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關於如何買房，我們講過很多，但是關於如何賣房，卻提得很少。
原因很簡單，買房的時候，你的選擇很多，買哪座城城市？哪個地段？學區房還是非學區房？老破小還是遠大新？
每一個選擇，裡面都大有文章。
可賣房不一樣，你的對象是確定的，似乎只有賣和不賣兩個選擇。
但這，並不代表如何賣房不重要。
現在的一二線市中心，基本沒多少空間可以建新房了，市區樓市成交的主力，是二手房。
對於動輒幾百萬的房子，如果能多賣三五個點，也是一筆巨額收入。如果能夠早賣出去幾個月，這筆巨款拿來理財，利息也不少啊。
那麼問題來了，如何把房子以更好的價格更快賣出去呢？
我們沒有金碧輝煌的售樓處，沒有精心設計的樣板房，沒有光鮮亮麗的售樓小姐幫忙推銷。
我們能操作的，主要有三點：
一是房子本身，這是產品的核心競爭力；
二是價格，如何合理定價；
三是渠道，這是流量的來源。
一、房子本身
打鐵還需自身硬，決定房子價值的，還是房子自身的素質。
但是房子本身的很多特性，比如地段、房型、面積、朝向，是不是學區房，這些在你買入的那一刻就已經確定，沒法改變。
我們能改變的，只有房子的外表。
如果你的房子沒有讓人一見鍾情的外表，在琳琅滿目的競品面前，如何讓買家心動呢？
小錢認為，至少可以從以下幾點入手，精心包裝你的房子：
1、清潔衛生
房子準備賣了，多數人都會把表面清理乾淨，但這還不夠。
你最好給房子做一次360度無死角的清潔，地板擦到發亮，並且將牆角、百葉窗、天花板風扇、甚至浴室壁磚縫隙都清理得乾乾淨淨，然後再用吸塵器徹底吸一遍。
儘量多花點心思，讓房子煥然一新。
注意，不要使用空氣清新劑，有些人反感空氣清新劑，覺得對人體有害，有些人則是不喜歡它的味道。
只要保證房間裡沒有異味，打開窗子多通風就好了，清新空氣是最好的淨化劑。
如果房子之前有租戶的話，最好在賣之前就讓租戶搬走。
邊租邊賣的做法，看似無縫對接，能把租金賺到極致，而且讓租客替你開門，省心省力。
但是這樣，買家每次來看的時候，都得提前跟租客打招呼，必須將就租客的時間，有些買家可能直接就pass了。
而且因為裡面有住人，沒法進行徹底的清潔，難免會亂七八糟的，髒衣服堆滿沙發，鞋子遍地都是，廚房搞不好還有變質的食物，如果你是買家，你會怎麼想？
在一線城市，能賣500萬的房子，可能一個月租金才5000元。
但因此造成的潛在賣房損失，不管是賣晚了還是賣便宜了，損失可能有幾十個5000元呢~
這屬於典型的撿了芝麻，丟了西瓜。
2、適度裝修
嚴格調控很多年了，現在的業主打算賣房時，往往都住了不少年頭，房子的裝修多少會有點問題。
賣房之前，最好將房屋簡單修整一番，適當翻新一下，尤其是一眼就能看到的瑕疵，比如牆壁開裂，壁紙泛黃，紗窗破損……不僅可以讓房子看起來更新，住起來也更舒適。
具體花多少錢合適呢？
有人可能覺得，100萬的房子，我再花10萬裝修，那它就值110萬了。
別太樂觀。
裝修後的房子，升值是肯定的，但增幅恐怕沒這麼高。
可能你花了10萬，但是買家不認可，人家覺得就值5萬。
售前裝修，講究的是投資回報率，還是得具體房子具體分析，如果本身房子就非常破舊，買家原本就準備全部重新裝修，你再花大價錢去提前裝修，買家可能還不喜歡你選的風格，還不如不裝修。
但那些半新不舊的房子，花點小錢，比如2-3萬，做些簡單修補，很可能會讓房子多賣10萬，這個投資回報率就很不錯了。
經過裝修之後，就算你將價格適當抬高一點，買家也很可能會買帳。
因為買家的思考邏輯是：隔壁一樣戶型的房子，雖然比你便宜10萬，但裝修太差，得全部敲掉重裝，怎麼也得花15-20萬，而且費時費力，你這裡雖然貴了10萬，但省下之後裝修的時間和金錢，反而更划算。
翻新時，最好的投資是木地板和新油漆。
油漆一刷，地板一換，再舊的房子，也瞬間和新的沒啥兩樣了。
油漆的顏色建議選擇通用的淺藍、灰色、白色等低調中性的顏色，千萬不要根據自己的個人喜好，選擇飽和度特別高的顏色。
除了這兩個大件，還可以做一些小的升級。
比如將廚房和衛生間已經生鏽的水龍頭換成新的，廚房發黃的水槽換成新的……
這些花不了幾個錢，但是可以明顯提升買家對房屋的評價，增加成交的機率和價格。
3、去個性化
在一個房子裡住了很多年，房子難免會打上主人的印記。
比如貼滿家庭相冊的牆壁，稀奇古怪的收藏品，或者粉色主題的浴室等。
這些對你而言是很珍貴的記憶，但買家很可能不喜歡。
個性化很強的東西，最好全部抹去，你的目的是創建一個舒適的空間，買家可以去設計他的家人住進去的樣子，過多的個性化會壓縮買家的想像空間。
還有一些老舊家具，如果不是好看又實用的，最好在出售之前處理掉。
年輕人可能還好，有些老人比較懷舊，喜歡在家裡堆滿自己年輕時的家具，比如結婚時的樟木箱，化妝檯等，這些在買家眼裡，不過是些過時的老古董，看著會很膈應，印象分一下子就降低了。
4、光線充足
光線也是一個不怎麼花錢就能讓房子有明顯提升的地方。
房子的朝向和戶外採光空間我們無法改變，但至少可以把玻璃擦得明亮一些，換上新的窗簾，讓採光面積更大一些。
還有很重要的一點，換掉屋裡的燈泡，儘量採用亮度高的白色燈泡，讓房子看起來寬敞明亮。
這些都做完了，如果你還想知道有哪些可以改善的，不妨請幾個朋友來家裡看看，問問他們的意見。
有些小問題，自己是很難發現的。就像你小時候檢查自己的作業，不管看幾遍，總是有些低級錯誤難以避免，但是老師卻能一眼看出來。
最後，別忘了給房子拍一套全方位多角度的靚照。
現在絕大多數人都在網上找房，買家看到的第一眼，就是房子的照片。
就像相親的時候，很多人第一眼看的，也是對方的照片，雖說很多照片是「照騙」，但如果第一印象就很差，很多潛在買家就會興致索然。
所以拍照最好上點心，如果自己不太會拍，也可以讓靠譜專業的中介機構來拍。
二、價格
誰都想賣個好價錢，但是定價不能太貪心，很多人之所以房子掛了很久還賣不出去，就是因為價格太高。
定價太高，會嚇跑買家，但是價格太低，自己會遭受經濟損失。
如何才能定出一個合理的價格呢？
首先，得了解小區的房價。
現在是網絡時代，要了解房價很簡單。打開貝殼找房、安居客等軟體，輸入所在小區、樓層和戶型，價格就出來了。
如果覺得價格不夠合理，再酌情調整下就行。
但如果是在三四五六線城市，這個方法可能不太好用，因為這些地方成交不活躍，可能一兩年都沒成交的，拿什麼來估價呢？
這個時候就只能去附近中介看看房屋的掛牌價格，找找最近的成交價，然後根據小區環境、戶型、朝向，以及最近樓市行情等，來做一個大致的估價了。
三、渠道
賣房不像賣菜，路口擺個攤就行，專業的事還得交給專業的人去做，賣房最好還是交給中介。
不過注意，中介千萬不要掛獨家！獨家不過是中介為了鎖定你的房源，從而壟斷話語權，將來收中介費的時候更硬氣！
不管中介怎麼忽悠你在他們家掛獨家房源，都不要同意。因為這麼做唯一的好處是你受到其他中介打擾的概率會降低，但缺點是不會讓你的到手價更高，甚至可能更低。
現在網際網路上信息高度透明，能讓你房子賣出更好價錢的，是你房子本身品質要過硬，足夠吸引人，而不是某個中介的忽悠話術，儘可能多發布賣房信息，廣撒網，捕到魚的概率自然就會更高。
畢竟，不是每個潛在買家都會到各家中介留下購房意向的，萬一那個最想買你家房子的客戶，恰巧你掛獨家房源的那個中介不掌握客戶信息，就悲劇了~
給中介報價時，也有個通用技巧，就是給自己留點談價空間，也就是你報的掛牌價，和你實際能接受的最低成交價，得有一個價格差，一般設置3%-5%左右比較合適。
假如設置得太高，會給人漫天要價，不誠心賣房的感覺，無論中介推薦動力子還是買家看房意願都會下降。
如果報價就是底價，買家一分錢都還不掉，會有很強的失落感，未來談判也會非常艱難。
設置底價上浮4%的報價，沒準買家還掉2%後就願意籤訂了，你反而能多賺2%。
另外，關於買房的套路，力哥之前在《如何把房價，殺到最低？》裡寫過，作為賣家，你也可以換個角度理解買家的各種殺價技巧，防止被買家套路。
祝天下房東都能把自己的房子，賣得又快價格又好~
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（責任編輯：李佳佳 HN153）