今年房價已連跳兩級！堯化門，不該被忽視

來源：鳳凰網房產南京站

新玄武4萬5！鼓樓濱江4萬（毛坯）！小市4萬2！邁皋橋3萬5！燕子磯3.2-3.9萬！

不難發現，城北的置業門檻幾乎全面攀升，如今越來越多的剛需只好將目光投向了堯化門一帶。畢竟這裡在售新房均價僅2.8-3.2萬，接下來還有融信、弘陽兩幅雙限地塊，毛坯限價僅2.58萬/㎡，已然成為城北置業壓力最小的板塊！

堯化門——這個長期被忽視的板塊，究竟能否扛起剛需大旗？

從直觀的銷售成績和市場熱度來看，似乎沒那麼好過。

自2016年9月，堯化門地王（棲霞魯能公館）誕生之後，板塊長達近3年沒有出讓宅地，沉寂許久。

一直到2019年7月G36地塊（紫樾府）出讓，地價大降了近四千一平！再次將公眾的視野拉向了堯化門。

唯獨地王悶悶不樂，熬了三年，終究沒有等到解套的機會。以3萬2的均價入市，後勁疲軟，加推去化寥寥......

今年以來，板塊加快了土地供應節奏，短短三個月，5幅涉宅地塊集中出讓，如今8盤混戰的局面一觸即發，貼身肉博在所難免。

誰能想到，從無房可售到扎堆入市，堯化門成為了整個城北供應主力軍。如今這裡缺的不是房子，而是客戶。

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對於「堯化門」這個稱呼，很多置業顧問是不認的。新港新城、新堯新城、興智中心、興智科技新城......把我一個外地人繞得夠暈。

北新港，南新堯。一條棲霞大道，就是分界線。

新港片區作為城北的產業重點，重點面向光電技術、生物醫藥、信息技術等戰略性新興產業及現代服務業，聚焦於產業轉型、創新驅動、產城融合，打造科技創新城，培養了大批的高質素產業人口。

興智科創新城規劃圖

我們說的興智就是新港這一帶，如今這裡三盤齊聚，前不久紫樾府、江悅潤府、蘇寧世茂璀璨雲著聯合辦了個南京興智科創新城研討會，打出「接捧燕子磯，城北新中心」的口號，明確板塊調性。

三家聯合炒熱板塊的用意不言自明，同時，與棲霞大道以南的項目區分開。

「我們屬於興智科創新城，棲霞大道以南屬於老堯化門。一個新興發展的新城、經濟蓬勃發展中的國家級經濟開發區，純商品房，環境好。另一個屬於老城北，發展受限，老小區和拆遷房比較多，環境一般。」相信你去興智的幾個項目案場，都能聽到類似的對比。

目前在新港（興智），主要有紫樾府與江悅潤府在售，蘇寧世茂璀璨雲著待入市。

紫樾府以「興智第一盤」的架勢於今年3月首開入市，均價約2萬8，刷新彼時區域新房價格天花板，引起不小的關注！相比2年多前的華潤幸福裡收官價18500元/㎡，有所突破，也為房荒許久的大堯化門板塊解渴一部分需求。

本月項目已經加推了B地塊1、2、7號樓，共計362套房源，戶型建築面積約75、89、110㎡，銷許均價27433-27973元/㎡，兩梯四戶，目前均有房在售。

今年9月，江悅潤府首開4、7號樓，戶型建築面積為76、89、105㎡，共計299套，整體均價約28618元/㎡。

本月項目已領A3號樓銷許，戶型建築面積為89、105㎡，共計108套，銷許均價為28280元/㎡，目前正在報名。

此外，純新盤蘇寧世茂璀璨雲著在拿地僅兩個月後規劃迅速出爐，動作敏捷！根據規劃，擬建集蘇寧易購廣場、甲級辦公、酒店、公寓、住宅等業態於一體的90萬方TOD智慧城市綜合體。

其中住宅部分將擬建31棟高層住宅，戶型建築面積約87-115㎡，三房起步，精裝交付。

不難發現，興智三盤地段相臨，產品相似，戶型面積段接近，以地緣客為主，彼此之間的競爭顯而易見。

三盤最小戶型都是七八十平，主打剛需，非常明確。但如何贏得剛需的獨家青睞，是共同面臨的問題。

從裝修標準上看，除了暫不明確的蘇寧世茂璀璨雲著，江悅潤府的標準比紫樾府高一些，帶地暖、中央空調、新風系統三大件，當然均價也略高。（值得注意的是，江悅潤府樓面地價比紫樾府高出1631元/㎡！）

蘇寧世茂璀璨雲著以90萬方TOD智慧城市綜合體亮相，有利於彌補板塊商業短板，配套逐步完善，不過需要一定的兌現時間。

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相較於棲霞大道以北的新港（興智），南邊的新堯新城日子更不好過。地王棲霞魯能公館均價約3萬2，而即將入市的融信青瀾、弘陽棲堯美著毛坯限價2.58萬/㎡，除了現房銷售，棲霞魯能公館幾乎沒什麼優勢可言。

畢竟對於買這個板塊的買房人而言，價格是最硬的道理。所以，儘管當前僅棲霞魯能公館一家在售，去化仍顯艱難。

此外，對於觀望者——曾放風「30億+貨量，計劃年底清盤」的恆大雲璽華庭，自9月初公開售樓處以來，首開節點有所推遲。如今已經11月，年底清盤有戲麼？

恆大雲璽華庭項目前身為新堯新城G51地塊，在2019年8月29日的土拍中，據了解有萬科、金地、朗詩、大悅城、棲霞建設、恆大、高科、景楓、海信等9家房企參與競拍。最終經過44輪報價，被恆大以19.1億總價拿下G51地塊，樓面地價17715元/㎡。

項目分為A、B、C三個地塊開發。其中，A、B地塊為居住用地：A地塊擬建4棟14-20層高層住宅，B地塊擬建5棟12-20層住宅；C地塊擬建一所社區中心。其中，住宅部分戶型建築面積79-142㎡，兩房起步，精裝交付，配備新風、地暖、中央空調。

據置業顧問消息，預計近期首開，均價參考周邊，約3萬/㎡。

此外，今年7月15日出讓的兩幅「雙限」地塊，規劃也已出爐，案名已對外公開，毛坯房最高限價25800元/㎡：

融信青瀾：2020年7月15日，經過15輪競價，2020G38地塊最終被融信競得，樓面地價17438元/㎡！項目共規劃3棟住宅，21-25層，小區南側西側均有商業配套。

弘陽棲堯美著：2020年7月15日，經過21輪競價，2020G39地塊最終被弘陽競得，樓面地價17304元/㎡！項目規劃了3棟25-27F高層住宅，建面約75-105㎡，外加1-2F的商業與配套用房。

當前新堯新城最吊人胃口的項目莫過於高科G15，今年5月20日，經過56輪競價，堯化門G15地塊最終被高科以總價20.4億元拍下，樓面地價19713元/㎡！截止目前，項目規劃暫未公示，有關項目進展也鮮有報導。高科，在南京地產圈內口碑不錯，不知道會給新堯新城帶來怎樣的作品，期待。

不過洋房、小高層這種就不要想了，出讓要求：「住宅建築的高度不得低於60米」，無疑高科也不得不打造高層產品。從地價上看，高科G15樓面地價高達19713元/㎡，與棲霞魯能公館相差無幾，有望衝破魯能的3萬2！

寫在最後：

從2017年9月的毛坯均價1.85萬/㎡ → 2020年3月精裝均價2萬8→ 2020年6月的精裝均價3萬2，毫不誇張地說，今年堯化門的新房價格確實連升了兩級！

當前還處於價格窪地，不管是北側的新港還是南邊的新堯，毋庸置疑，堯化門一片是剛需在城北的落腳點。對於板塊地緣客、周邊園區上班的年輕人而言，也是不錯的上車機會。

隨著在建中的地鐵6、7號線後期通車、大型商綜新堯金地廣場和蘇寧易購廣場的逐步開業，板塊配套會進一步得到完善，生活將會更便利，屆時會是房價新一輪上升期。

至於怎麼選，新港（興智）小戶型低總價更好上車，新堯多個項目有140多平的戶型，偏剛改、改善的客群可重點關注。