「金九銀十」成色不足，樓市拐點悄悄來臨，房價真的要降了

「金九銀十」成色不足，樓市拐點悄悄來臨，房價真的要降了

3日，易居研究院發布40城住宅成交報告顯示，下半年以來，多地調控收緊起到了明顯作用。10月重點監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降3%，同比增長12%。

對此，業內人士表示，前三季度有近3成房企目標完成率不足65%，佔比達到近三年來同期最高，預計今年最後兩個月將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

面對只緊不松的調控政策，特別是「房住不炒」紅線，開發商指望調控政策放鬆的願望，已經越來越無法實現了。因為，從今年下半年以來各地出臺的調控政策，以及金融監管部門提出的「三條紅線」來看，未來樓市的格局，只會是政策越來越嚴，措施越來越多。

事實也是，調控的目的，就是要推動市場的穩定、房價的穩定、居民心理預期的穩定。三個方面的穩定，缺一不可。缺少任何一個，都算調控沒有達到目的，政策就不會有任何鬆動。否則，樓市調控就會前功盡棄。反過來。如果三個方面的目的全部達到了，樓市步入長效化管理軌道了，調控政策就會慢慢淡出，就會用長效管理機制替代調控機制，尤其是行政調控手段，將全面推出調控。如果在調控政策退出之後，再出現不穩定現象，更加嚴厲的政策也會隨之出臺。

這就是管理層對待樓市的態度，也是管理層把握樓市調控政策節奏和力度的態度。因為，樓市調控能夠取得今天這樣的成績，是付出極大的努力的，也是犧牲了許多方面的利益的。在付出很大代價的情況下，如果因為一時需要，改變樓市調控目標，放鬆樓市調控政策，導致房價再次上漲，市場再次不穩定，居民心理預期再次出現失調，顯然是管理層不希望看到的結果。

而從目前的實際情況來看，由於開發企業普遍面臨資金面壓力，籌資降債已成開發商共識。因為，再不多方籌集資金，降低債務負擔，降低負債率，誰也無法保證不會出現資金鍊斷裂現象，不會因此而讓企業陷入絕境。但是，面對宏觀政策持續收緊，金融機構不可能給開發企業提供資金支持，其他方面的籌資門檻也在提高，留給開發企業的籌資之路，只有以價換量、以價回款，從而達到增加現金流、降低負債的目的。

毫無疑問，「金九銀十」的平淡收官，還是讓開發企業後背發涼的，感到寒風在微微颳起的。如果後兩個月的促銷工作做得不好，回籠資金效果不值，有的開發企業就有可能會遇到資金鍊緊繃的問題，甚至不排除極少數開發企業會出現資金鍊斷裂問題。因為，「金九銀十」都如此淡定，說明購房者的心態已經相當平和，不會再被開發企業的「小恩小惠」所誘惑，只有足夠大的優惠，才能打動購房者的心。

我們注意到，在成色明顯不足的「金九銀十」，恆大集團卻跑出了一個「加速度」，不僅實現了1819.7億的銷售，回款也高達1358.5億。前10月已累積實現6325.9億回也達到了5307億，均創公司有史以來的最高紀錄。目前，正在向8000億元的年度內控目標進軍。而恆大出現這種喜人景象，與促銷的力度大、降價幅度大是密不可分的。

而從恆大的業績增長中也不難看出，唯有降價促銷，而且是較大幅度的降價促銷，才有可能避免資金鍊緊張甚至斷裂的問題。關鍵是，是否所有的開發企業都具備恆大那樣的銷售魄力和承受能力呢？如果仍想死槓房價，留給企業的，可能就只有資金鍊緊繃一條路了。

這也意味著，未來樓市可能出現的現象是，有條件、有能力的開發企業，為了回款降債，都會採取降價促銷的手段，尋求新的出路。而沒有條件和能力的企業，可能就要陷入困境了。到底是選擇降價促銷還是繼續死扛房價，需要做出理性選擇，抑或主動尋求戰略合作、尋求被兼併。否則，真的很難度過艱難時刻。

對廣大居民來說，面對市場逐步進入寒冬期，等等觀望或許是最好的選擇。因為，房價繼續上漲的概率已經越來越小，降價則是概率越來越大，只要耐心等待，就有可能在新一輪的利益博弈中，將開發企業徹底打敗。而炒房者，則肯定會收起他們鋒利的牙齒，躲到一邊，靜靜觀看，或將資金投向其他領域，如股市。如果此時再進入樓市，只有死路一條，樓市拐點或許已經悄悄來臨。