成色不足的「金九」起色不大的「銀十」

2020-10-25 要聞摘要

「金九銀十」歷來被認為是傳統旺季，樓市一年的高光時刻。但是今年的行情卻不同以往，除了堅持調控的大背景，還有疫情和金融限制攪局。打亂了市場的成交節奏，也影響了供求關係，讓成交不溫不火，沒有期望的熱潮。如果說九月份的市場是差強人意，那十月份上半的表現只能說不盡人意。

國家統計局10月19日發布的數據顯示，9月房地產開發投資、銷售、到位資金等多指標累計增速連續7個月反彈，其中，開發投資連續4個月正增長，銷售額連續2個月正增長，房企到位資金連續3個月正增長，各項數據都優於其他行業。

新房成交數據來看，也是歷史上銷售金額與面積最高的月份。房地產銷售面積為1.85億平米，同比上漲7.25%，環比上漲25%；銷售額為1.87萬億，同比上漲16%，環比上漲20.5%。在總量創下新高的同時，漲幅相對較小，調控的作用不容忽視。二手房市場也同樣火熱。根據貝殼研究院的數據，國慶黃金周期間重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。

其實從國家統計局的數據看，金九還是有些閃光點，比如房地產投資持續反彈，商品房成交金額單月新高，當然還有創出歷史高值的巨量供應。雖然年初行情被疫情耽誤，但是二季度小陽春急速升溫，讓人們對三季度的行情充滿希望。

成色不足的「金九」

青島也走出基本類似的行情，二季度的城陽共有產權更是火上澆油。但是「金九銀十」的行情，相比全國一二線城市，就表現一般了。9月青島新建商品住宅成交11911套，環比上漲3.67%；銷售面積14.29萬㎡，環比上漲2.65%；銷售金額約214億元，環比下跌0.24%。成交均價方面，商品房為15090元/㎡，環比下跌2.06%；商品住宅為15007元/㎡，環比下跌2.82%。總結起來就是量漲價跌！


國家統計局數據中可以看出，全國價格上漲還是比較明顯，冒尖的都會被點名。比如1-9月份商品房銷售117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長6.2%。一面銷售面積下滑，一面銷售金額增長，顯然只有單價提高才會出現。而近期全國大中城市房價過萬的消息，也確實體現了整體上漲趨勢。

當然供過於求會讓市場相對穩定，起碼價格上不會出現明顯上漲，以避免了因為市場過熱帶來的調控風險。為了防止貨幣寬鬆帶來的房地產過熱，從八月份開始就陸續有十幾個城市調控加壓，選在「金九銀十」來臨之前，也看出這樣的決心和態度。從南京、杭州、深圳這些一線中心城市，到徐州、紹興、東莞二三線城市，可謂全國各地、分級熱點一網打盡。青島因為相對數據低調，所以「倖免於難」。

起色不大的「銀十」

「金九」的失望，必然帶來對「銀十」更大的期望，特別是還有一個國慶中秋雙節的8天黃金周。然而從新房籤約數據看，遠沒有想像的那麼火爆；從案場的客流看，也沒有出現期盼的高峰。第1周不足千套的網籤有點慘不忍睹，當然這個有時間延後可以理解。第2周大幅反彈120%，其實因為第1周太低，放到近三個月也只是平均值而已。直到第3周成交才達到3000套水平，但仍然低於去年同期。

新房比較低迷，二手房也不樂觀，從去年一路下行後，一直未能走出頹勢。在全國一二線城市普遍升溫的背景下，青島黃金周期間僅成交30多套，而截至20號才突破2000套的總量。連續下滑一年半的二手房市場，只是在二季度跟隨行出現反彈，但是僅僅體現在成交量，價格始終在低位徘徊。主要原因是需求分流，作為二手房成交主要區域的市內四區，今年新房樓盤眾多。本來就是靠地段和配套取勝的二手房，去對比新房的戶型景觀、車位物管基本沒有優勢。


成交雖然也保持了較高的水平，但是顯然與期望值相差不小，而延續年中熱度的盤算也落了空。面對著十月最後一個關鍵窗口，競爭壓力讓樓盤開始各顯其能。郊區的投資區域因為疫情沒有了外地客戶，充分利用不限購優勢推出市內促銷，低首付、送車位、免息分期層出不窮。而市區的項目也沒了開盤前的高心氣，雖然客戶不算缺，但是定價都悄悄的多降了三五千，當然郊區的早已經下了一兩成。

樓市入秋的機會

樓市有點涼，所以很多人買房的欲望也有點冷。但是如今的房地產已經不是以往的套路，「買漲不買跌」的跟隨性戰略過時了，現在是房地產的「新時代」。投資房地產不再是買啥都漲，不再是靠勇氣，而變成是適當理性投資的技術活。比如主城區相對穩定，不必太在乎波動，畢竟人口密度和成熟配套就是最好的保值。而價格已經下滑20%的郊區也逼近了成本線，價格實惠空間大但未來不確定因素也多。

所以青島樓市入秋面臨著三個機會：第一是區域性機會，主城區成熟地段為數不多的新房確實稀缺，稍微貴點也值得，否則就等多年後加錢買二手房，還要再出幾萬稅費和中介費。第二是產品類機會，改善主導的歷史高峰過去後小戶型基本絕跡，但是優化出不少性價比產品，比如100平出頭的雙衛三房很受青睞。第三時間段機會，銷售壓力大的項目，接下來還會降價促銷衝回款，為了年底的任務推出特價房估計會不少。

儘管樓市的「金九銀十」沒有那麼光鮮，但是仍然是保溫的階段，青島相比其他城市比較穩健——沒給大家帶來大幅上漲的驚喜，也沒有調控加碼的驚嚇。如果九月沒能買到心儀的房子，到了十月或許會有更好的機會，再不行還有年底呢。只要手裡資金充裕，如今供應很充足，買方市場下何必太著急呢？

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