未來5年，樓市將新增8000萬接盤俠？

文 | 白羊

新常態下，未來5年，中國樓市還將新增8000萬接盤俠。

日前，中國社會科學院農村發展研究所、中國社會科學出版社聯合發布《中國農村發展報告2020》，《報告》預計到2025年，中國城鎮化率將達到65.5%，保守估計新增農村轉移人口在8000萬人以上；農業就業人員比重將下降到20%左右。

5年8000多萬相當於德國的總人口，增量還是很可觀的。

不過，這個結論並不出乎意料。

2019年我國常住人口城鎮化率首次突破60%達到60.60%，2025年要達到65.5%的目標，只需每年新增一個百分點。事實上，近些年，我國常住人口城鎮化率平均每年就以約一個百分點的速度在增長。

（國家統計局）

真正需要關注的是5年後，據聯合國預測，我國城市化率達到71.2%時，已是遙遠的2050年。這背後一個殘酷的假設是，中國城鎮化率增速將會嚴重放緩。

事實上，這些年增長衝高后減速的跡象已十分明顯。

我國城鎮化率在2000年時為36%，到2009年時為46.6%，也算是1年1個點；2014年時，城鎮率達到54.77%。5年8個點，這是增長加速階段；近五年則是平均不到1個百分點，已開始明顯減速。

若按照聯合國給的數據，5年後我們城鎮率增速將斷崖式下滑（從65.5%到71%，要花上25年），未來將會以蝸牛般的速度增長。這必將對中國經濟和城市格局，及樓市產生深遠影響。

在此主要從兩個角度探討下需求的變化。

一是，從總量角度，看總需求盤子的變化。

去年，中國房地產市場總銷售額達15.97萬億，同比增長6.5%，已降至GDP增速同等水平。若按現有增速（基本維持過去幾年的增速），樓市在現有市場規模下，高位滑行個五六年基本沒太大問題。

那麼，五六年之後呢？樓市會因增量接盤俠的大幅萎縮而那個麼，會很難受（不考慮貨幣放水等政策因素），甚至市場規模較於現在還會有些萎縮，但還不至於蹦。

因為市場還存在一個巨大的結構性存量，具體體現為常住城鎮化率與戶籍城鎮化率之間巨大的剪刀差。

2019年中國大陸常住人口城鎮化率為60.6%，但戶籍城鎮化率僅為44.38%，中間相差16個百分點。全國人戶分離的人口2.80億人，其中流動人口2.36億人。

換言之，大陸有約2.5億到3億人漂在城市裡。若以常住地來算，他們是城裡人；若按戶籍算，他們又不算城裡人。而這部分人，絕大多數都是無房者人。這還不算城市裡那些新老土著的改善性需求及投資需求。

總之，需求總盤子的邊際增長會越來越慢，但盤子既有規模還是在的。

二是，從結構角度，看新增及存量人口的流向變化。

但為什麼又說房企們會很難受呢。首先，總盤子看似不小，但並非「富礦」，要是有能力上車早就上車了。也就意味著，這部分市場房企們開挖起來難度較大。只能說市場的潛在需求比較大；

其次，新常態下，城市格局分化加劇，流動人口向頭部城市及城市圈聚集，「馬太效應」凸顯。換言之，一二三四線不再是鐵板一塊，亦無法雨露均沾。

據「澤平宏觀」發布研究報告顯示，從全國層面看，近4年一、二線城市人口年均增速為1.33%、1.06%，雖增速有所放緩（與前述的城鎮化率增長整體放緩有關），但仍然是三、四線城市人口年均增速（分別為0.43%、0.36%）的3倍左右。

值得一提的是，三四線的增幅低於全國平均水平，說明其人口是在持續流出的。

（來源：澤平宏觀）

若聚焦到城市及城市圈，人口流向更加一目了然。

近4年，人口年均淨流入超10萬的都市圈有10個，其中廣佛肇、杭州、深莞惠、上海4個都市圈年均淨流入規模超20萬，長株潭、寧波、重慶、西安、成都、鄭州6個都市圈年均淨流入規模在10-20萬之間。

（來源：澤平宏觀）

當然，即便是在大陸城市能級中處於頂層的都市圈也分化出了三六九等。

由上圖表可見，近4年，哈爾濱、長吉、烏魯木齊都市圈，核心城市、周邊城市人口均為淨流出；濟南、南昌、石家莊、青島等7個都市圈，則呈現核心城市人口淨流入但都市圈整體淨流出的特徵，反映這些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周邊城市人口主要向都市圈外流出。北京人口外流是主動控制的結果，與前述這些有著本質性區別。

都市圈人口引力此消彼長的背後，反映的是個核心城市及都市圈的產業實力。

到2030年我國大陸新增城鎮人口（樓市接盤俠）的約80%將分布在19個城市群，約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝、中原、山東半島等七大城市群。

按照經濟規律和投資邏輯，基本面好、人口流入的高能級區域的房地產市場才會更有潛力。

所以，可以預見，上述七大城市群，尤其是群內的核心都市圈，將會是新常態下樓市的主戰場。