中南建設身負2637億債務「首付貸」、「首付分期」粉墨登場

《中國科技投資》楊春霞

中南建設巨債壓身，但憑扣動金融樞機就要闖出一片生天：為了吸引購房者，中南建設多地項目推首付分期，其中南寧項目公司還與小貸公司合作為購房者提供「首付貸」。

早在2017年，住房城鄉建設部會同中國人民銀行、銀監會聯合部署規範購房融資行為，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁網際網路金融從業機構、小額貸款公司違規提供「首付貸」等購房融資產品或服務。

然而為了實現快速回籠資金，開發商赫然頂風行事，「首付分期」、「首付貸」等現象屢禁不止。

近期，據記者調查了解，中南建設（000961.sz）旗下多個項目向購房者推出首付分期活動，比如威海中南漫悅灣、南寧中南春風南岸、蘇州中南春風南岸和固安中南熙悅等。其中蘇州項目竟然將「首款24萬起」的明文廣告推向購房者，南寧項目甚至稱首付不足可由「深圳通用振興金融服務有限公司」提供貸款。

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購房「首付」的衍生亂象：首付貸、首付分期

日前，記者在多個網頁上注意到關於一個樓盤項目的推廣宣傳，宣傳內容為「中南春風南岸76-136㎡首付分期僅7萬」。

記者查詢到，上述南春風南岸指的是中南建設位於廣西南寧的項目，在售均價9800元/平。該項目最小戶型面積為76㎡，總價約75萬，按照南寧20%的首付比例，首付大概需付15萬。也就是說，若要買該項目房子，最少也需要近15萬的首付。

那麼首付分期7萬究竟是怎麼回事？記者通過房天下致電該項目售樓處，工作人員稱可以先付一部分首付，剩餘的部分可以分期給。「首付最長可分期三年，一年內沒有利息，先付首付的百分之五十，（剩餘的）按月付」，該工作人員告訴記者。

記者進一步了解到，上述工作人員是一名中介員工，其所在的中介公司與該項目為代理關係，該中介介紹稱，首付的資金提供方是360金融。

此外，該中介員工還告訴記者，首付分期在南寧普遍存在，其列舉了榮和半山華府、萬科星都薈、金科博萃天辰、龍光玖譽城等項目。記者以購房者身份致電龍光玖譽城，工作人員明確表示可以首付分期。此外，記者在榮和半山華府、金科博萃天辰等項目也得到了同樣的答案。

7月20日，記者聯繫上中南春風南岸一位置業顧問，對方同樣表示項目可以首付分期。不過，從其提供的貸款產品說明來看，提供貸款的資金方並非是其所宣稱的360金融，而是一家名為「深圳通用振興服務有限公司」的公司，記者查詢天眼查得知，該公司與360金融並無股權關係。所提供的貸款產品說明顯示，貸款方式分為1年期、2年期和3年期，其中1年期免息，2年期利率為0.44%，3年期利率為0.586%。

類似的情況在蘇州項目也有發生。7月18日，記者實地走訪發現蘇州中南春風南岸項目頂層掛著「首款24萬起，入住精緻好房」的宣傳標語。據記者諮詢了解，該項目在售最小戶型面積為99㎡，每平米價格2.5萬-2.6萬，總價約248萬-257萬。

*7月18日，記者攝於蘇州中南春風南岸項目處

根據2016年10月蘇州市政府正式印發的《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》，現階段蘇州首套房首付比例為30%，也就是說購買該項目最低首付需要約75萬元。那麼，首款24萬是怎麼回事？對於記者提出的疑問，該項目置業顧問王明（化名）明確表示可以首付分期。王明告訴記者，若資金不夠，可先交10%，剩餘20%在三個月內繳清即可。

不過，與南寧項目不同的是，蘇州中南春風南岸推出的首付分期並未存在開發商墊資或者第三方提供貸款的情況，且需繳清首付後才能辦理網籤。

此外，威海中南漫悅灣項目置業顧問也告訴記者，若購買該項目房產，可先交一半首付，剩餘的在年底補齊就行。「籤一個分期協議，開發商無息借款，咱們該網籤網籤，該辦貸款辦貸款，不影響」，該置業顧問表示。

「首付分期」和「首付貸」早在2017年就被相關部門嚴令禁止，為何仍大行其道、無所顧忌地推行？首付分期是否為推動銷售慣用手法？《中國科技投資》記者致函中南建設，截至發稿，對方未予以回應。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，首付分期對於房企來說，能夠提高銷售業績，儘快實現資金回籠，通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上。

王玉臣表示，首付分期個操作對購房人來說的風險主要體現在幾個方面，一是該行為本身屬於非正常操作，在不少省市都是明令禁止的違規行為；其次，首付分期通常意味著購房者的資金能力存在問題，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛；最後，天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩餘首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構採取利滾利的方式，購房者不小心就會掉入金融陷阱。

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債務壓力之下以身試險

官網顯示，中南建設1999年發家於江蘇南通，旗下房地產品牌為中南置地，2016年將總部搬至上海，此後3年地產銷售額實現近4倍增長，即由2016年的502億元增長至2019年的1961億元，逼近2000億規模。

從業績指標來看，中南建設的表現可圈可點。根據年報，2019年中南建設實現營業收入718億元，同比增長79.08%；歸屬於上市公司股東的淨利潤41.6億元，同比增長89.83%。

另據中南建設披露的預增公告，2020年1-6月其歸屬於上市公司股東的淨利潤為19.68-22.31億元，同比增幅為50%-70%。2019年同期這一增幅為41.5%。

不過，與大多數快速擴張的房企一樣，中南建設的負債也隨規模的擴大水漲船高，不得不面對臃腫龐大的債務壓力。其2020年報顯示，2019年中南建設淨負債率雖同比下降25.56%，但仍高達165.95%，遠高於行業80%的紅線。

此外，截至2019年末，中南建設負債總額攀升至2637億元，有息負債增加至699.2億元，同比增長20.7%。其中，短期和一年內到期的非流動負債235.6億元，在有息負債中的佔比為33.69%，較2018年末的31.09%有所提高。

雖然中南建設在年報中聲稱其短債佔比仍處於較低水平，但2019年末該公司現金及現金等價物餘額共僅為254億元，其中還包括受到限制的貨幣資金共計92.41億元。也就是說，以不受限資金來分析，中南建設依舊捉襟見肘，帳面現金無法覆蓋短期債務。

再以最能反映企業經營情況的經營活動現金流方面來分析，2019年中南建設經營活動產生的現金流量淨額81.96億元，較2018年產生的194.32億元下降了57.82%。

記者調查發現，今年一季度，中南建設的現金流狀況進一步惡化，銷售商品提供勞務收到的現金為148.8億元，同比下滑11.8%；經營活動產生的現金流淨額為3.16億元，同比大幅下滑91.5%。

更為讓人訝異的是，2018年以來中南建設頻繁對外擔保。截至7月31日，中南建設及控股子公司實際對外擔保金額為754.65億元，佔中南建設最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的351.99%，早已超過50%的警戒紅線。對此，知名地產分析師嚴躍進認為，類似頻頻擔保值得注意，出現擔保頻次高，同時擔保金額大等情況，可能會引起金融風險，至少從目前看，此類超過警戒線的內容，會引發投資者擔心，也會加大企業自身經營的壓力。

中南建設巨債壓身，但憑扣動金融樞機就要闖出一片生天，此間操作實在愕然。