謝逸楓：創四年新高！2020年廣深國慶黃金周樓市有點火

文/謝逸楓

不在旅遊就在買房路上！這是2020年國慶黃金周樓市最真實的表現全國樓市總體量價平穩，熱點城市的樓市創四年新高。2020年金九到國慶假期黃金周，最大的變化在於一手房熱銷，二手房降溫。由於金九樓市釋放大量需求，部分城市延續需求釋放，樓市溫熱兩邊走趨勢明顯。具體看，城市分化持續，南方城市熱鬧，北方城市平靜，一線城市平穩，二線城市分化，三四線城市有升有降，總體走勢平穩。

國慶黃金周樓市火的城市，基本上是為四類。其一是人口吸引與人才政策放開大的城市，樓市火熱。其二是信貸寬鬆、資金總量大的城市，銷售不錯。其三是調控力度小、政策利好的城市，溢出城市，銷售業績上升。其四是一線二線城市與部分四線城市一手房熱銷現象。相反，北京、天津為代表的城市二手房火爆，深圳、廣州為代表的城市一手房勁爆。說明房地產市場具有區域性、結構性，城市受政策導向影響非常明顯。

廣深樓市創四年新高，歸根結底是強大的人口基數與人才政策吸引力大及戶口制度的放鬆，購買力強與住房需求旺盛。其一是前期積壓的巨大市場供應量與購房需求，迎來了爆發期。其二是金融貨幣、信貸的相對放開，一定程度上刺激住房需求。因此，雖然國慶市場因為網籤數據並非當下直接成交，實際數據滯後，一二線城市市場繼續維持「溫」「穩」的表現。

其一是廣州國慶黃金周樓市成交量，創四年新高。繼九金樓市創5年新高，按照監控陽光家緣數據顯示，2020年9月，廣州新房住宅網籤套數為16575套，同比上升97.77%（去年9月8381套），2020年廣州新房住宅網籤面積為1730678㎡，同比上升96%（去年9月為882904㎡）。值得一提的是2020年9月新房住宅網籤成交，創下了近5年來的歷史新高，前1-9月網籤成交16575套，創幾年歷史紀錄。

沒想到廣州國慶黃金周樓市成交量，創四年新高。按照陽光家緣網數據顯示，2020年國慶假期（1-8日）累計一手新房網籤1571宗，同比增加21%，創2017年以來國慶假期成交的四年新高。廣州十一區成交量前三區域為增城、南沙、黃埔番禺並列，分別為417宗、311宗、185宗。毫無疑問，地鐵沿線利好與性價比及配套逐漸的完善，加上不限購的政策，從化、增城樓市成交創新高是屬於正常現象。

其二是深圳國慶黃金周樓市，一手住宅成交同比增長15%，表現沉穩。儘管在黃金周前，深圳正遭遇了「715」新政調控，樓市表現出平穩的趨勢。深圳黃金周如春節般火熱平穩，新房市場仍展現了強大的基本盤，表現雖火熱程度有限，卻是穩中有漲。按照統計數據顯示，國慶黃金周樓市2020年10月1日-10月7日，深圳一手住宅成交411套，較2019年同期的358套同比上漲15%，透露出穩中有升的趨勢。

其三是一線城市國慶樓市黃金周表現不一。按照中指監測的11個主要城市日均成交面積較2019年同期下降10.5%。二線城市降幅超兩成，一三線代表城市均不同程度上揚。「十一黃金周」上海樓市最火，新建商品住宅成交超13萬平方米。中原數據顯示，「十一黃金周」期間（10月1日-8日），上海新建商品住宅成交面積達13.1萬平方米，而去年國慶長假新房成交面積還不到1萬平方米，上海樓市表現活躍。

2020年黃金周期間一線廣州、北京、深圳城市成交較去年同期整體上升12.4%，廣州升幅較為顯著，超3成。北京次之，升幅約為15%。僅深圳同比成交微降。 具體來看，近5成城市日均成交面積同比下行，其中青島、蘇州和武漢降幅較大，同比去年成交下降均超三成。此外，深圳下降約1%，較去年同期基本持平。同比上升的城市中，東莞升幅顯著，揚州次之，上升約39.8%。說明市場分化嚴重。

其四是二三線城市，整體狀態平穩。其中五成城市同比上升，東莞升幅明顯，說明深圳的調控對於溢出效應非常明顯。二線代表城市較去年同期下降21.7%，青島、蘇州和武漢下降顯著，同比降幅均超三成，主要是9月前期集中的釋放出來大量購房需求有關。溫州和福州穩中有升。三線代表城市同比上升69.6%，東莞升幅明顯，揚州次之，上升近四成，僅韶關下降12.3%。因此，三四線城市有升有跌。

其五是23個熱點城市一手住宅同比上升14%。根據中原數據顯示，有基本完整網籤數據的23個熱點城市合計住宅成交129萬平米，同比2019年同期上漲了14%。整體來看，2020年金九銀十已經過去大半， 整體市場維持了「溫」的表現。中原數據顯示，9月份，30大熱點城市合計成交1820萬平米商品房住宅，環比8月上漲了4.8%，同比2019年同期上漲了25%。說明房地產市場正在逐漸復甦勢頭不變。

其六是據諸葛找房數據研究中心監測數據，2020年國慶中秋雙節假期，重點10城新房銷售面積為72.86萬㎡，與去年國慶周相比小幅上升1.6%。整體來看，今年假期銷售量級與去年基本持平，但由於今年假期較往年多1天，從日均銷售面積上看，2020年重點10城日均銷售面積為9.11萬㎡，同比下降11.1%。

從各城市上看，重點10城日均銷售面積同比漲跌參差分半，其中北京、武漢、蘇州、大連、青島日均銷售面積同比下降，且降幅均超30%。深圳、福州、東莞、溫州、泰安日均銷售面積同比上升。尤其東莞今年國慶周銷售面積上升明顯，日均銷售面積較去年上升6倍。主要是由於大灣區政策利好，疊加深圳調控升級，部分需求外溢至臨近城市東莞。

其七是根據貝殼研究院數據顯示，2020年黃金周（2020年1-8日）全國重點關注28城市場成交套數和面積同比2019年黃金周（2019年1-7日）分別增長14%和12%，考慮到今年黃金周比往年多一天，2020年的黃金周成交量與往年相當，疫情常態化之下，總體市場恢復至往年同期成交量水平。其中同比增長較為快速的區域仍然主要集中在長三角和粵港澳區域。

按照貝殼研究院統計整理數據顯示，北京房地產市場表現平穩，沒有出現大起大落。2020年北京十一黃金周期間（2020.10.1-2020.10.8）新房住宅成交面積1.8萬㎡，成交均價為48204元/㎡。與去年黃金周（2019.10.1-2019.10.7）相較，日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。今年黃金周成交量不及去年同期。

其八是一手房之後，二手房市場呈現量價升溫，市場走向分化趨勢，與一手房一樣。根據貝殼研究院數據顯示，2020年國慶節期間，全國主要重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。同時，深圳受調控影響，今年黃金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

從今年黃金周二手房市場總體降溫主要原因來看，基本上是二個方面有關。其一是受節假日因素影響，今年國慶節期間，全國主要重點18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。其二是7月以來全國16個城市調控加碼有關。18城中13個城市成交均價比9月份下跌，表明調控政策效應正在釋放。因此，從市場預期看，今年國慶黃金周期間，業主市場預期基本延續了去年的情況，但不同城市的分化比較明顯。

今年國慶期間成交均價比去年同期上漲。按照貝殼研究院數據顯示，今年國慶節期間，全國主要重點18城市二手房成交均價同比上漲12%左右，而去年國慶節期間均價下跌。上海、廣州、煙臺、合肥、南京等城市價格同比漲幅較大。貝殼研究院的分析與筆者看法一致，短期看，今年黃金周二手房市場總體降溫走勢。2020年9月二手房市場比8月份下降14%，國慶節第一周市場比9月繼續降溫。