「金九」樓市緊縮政策頻出，各城市重回同一起跑線

今年七、八月份，國務院連續召開的「房地產工作座談會」強調要堅持「房住不炒」，從各地實際出發，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。

緊隨其後的九月，全國各地樓市調控速度明顯加快，出臺調控政策的城市也在持續增多。而已經出臺的樓市管控政策中，從放縮情況看，行業整體調控還是以縮緊為主；從調控力度看，大部分城市只是適度降溫，調控力度並不是很強。

儘管有疫情」黑天鵝「與樓市調控緊縮的雙重施壓，但即將結束的」金九「全國樓市整體銷售情況較為樂觀。業內觀點認為，隨著各地公積金政策的進一步完善、人才政策的進一步落地，各地樓市和城市發展或將迎來新的增長契機。

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樓市政策調控加碼，縮緊為主力度不強

今年第二季度，隨著國內疫情逐步得到控制，各地樓市顯現加速復甦跡象，個別城市甚至出現了火爆漲幅，比如深圳和東莞。7月24日，國務院組織召開「房地產工作座談會」，強調要繼續從全局出發，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發，採取差異化調控措施，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。

參加座談會的城市中，包括深圳、南京、杭州、寧波、東莞、鄭州及長春等隨後陸續出臺收緊樓市調控政策。而據鋒面News統計，單九月份就有不下10個城市在對房產相關政策進行跟進及補漏。

• 9月28日 · 唐山

唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》。這意味著，熱點城市購房政策依然會繼續收緊，全國落實「住房不炒」的決心依舊堅定。

• 9月23日 · 長春

長春市人民政府辦公廳發布《關於落實城市主體責任進一步加強房地產市場調控的通知》。此次政策對於購房等領域進行了升級，意在促進房地產交易市場的進一步穩定。

• 9月23日 · 東莞

東莞市住房公積金中心發布《關於調整部分住房公積金貸款和提取規定的通知》。政策對公積金額度和公積金異地使用等進行了規範，體現了穩定公積金貸款、規範使用的導向作用。

• 9月23日 · 成都

成都市高新區財政金融局發布情況通報，對成都市房地產項目捂盤等進行了管控。體現了地方政府督查企業捂地捂盤行為，真正落實企業責任的導向。

• 9月14日 · 成都

成都市政府辦公廳出臺《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，就保持成都市房地產市場平穩健康發展提出了15條舉措。樓市調控升級，主力打擊炒房。

• 9月11日 · 太原

常州市出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，通過加強土地市場調控、加快普通商品住房供應、堅決遏制投機炒房等有力措施，整頓規範房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。

• 9月11日 · 東莞

東莞市住建局發布《關於防範兜售新建商品住房房源指標行為的提示》。此次政策對於房源指標兜售、房源內定等行為進行了打擊。

• 9月11日 · 南京

南京市規劃和自然資源局發布《關於網上交易有關事宜的補充說明》。政策明確，同一競買人及同一集團成員企業在同一批出讓公告中不得競得（含聯合競得）兩塊及以上的住宅（商住）用地，也不得同時報名競買（含聯合競買）同一幅住宅（商住）用地，其他用途的地塊除外。

• 9月10日 · 深圳

中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局、深圳市住房和建設局聯合下發《關於建立婚姻信息查詢機制 完善住房貸款管理的通知》，將建立婚姻信息查詢機制，完善個人住房貸款管理。

• 9月6日 · 瀋陽

瀋陽市房產局等9部門聯合印發《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，涵蓋了進一步加強土地市場調控、加快推進項目建設、完善商品房銷售管理，嚴格差別化信貸稅收政策等多項內容。

• 9月4日 · 杭州

杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。政策調控基調為「支持合理自住需求，遏制投機炒房」，有收緊也有適度放寬。

• 9月3日 · 東莞

東莞市住房公積金中心發布《關於調整部分住房公積金貸款和提取規定的通知》。政策對公積金額度和公積金異地使用等進行了規範，體現了穩定公積金貸款、規範使用的導向作用。

從已經出臺的樓市管控政策來看，各城市調控還是以縮緊為主。中原地產上海總監盧文曦對鋒面News表示，密集出臺緊縮樓市政策的主要原因在於樓市發展超過了行業預期，出現了一些過熱、投機炒作的情況。不過，從出臺政策的調控力度來看，除深圳外，其他城市只是適度降溫，調控力度還不是很強。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄則認為，政策鬆緊結合是根據市場實際情況來靈活運用的，在落實中央「房住不炒」的原則下，地方因城施策，樓市不可過熱也不可過冷，因此調控政策需要鬆緊結合，以達到市場恢復穩定運行的目的。

無論是適度降溫還是鬆緊結合，業內均普遍認同，接下來出臺樓市調控的城市將越來越多。

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金九數據樂觀，互認互貸增強城市活力

作為房地產市場銷售旺季，「金九銀十」無疑是各地樓盤供應增加、促銷節奏加快的代名詞，堪比電商界的「雙十一」。

然而，面對疫情影響加上全國樓市持續調控緊縮的大環境，今年的「金九銀十」最終將交出怎樣的成績單？

從上海九月份已經成交的新房銷售數據來看，盧文曦持積極的態度：「我認為市場金九的成色應該沒有太大問題，情況還是樂觀的。今年4月份和8月份，供應井噴，作為房產交易的重要一環，解決了供應問題，成交數量也就上去了。從已成交數據看，九月份比八月份要好，甚至可能會超過去年同期。尤其是最近幾天，成交數據增長明顯。同時二手房市場的趨勢也差不多，而且更活躍。」

2019—2020上海新房市場數據（來源：中原地產）

來自58同城、安居客發布的《2020年三季度樓市總結報告》亦顯示，三季度環京、環滬、環廣深地區的新房找房熱度同比去年均有所上漲，環廣深9城新房找房熱度同比上漲27.4%，佛山、惠州新房找房熱度高於深圳。新一線15城中，西安新房找房熱度排名首位，武漢、重慶、成都排在其後；同比來看，西安、成都、長沙、杭州、南京、東莞新房找房熱度同比漲幅均超過20%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對鋒面News表示，近期各地的購房需求、各地樓盤供應都比較積極。隨著某些城市公積金政策的進一步完善，住房交易也將更加活躍，尤其是省會城市住房交易。

值得注意的是，在多個城市出臺緊縮政策同時，一些城市也在積極通過公積金政策的進一步完善，為樓市「加油」。

9月25日，長江中遊城市群住房公積金合作會議在武漢舉行，長沙、武漢、嶽陽、株洲等20個城市籤署了《長江中遊城市群住房公積金管理中心合作公約》。按照公約，20個城市之間將實現住房公積金互認互貸。該政策的實施能達到提高住房交易活躍性的目的，但也被很多人解讀為變相放鬆樓市調控、刺激樓市的信號。

陳霄表示，公積金互通早在部分城市開展，它對於樓市走向有一定影響，在房地產調控中有一定作用，但整體而言對樓市的刺激作用很有限，其核心意義還是在於促進城市協同發展，加強城市群之間的活力。

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人才政策跟進，各城市重回同一起跑線

城市的活力在人口流動，前提是不斷吸引更多的優秀人才。公開數據顯示，2019年，全國超過170個城市出臺人才引入政策，以提升城市活力。

今年9月23日，上海發布最新人才落戶政策，上海交大、復旦、同濟和華東師大4所高校的本科、碩士、博士應屆畢業生符合申報條件即可直接落戶，將持續了一年的」搶人大戰「推向高潮。

時隔五天，9月28日，太原市房產交易服務中心發布《關於推進人才購房「放管服效」改革有關事項的通知》。《通知》明確，對於普通高等學校、中等專業學校（含技校）畢業生，或具備國民教育同等學歷的人員，將享受本市城鎮居民戶籍家庭同等購房待遇。

此前，對於非太原市戶籍家庭購房，至少需要在當地繳納6個月社保。針對這一新政策，嚴躍進表示，對於符合規定的人才來說，目前太原的限購政策是有所放鬆的，降低了購房門檻。

從人才角度出發，太原政策本質上可能是出於吸引人才、維護城市競爭活力，但作為眾多發布人才政策的城市之一，此次太原跟進之後能否達到最終的目的，還有待考察。

盧文曦表示，目前一些等級更高的城市也發布了相關人才政策，在這種情況下，人才肯定會選擇條件更優質的地方。不過，不管是城市等級，還是政策優惠力度，現在各個地方都在出人才政策。變相而言，就是所有的城市可能慢慢會回到同一起跑線。

最先吹響「人才政策」號角的城市，可能會最先形成關注熱點，但隨著更多城市的跟進，政策優勢就會慢慢減弱。除了單純鼓勵人才流入，各城市在資源匹配等方面還需要有更多考量。