國慶黃金周鄭州樓市透析

國慶黃金周鄭州樓市透析

【新房市場】

核心觀點：全國重點城市成交微漲，鄭州黃金周成交超預期，市場冷熱不均

根據貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年黃金周（10月1-8日）全國重點關注28城市場成交套數和面積同比2019年黃金周（10月1-7日）分別增長14%和12%，考慮到今年黃金周比往年多一天，2020年的黃金周成交量與往年相當，總體市場恢復至往年同期成交量水平。其中同比增長較為快速的區域仍然主要集中在長三角和粵港澳區域。

就鄭州而言，從新房市場統計數據來看，2020年黃金周（10月1-8日）成交超預期，貝殼新房成交超4000套，成交套數同比去年增長101%，帶看成交轉化率同比增長32%；全市成交套數（市場監控數據）同比增長40%，幾乎等同八九月份整月成交量。整體成交集中度提升，其中TOP20成交佔比同比去年上升6個百分點，而成交量相對靠後項目十一黃金周成交量變化不大，成交冷熱不均；根據調研分析發現成交較好項目大都採取超客戶預期的促銷手段，刺激客戶成交。從成交物業類型來看，部分公寓以價換量，成交格外搶眼。

備註：此數據為調研數據，具體以售樓部為準

從成交區域來看，十一黃金周成交集中以二七、管城、南龍湖為代表的南片區及以高新、滎陽、中原為代表的西片區；「剛剛需」客戶為假期主流置業群裡。

數據來源：貝殼研究院

同時，基於鄭州和地市的房價差不斷縮小，鄭州新房購買價值不斷拉升，吸引了地市及全國其他區域來鄭購房，假期期間貝殼成交跨城客戶超300組，來鄭客戶置業構成主要來自省內洛陽、南陽、濮陽、新鄉等城市。地市客戶來鄭購房更關注公寓產品，約佔跨城總體成交60%以上，地市客戶傾向於價格低、小面積、門檻低的項目，例如融僑悠樂匯、美麟國際公館、中原融創文旅城國慶成交較好。

【二手房市場】：

核心觀點：全國城市間分化加劇，鄭州市場旺季不旺，市場表現下行。

從全國市場來看，今年國慶節黃金周二手房市場明顯升溫。貝殼研究院數據顯示，重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。同時，深圳受調控影響，今年黃金周比去年下降47%，廊坊下降45%。國慶節期間的市場同期表現與9月份類似，9月份二手房市場交易量同比增長20%，前三季度重點城市二手房市場的交易量超過去年同期。

2020年國慶節期間貝殼二手房成交量同比增長

數據來源：貝殼研究院

從貝殼鄭州二手房成交來看，成交收縮，旺季不旺，國慶期間（10月1-8日）帶看量1.6萬組，同比+35%，環比-20%，成交同比+31%，環比-23%，成交均價13612元/㎡，同比-3%，環比持平。從二手供需端來看，國慶期間新增房源量環比-20%，新增客源量環比-16%，市場下行趨勢明顯。

國慶期間鄭州二手市場成交慘澹主要有以下兩點原因：

（1）新房短期內多樓盤釋放優惠政策，以價換量，吸引客戶眼球，分流部分二手房客戶，造成二手房客戶量下降；

（2）新房市場整體造勢，國慶期間氛圍營造比較成功，短期內對客戶心理形成一定擠壓，而二手房則無此優勢。

從成交區域來說，客戶成交仍集中在金水、中原等老城區，高新、經開、惠濟等城市面貌較新的區域成交佔比有所上升。

備註：九月份二手房成交套數為估算數據

鄭州二手房從整個2020年成交來看，4月-8月復甦明顯，成交量快速反彈，其中7-8月份以價換量，市場表現較好，對新房客戶形成分流。9-10月份隨著新房優惠力度加大，對二手房產生了價格優勢，二手房成交量開始下降，新房開始放量。

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