駐馬店被約談，信號槍裡的地產玄機

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據說，駐馬店當地人不怎麼喜歡駐馬店這個名字，也曾經申請更改名字，但沒有通過。顧名思義，古時駐馬店是朝廷驛站，南來北往的信使、官宦在此駐驛歇馬而得名。

信息傳遞是駐馬店的歷史特色，有時，落位於政策層面，就具有信號槍的意義。2月21日，駐馬店率先下調房貸首付比例，七天之後，2月28日，河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，要求堅持「房住不炒」，落實主體責任。七天的時間，風向逆轉，猶如古時的官員信使，歇好腳收拾停當，便奔向下一站，有時，就是過過路。

2月21日，駐馬店市政府出臺的《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，稱為樓市新政17條，具體內容分為四個重點：

1、住房公積金調整貸款額度由45萬元升為50萬元

首套房首付款最低比例由30%下調為20%

2、降低預售門檻在投入開發建設資金達到工程建設總投資25%以上的前提下，將辦理商品房預售許可條件中「施工形象進度」調整為:中高層以下（9層以下含9層）建築主體施工形象進度達到基礎結構部分完成至正負零；高層（10層及以上）建築主體施工形象進度達到地面兩層（含地下室）結構封頂。

3、調整土地競買保證金繳納比例經市政府批准的群眾安置用地（如與商品房混合開發，按安置房佔總建築面積比例折算享受政策土地面積）、純商業用地，土地競買保證金按評估價款的30%繳納；其它用地，土地競買保證金由原來按評估價款的50%繳納調整為按評估價款的40%繳納

4、農民工、大中專以上畢業生、各類人才實行購房補助各類人才補助標準200元/㎡，大中專以上畢業生補助標準150元/㎡，農民工補助標準100元/㎡。

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我們再看看駐馬店樓市:

2019年駐馬店商品房網籤面積286萬平方米，網籤金額170億元。與2018年相比，分別下降了23.2%和16%。樓市銷量下降，庫存則大幅上升。截至2019年12月末，駐馬店商品房待售面積2529.37萬平方米，比11月末增加47.74萬平方米。

再加上疫情影響，今年一季度成交量同比肯定下跌。此時，駐馬店出臺樓市新政自然是為了穩樓市。與駐馬店一樣，2月份以來，全國至少有50個城市發布了穩樓市政策。

我們參考無錫市樓市新政17條，主要包括繳稅延期、資金補助、貸款支持、降低預售門檻、延遲繳納土地金、順延開竣工時間等方面，政策指向是救房企，主要針對房地產企業、建築施工企業積極應對疫情給企業生產經營造成的困難。

駐馬店樓市政策，與之相比，有兩點引起了媒體的解讀，被稱為駐馬店式調控。

一是付款首付比例從三成下調為兩成！

二是100-200元/㎡不等的購房補貼！

最重要的還是第一條，率先下調房貸首付比例，引起了社會媒體「放鬆調控」的解讀。就政策本身來說，效果也是有限的，公積金貸款購房比例是比較少的，商業貸款才是主流。受疫情影響，各地出臺尺度不一的樓市政策，總體上政策指向於救房企，強調對企業的扶持而非對購房需求端的刺激。無疑，這是政策的邊界與紅線。

2月28日，河南省政府約談了駐馬店市人民政府主要負責同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。同時，針對新冠肺炎疫情帶來的衝擊和影響，要落實中央有關部署，積極幫助企業解決實際困難。

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救房企是政策範圍內允許的，救樓市則是紅燈禁行，駐馬店被約談，無疑給那些醞釀在路上、不符合房住不炒定位的救市措施敲響了警鐘。

目前樓市不好是共識，這主要是疫情外在因素導致的，而樓市內在因素是穩定的，駐馬店被約談也表明了這一點。社科院住房大數據項目組指出，房價長期預期不會因疫情發生大的轉變，大城市市場和中長期市場不會因此而發生重大波動。預計短期內一二線城市房價相對穩定或略有回升，三四線城市總體穩中趨降，少部分城市可能較快下降。

住房需求端的刺激政策，容易引發未來房價大起大落，近期央行針對房地產領域接連發聲，要求：保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續「因城施策」落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。

不會為了短期的經濟效益對房地產行業放水，「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」的政策基調，不會因為疫情改變，但是，地方政府需要根據當地實際情況作政策調整，政策紅線不能碰。疫情是變量因素，會讓需求延遲，但不會讓需求消失，關鍵是房企能不能扛得住？如果房企扛不住，選擇降價促銷，只要在個別城市，不是大面積的範圍，這也是可以接受的。樓市短期看政策，降房貸利率，放開限購，降低首付，這些緊一緊松一松的慣用套路，大概率是不會用的。

春暖花開山河無恙，疫情終會結束，不要因為一場疫情對樓市失去信心，我們等待樓市的重新啟航！