大灣區城市更新「黃金賽道」，佳兆業集團何以為王？

近期，佳兆業集團（1638.HK）剛公布其截至11月底銷售數據，公司前11個月完成合約銷售人民幣902億，完成銷售目標的九成以上，衝刺完成全年1000億的目標已是大概率事件。回顧年內，佳兆業屢獲嘉獎，包括最近剛拿下《2020中國地產城市更新創新力20強》榜首，以優勢高分超越時代中國、中國恆大和融創中國等同為城市更新第一梯隊的房企巨頭。

素有「舊改之王」稱號的佳兆業，在粵港澳大灣區布局大量土儲，無論是數量，還是質量，都已在行業中佔據一定優勢。數據顯示，截止2020年中期，佳兆業儲備舊改項目佔地面積4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，其中，深圳舊改佔地面積佔比27%，廣州佔比36%。

在粵港澳大灣區利好政策頻出、城市更新市場潛力進一步確定的多重利好影響下，大灣區城市更新市場成為存量時代的 「黃金賽道」。但是顯然，這條賽道的準入門檻更高，競爭也更加激烈。當外地房企才剛開始試水時，深耕粵港澳大灣區城市更新已有20年的佳兆業，已經進入兌現期。從財務數據上來看，大概率將在2020年衝刺千億銷售目標的佳兆業，在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額達到合約銷售總額的三分之一。

2020年，對於絕大多數企業來說都是「不好過」的一年，房企尤甚。經歷了一季度的銷售全面冰凍，二季度的快速反彈以及三季度的「三道紅線」穿透式監管施壓，哪些房企能在這一連串的考驗中交出讓人滿意的成績單，既是今年的答案，也是未來數年的重要參考。目前來看，借力城市更新優勢，在2020年依舊保持強勁發展勢頭的佳兆業，其答卷已有頗多亮眼之處。

一、萬億級舊改市場 成為房企未來增長新動力

中國房地產狂奔四十餘年的底色，正是城鎮化進程快速上升期的折射。隨著城鎮化步入中後期，房地產行業也從大規模建設的增量時代進入提質改造的存量時代，城市更新成為城市發展的新方向，也成為了房企資源競爭的新戰場。

從現有數據推算來看，城市更新至少是一個萬億級市場。住建部數據顯示，全國共有老舊小區約有17萬個，建築面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。如果按照「舊改專家」佳兆業推算的2%轉化率來計算，房地產增量市場每年有16萬億元的遞增，存量市場現有總量為300萬億元，預計未來每年城市更新規模將超過6萬億。

除此之外，隨著相關利好政策的出臺，城市更新的內涵也在進一步豐富。從2019年提出老舊小區改造，到2020年新增老舊廠區和老舊街區改造，其市場潛力的確定性不斷增強。

在這個萬億級別的市場中，粵港澳大灣區的城市更新市場，規模更大更成熟，專業門檻也更高。隨著近年來大灣區各項利好政策頻頻出臺，廣東省級和市級政府也已經先後發布城市更新相關文件落實土地盤活，例如，廣東省政府提出「舊改項目2/3業主同意即可實行政府裁決和司法裁判」的指導意見，深圳提出「已籤訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%，可依法對未籤約部分房屋實施個別徵收」的徵求意見；以及廣州日前印發多個關於加快城市更新的文件等，政府從政策上積極推進城市更新的落實，包括增加政府裁決和司法裁判的介入，降低房屋徵收籤約比例限制等，以加速舊改整體進程，為城市發展解決土地資源的瓶頸，更好的規劃城市空間。預計這些措施將使舊改流程從5-8年的周期縮短至3-5年。

二、城市更新這條「黃金賽道」，只屬於少數玩家

相比純粹的規模建設開發，城市更新業務的優點頗多，例如土地成本更低，利潤空間有保障等，這吸引了眾多開發商紛紛搶灘。在萬億級市場規模潛力和原有市場增長空間有限的雙重刺激下，城市更新市場已經從一個「特色賽道」成為房企必爭之地。據克爾瑞統計，在百強上市房企中，參與城市更新改造的房企佔比已經超過6成，在TOP50上市房企中，該比例將進一步提高至78%。

但並不是每一個開發商都能順利進入這一高門檻的行業。城市更新由於開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關係複雜等問題，使得舊改項目存在很多不確定性，一些經驗不足或實力不夠的房企如果準備不充分，往往會被迫中途割肉退場。

不同於以往房企對住宅項目從拿地、開發、銷售到結算交付的簡單模式，舊改涉及的權利主體更複雜，房企在參與舊城改造的過程中，首先要清楚舊改的複雜性，其中最大的難點和首先需要解決的問題，在於處理好各方面的利益關係，包括與地方政府的利益關係，與拆遷業主的利益關係，與市民利益的關係，與現有城市功能的關係等，可以說，妥善處理好這些關係是項目推進的關鍵。加上舊改需要增加改造意願徵集、項目規劃設計、各層級審批，土地核查、房屋拆遷等多個環節，相當考驗團隊的綜合能力，所以它需要的不僅是簡單蓋一所房子，而是對房企資本與運營等綜合實力的考量。

目前在城市更新方面成績比較突出的房企，一類是佳兆業、時代中國這樣從事城市更新業務已有多年的專業房企；另一類就是中國恆大、萬科等房企巨頭，通過收併購間接獲得舊改土地，新選手在這條專業賽道上要想跑出好成績，實數困難。

三、粵港澳大灣區城市更新賽道上，佳兆業佔盡天時地利人和

基於上述背景，深耕粵港澳大灣區城市更新20餘年的佳兆業集團幾乎同時佔據天時地利，這也成為佳兆業能夠在2020年穩住強勁發展勢頭，並加速衝刺千億目標的底氣。值得一提的是，對於在粵港澳大灣區掌握大量優質土儲的佳兆業來說，當下只是其舊改紅利釋放的初期。

（1）專業壁壘：深耕城市更新20餘年

1999年，佳兆業入局地產，第一站就是改造深圳的爛尾樓，首個項目是位於深圳布吉片區的龍泉別墅爛尾部分，並將改造成的項目（後稱桂芳園）投向香港市場獲得大賣。桂芳園的一炮打響，奠定了佳兆業之後20年的地產開發主基調，即儘量避開高價的招拍掛，用低成本獲取大量舊改土儲。

2003年，佳兆業將廣東省是年拍賣標的額最大的項目「子悅臺」收入囊中，成為佳兆業第一個住宅兼商業綜合開發項目。2005年，佳兆業接手「中國第一爛尾樓」—位於廣州的中誠廣場項目，並於2008年初改造完畢開始對外租售。

在成功完成改造並獲得豐厚回報之後，佳兆業從深圳一路向外發展，正式開啟舊改狂奔之路。2011年，為了適應業務規模快速擴大的需求，佳兆業成立了全國首家專業城市更新公司——佳兆業置業發展（深圳）有限公司，組建了一支城市更新領域規模最大、專業能力最強的百人團隊，並由此成為「舊改專家」，接手項目從不良資產改造，到舊廠改造再到舊村改造，20年來累計改造項目近40個，改造足跡遍布香港、深圳、廣州、東莞、珠海、惠州及上海。

（2）地域優勢：重倉粵港澳大灣區

經歷了20餘年的發展，在專業地位鞏固的情況下，佳兆業的舊改規模快速提升，從「舊改專家」升級為「舊改之王」。2020年中期業績數據顯示，公司擁有2680萬平方米土儲，約560萬平為舊改土儲，按面積算佔比21%，按貨值算佔比達41%，土儲相當優質。按克爾瑞統計，佳兆業與恆大、融創、富力和時代同屬於第一梯隊房企，遠超於第二梯隊房企600-3000萬平方米的規模。

此外，公司還擁有未納入土儲的舊改項目佔地面積近4000萬平方米，折算成建築面積，體量在1億平米以上。這些項目以舊村改造為主，屬於利潤豐厚的拆除重建類項目。

（3）迎來舊改紅利兌現期

城市更新雖然周期長，但是順利完成投入後，便可收穫豐厚的利潤回報。以外界較為熟悉的舊村拆除類項目為例，平均毛利率可達到50%的水平。除此之外，佳兆業還在深圳這樣的核心城市，擁有諸多優質地段的工改居項目，體量大，產權較為集中，項目進展速度很快。以深圳佳兆業未來城項目為例，項目計容面積26萬平方米，整體貨值高達110億元，從取得專項規劃批覆到首期開盤僅用了3年多的時間，毛利率在40%以上，遠高於招拍掛項目的平均20-25%的毛利率。可以說，當其他房企還處於拓展期時，佳兆業已經進入了舊改紅利兌現期。

最新數據顯示，截止2020年10月末，公司總合約銷售金額達到776.8億元，完成千億目標的77.7%。按照近三年來，公司舊改項目貢獻基本穩定在30%以上的情況推算，公司2020年舊改項目的銷售金額超過300億元。

從土儲結構來看，未來5年內，舊改項目貢獻佔比有望進一步提升。根據公司披露數據顯示，舊改項目1-2年內可轉化實現的可售面積約240萬平方米，對應貨值約 1,080億元。而3-5 年可轉化實現可售面積約 1130萬平方米，對應貨值約4390 億元。

另外，公司仍有大量位於深圳、廣州等大灣區一線及重點二線的土地有待未來5年以上時間開發，足見佳兆業項目的豐厚及優質。

總結

房地產存量時代來臨、粵港澳大灣區建設加速等外部刺激，疊加「三道紅線」壓力引發的內部需求，高利潤空間的城市更新業務正在成為一條「黃金賽道」。20多年的城市更新經驗積累為佳兆業構築了一條深厚的護城河，這既體現在可量化的舊改土儲規模方面，也會以口碑、話語權等難以數據量化的形式，在今後的競爭中凸顯。