漲至2007年的22.5萬英鎊。
2007年初，當時的信貸市場已經在釋放風險信號，2008年下半年，房價暴跌，北愛爾蘭名義房價下跌39.2%，實際房價下跌41.9%。倫敦的名義房價下跌19.8%，實際房價下跌23.3%。
歐洲：2007-2009
相較於英美連續多輪的房價崩潰，歐洲則是被2008年全球金融危機一波擊潰。
截止2018年底，經過了10年房價的恢復，希臘的房價仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巔峰時的66.43%。
即使是近些年增幅破10%的愛爾蘭，房價仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海嘯中，最大城市都柏林，三年時間房價下跌了56％，公寓價格下跌超過62％。
當時歐洲逃過房價暴跌的只有法國和德國，法國的公寓價格僅下跌了7.4%。而德國整體房價僅下跌了1.89%。
當然，這兩個國家的國家的主要城市，也被認為是當前房地產泡沫最嚴重的區域。
過去十年，巴黎的人均工資僅上漲了30%，但房價上漲了250%。在這種情況下，巴黎在瑞士銀行評估的房價泡沫最嚴重的城市中僅排名第9，而德國慕尼黑排名全球第二，僅次於中國香港。
在網上，很多國人似乎在期盼著中國房價也能有一次像歐洲這樣的大跌。
但事實上，房價跌了之後，歐洲人更加租不起房了。
坐標希臘，一個63歲的英語老師海因斯今年剛剛被趕出了自己租住了32年的房子。因為她的房子被「富有的」中國人收購了。
她還發現，由於「富有的」中國人哄抬價格，她已經找不到自己買得起、租得起的房子了。
東南亞：1997
當年的亞洲金融危機，包括中國香港、泰國、菲律賓、印度尼西亞等地區的房價都經歷了過山車式的暴漲和下跌。
以中國香港為例，房價從1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名義房價下跌了65%。當時全港有10萬套住房都轉為了負資產。
然而，香港的房價回彈也被世界所驚嘆，用了30個季度回歸到原點，並且在2018年底，超過了峰值的132%。
相較而言，菲律賓、泰國、印尼則都是近些年才在中國投資者的熱捧下才逐漸回暖。
1995至1997年間，菲律賓的豪華公寓的名義價格曾經一度上漲了63％（實際價格增長46%）。在1997年至2004年的房價暴跌潮中，豪華公寓的名義價格下跌了34.4%（實際價格下跌了56.2%）。
截止到2009年，雖然名義價格高於1997年，但菲律賓的實際房價仍然比當年的峰值低48%。
泰國也是類似，截至2009年第二季度，泰國的實際房價比1992年的峰值低34.2％。
雖然，房價下跌幅度類似，但泰國市場又區別於東南亞其他的市場。
根據各方面的市場數據，其實泰國房產市場最繁華的階段是1985-1992年這7年。1987年，泰國的住房供應首次超過了人口增長。
其實早在1990年，泰國房產泡沫已經出現了破碎的跡象。然而，當時大規模的外資進入，幫助泰國房市續命7年。1992-1997年，泰國的實際房價輕微下跌了2.4%，如果不是因為亞洲金融危機，當時的泰國房價其實有軟著陸的空間。
相較而言，1997年金融危機對房價的影響，反而不如2006年他信被驅逐。
日本：1991-2009
當年試圖做全球老二的日本，創造了近現代歷史上周期最長的全國性房價下跌。
1985年到1990年，日本的實際房價上漲了35%以上，據說當時東京皇宮10平方公裡的土地價值超過了加利福尼亞州全部房地產的總和。
然而在1992年泡沫破裂以來，日本房價一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。 直到2018年，實際房價仍然比1991年的峰值低39％。
下一次房價暴跌？
回顧全球過去200多年的房價漲跌，很多網上熱議的問題都能夠找到答案。
房價會跌嗎？ 房價一定會有跌的時候，即使國運昌隆如美國，在經歷64年的房價整體增長後，一樣會在2008年房價崩盤。
房價有可能腰斬嗎？ 完全有可能，美國、歐洲、東南亞、拉丁美洲、中東都經歷過房價的腰斬，那些整體房價腰斬的國家和區域，部分地方房價下跌9成都是可能的。
房子還能買嗎？ 即使在2008年全球性房價崩潰的時候，一樣有像中國、德國這樣安全的投資標的，房價在經歷短期波動後迅速上漲。
那些在美國曾經全面崩盤的城市，例如底特律，費城。 現在翻修轉售的年均收益都在90%以上。 反而是很多表現良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。
那些腰斬後5年才房價恢復的城市，看上去似乎有些悽慘。 但在市場底部入場的投資者，5年就實現了房價翻倍。 真正悲慘的是28年房價都未恢復的國家和城市。
房價暴跌並不可怕，泡沫飄去之後，真正的金子才會露出水面。 真正可怕的，是那些無視勸阻，追逐泡沫的人。
地球上最好的投資就是地球本身，關鍵是看你投資在了地球的何處。