他們說，找小中介買房可能比找開發商的熟人更便宜

2020-11-27 新金融觀察報

前幾天，一個頭盔把地產銷售圈扒了個底兒掉。我找了幾個地產圈的人聊聊，他們告訴了我幾件銷售圈以外的事兒——


他們說，找小中介買房可能比找開發商的熟人更便宜；

他們說，二手房成交萎縮的很大原因是中介都跑去賣新盤了；

他們說，有的渠道賺的比開發商都多；

他們說，中介手裡的大都不是好戶型；

他們還說，自然到訪的客戶，只要在談到最後談不下來的時候，直接要求總價打97或者98折就馬上籤單，這樣的優惠就比找中介差不了多少……（我說這條有用，我得加粗記下來。樊曉花說我想太多，「你差的是這點兒優惠嗎？你差的是個奇蹟，白送的奇蹟。」）

我們四五個人像玩劇本一樣圍坐了一圈，就買房的這些套路盤了2、3個小時。一個以前在新盤當銷售，現在在中介賣房的姑娘說，錢可以讓你挺直，也可以讓人彎曲。在案場做銷售的時候，死看不上中介。但現在她也下海了，因為中介的佣金比做新盤銷售時多得多。並不是因為中介既能賣新房也能賣二手房，銷售範圍更廣，而是綜合下來看，新房的提傭比二手房中介費點位平均高出0.8左右。所以，越來越多的中介已經不再積極賣二手房了，而是專心賣新樓盤。


為什麼會出現這種情況？大致是由於疫情的影響，不少行業一蹶不振，以至於房地產市場不景氣，開發商病急亂投醫，給有客源渠道的中介開出高佣金帶客。高點位下，渠道中介不再開拓門店的二手房客戶，專心洗新盤客戶。


新盤給渠道帶來的收益是顯而易見的。以最大的渠道商貝殼三季報為例：貝殼新房業務收入則來自於向房地產開發商收取銷售佣金。從三季度來看，貝殼存量房、新房GTV分別為5760億元、4200億元，但對應的營收分別為88億元、111億元。相比之下，新房GTV對應的營收轉化率要高出73%。


一位中介說，他們在疫情後做過一個統計，發現二手房賣不動了。當然，新房也同樣賣不動。不過，相比於二手房，手裡有4、5百萬的客戶大多都在他們的介紹下買了新盤。池子裡的客戶就這麼多，其中不少是來自二手房換房客戶。買新盤的多了，買二手房的自然就少了。於是，新盤與二手房搶客戶的現象出現了。二手房萎縮有很大原因是因為中介業務員被高佣金吸引主要介入了新盤銷售。



開發商能給渠道多少渠道佣金？一位在房地產就職的朋友說，他知道的能到10%，據說有的更高。但高佣金下尷尬的是，開發商窮的只剩下底褲了。被中介截客，甚至是洗客的房產直銷自然是要罵街的。因為渠道能拿到更便宜的「貨源」，所以有的購房者直接找中介買房談優惠，而不再通過案場直銷或託熟人詢底價。畢竟，房子對錢包的打擊是空前的，零點幾的折扣也是幾萬甚至幾十萬的真金白銀。至於絕後，那不至於，我還是對鐮刀有信心。


供需是經濟學的基礎，以供需為基礎向外延申，就有了賣方和買方。需求是可以被價格影響的，這就是我們說的「需求價格彈性」。開發商的銷售策略不一定是薄利多銷，也不一定是高利少銷，而是總體。只要能「逮住」客戶的貓就是好貓。



一位案場銷售告訴我買房拿優惠的技巧：「你不用找中介，就直接去售樓處找案場銷售，跟他談優惠談折扣，談到最後實在折扣價格實在談不下來了，你就直接提出總價打97或者98折的要求，說如果接受就馬上籤單。這樣的優惠就比找中介差不了多少。對開發商來說沒差，給誰讓利都是讓，而且開發商還不用付給中介渠道費了。」


雖然中介是賣二手房起家的，但他們更願意銷售新盤。一是佣金高，二是溝通方便。賣二手房需要聯繫溝通買賣雙方客戶，有一方有變化這筆交易就泡湯了。而且從佣金分成上看，大部分中介公司都按照客戶、房源、成交來分佣金，看著一單收幾十萬的佣金，但一分就沒多少了。而新房銷售則更方便一些。開發商不用維護，渠道只面對客戶一方就可以了，佣金就都是一個業務員的。所以對於業務員來說，肯定更積極推新房給購房者。


新金融記者 寧廣靖

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    甚至給中介的價格比客戶直接去樓盤現場更便宜。尤其top20以外的房地產開發商，品牌有限，只能依賴渠道。在二三線城市的開發商，還是很需要中介。很多開發商，中介銷量大，是開發商的主要渠道，這時候中介也會跟開發商談一些讓利活動，或者給中介更多的折扣，讓中介更有動力做更多銷量。成交之後，開發商要按照一定點數的返傭給中介公司。
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  • 應不應該找中介買二手房？找中介買房的6個好處，很多人不知道
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    都說買房是一個大難事兒，這個「難」主要體現有哪些呢？因為你往往不可能買到性價比高的房子。可能很多人會認為中介不靠譜，因為現在關於中介的負面新聞有很多，但不知道你有沒有詳細了解過，這些負面新聞大多數都是有關二手房和租房的，在一手房方面還是很少的，再加上他們的信息量夠大，所以選擇向中介了解新房的信息是比較可靠的。此外，中介的費用是由開發商支付的而不是購房者，兩者之間沒有過多的利益牽扯，能保證公平性，更能為購房者節省很多費用。
  • 找中介買新房，原來有這麼多好處！如果不想找中介，怎麼選房呢？
    一想到「房產中介」，有些人會不約而同覺得中介不靠譜，中介會賺中間差價，還是自己去售樓處看房買房最靠實在。今天我們就來客觀的說說，去售樓處買房好一點還是找房產中介好呢？，會找房產中介代理樓盤，來幫助自己銷售，開發商會給房產中介一定的優惠折扣，畢竟如果房產中介賣的比售樓處還貴，那根本沒人會去找房產中介買房。
  • 新房的購買，找中介比直接去售樓處好處更多
    他們認為直接在售樓處買房便宜，而找中介買房，中介將會收取他們的中介費。二手房要收取一定的中介費確實沒錯，但新房與二手房不同。而之所以找中介更加便宜，是因為中介與開發商之間是合作的關係。中介幫開發商帶來一批又一批的購房客，所以開發商給中介的價格是團購批發價，而你一人前去售樓處，等於是散戶，散戶拿到的自然是零售價。有過進貨經歷的人，應該能更好的理解這一點。
  • 買新房子找中介和自己去售樓部有什麼區別！
    在很多人印象中，中介就是買賣二手房的，當然還有當心被中介的欺騙、賺取差價……等等說法不一、買新房子還是自己去售樓處會更便宜呢？為了能夠更好的了解找中介和自己去有什麼區別嗎？找中介買房需要注意哪些事項呢？對於購房新手而言，可能對此並不是很了解。不過別擔心，下面就讓我來為大家簡單的介紹下。
  • 找中介固然好，但找中介買房，這些「冷門陷阱」你都知道嗎？
    比起新房來說，二手房對於購房者來說或是一個更好的選擇，因為期房說是多少錢就是多少錢，而二手房選擇性更多，想買房子，二手房有便宜的也有貴的。無論什麼時候買房，不能忽視的是，我們在買房的時候可能遇到的坑。尤其是買二手房，坑不比新房少，買二手房的時候尤其得注意。
  • 買新房找中介 還是找售樓處 區別很大 找錯吃虧
    現在買房子無非就是兩個去處，一個是售樓處，一個是中介。但是這兩者究竟有什麼區別，大部分人都沒有深究過。今天我們就來講一下這二者的區別，讓你知道買房子的時候到底是該去售樓處還是該找中介。首先我說明一下這二者買房有什麼本質區別，售樓處就好比是開發商的旗艦店，中介就好比是開發商的網店或者分銷商，而且分銷商的價格往往會比旗艦店低，最多持平。
  • 我們有沒必要找中介帶我們看新房?
    說起中介朋友，大家的印象可能是西裝革履穿梭於各大成熟樓盤看房，電摩飛馳於政務中心、房管部門、銀行機構等地辦理各種事務的大姐小哥們，房屋租售/代辦過戶/按揭辦理是他們的日常。但近些年，他們在各大新盤出現的頻率越來越高了，「渠道分銷客」就成了他們斜槓名片中的又一個名詞。房子不好賣嗎？並不是。
  • 找中介買新房四大好處
    比如有些朋友們會考慮去售樓中心實地查看之後再決定是否買房，也有些朋友們會考慮去找中介公司買房。但也有很多朋友一看到&34;就會覺得會不會不靠譜？中介會不會多賺我們的錢？對中介大家真的了解嗎？其實房屋中介公司在房產交易當中扮演著很重要的角色，許多房屋買賣都是通過中介公司完成的，為什麼會有那麼多人選擇找中介公司購房呢？
  • 為什麼客戶找中介買新房？
    而通過房產中介就不一樣了，很多時候一家房產中介公司往往都會代理好幾個不同的樓盤，甚至可能是幾十上百個新盤。對於購房者而言，你就可以一次性拿到很多個樓盤資料，從中慢慢挑選了，同時還可以比較一下這些樓盤的優劣勢，從而選擇最適合自己的那套房子所以，買新房找房產中介，你能簡單、方便地一次性了解多個樓盤，更容易找到滿意的房子。
  • 告訴你為什麼買新房也要找中介！你知道裡面的緣由嗎？
    現如今很多人在想，買新房找什麼中介？其實，大部分的買房人潛意識裡都認為，找中介買新房是要收取中介費的，而實際上，買新房找中介，不但不收中介費，還有可能有更多的優惠！一、自己去售樓處和中介去買新房有什麼區別？自己去售樓處看房的叫上門客；跟中介去看新房的叫渠道客，渠道客是有相應的折扣的，你要知道中介公司如果沒有優惠，怎麼吸引客戶，難道要給開發商白做廣告嗎？那是不可能的，畢竟中介介紹過去的是批發價，找中介買新房優惠的點就在這裡。當然，還有其他的優惠，這種就屬於碰運氣了。