毫沁營、如意房價萬元出頭，精裝改毛坯，呼市樓市變革將至？

2020-11-24 房青城

前不久，哈爾濱出臺了「十四條」新政，打響了房地產救市的第一槍，目的即是為了消化庫存，鼓勵市民積極買房；那麼同屬於北方城市的呼和浩特，當前房地產市場發展如何，房青城今天跟你聊聊市場一線動向。


NO1:庫存持續上漲

首先我們先聊聊呼市的房地產供應，最新數據顯示，2020年1-10月，呼市商品房上市面積829.38萬平方米，同比上漲110.43%，其中商品住房上市面積730.52萬平方米，同比上漲153.49%；

供應上漲，與近年來毫沁營、南二環、保全莊等新興板塊大規模放地密不可分，在呼市房產市場上行時，品牌房企紛紛擲下重金，只為分得一杯羹，甚至出現毫沁營板塊十餘個項目同場競技的局面，新房市場的供應隨之提升。

呼市1-10月房產成交情況 l 獨家製圖

供應暴漲，背後是否帶動了成交大幅攀升？答案是否定的！2020年1-10月，呼市新建商品房成交面積501.17萬平方米，同比上漲1.53%；成交套數43784套，同比上漲3.8%；


換言之，在新房供應翻倍上漲的同時，去化速度卻與去年同期幾乎持平，市場購買力顯然沒有支撐起如此龐大的體量，加之一路飆升的房價，置業者逐漸開始觀望，帶來的結果自然是，自2020年四季度開始，市場開始下行，部分區位欠佳，配套匱乏的樓盤，門可羅雀，去化艱難。

NO2：策略調整 房產市場新動向

市場下行，帶來的影響是方方面面的，日漸冷清的售樓部，蓄客排號難達預期，開盤時間屢次延後等等，針對於此，呼市房產市場悄然開始了變革……

首先在產品定位上，高端改善產品在呼市市場幾乎絕跡，超大平米的平層以及洋房等產品供應逐漸減少，受限於房貸壓力，90-120㎡主打低公攤，高贈送的剛需剛改低總價戶型成為置業主流，側面反映出，市場承受力逐漸到達臨界點，12000-13000元/㎡的價格即是呼市市場普通住宅房價的天花板。

毫沁營板塊 l 獨家製圖

其次，房價預期下降，在11月臨近開盤節點的新盤，以毫沁營板塊為例，在滿小北校區以及三中分校建設利好加持下，房價並沒有因此再度攀升，中海河山勝境報價僅10266元/㎡起，是該板塊自5月以來報價的新低，要知道，同區域樓盤大部仍處於12000-13000元/㎡的區間，除此之外，該項目還在部分事業單位展開了團購，以此拓寬客源。

圖丨網友提供

另一個現象即是，被稱為一房難求的如意板塊，似乎也難以打破市場魔咒，與呼市豪宅標杆東岸國際同區域的中南·璞樾府行將開盤，報價11700元/㎡起，科爾沁快速路儼然成為了高端和改善的分界線，想要躍級，目前來看，市場還不答應，尚不具備條件。

網友提供配圖

最後一類，即是對產品線的及時改變，早在2019年，城西區域房產市場下行時，部分樓盤（富力華庭）即開始了精裝變毛坯的策略，經過調整，將售價從萬元拉到了8字頭，進而完成去化；如今，這一幕，在毫沁營板塊繼續上演，碧桂園星作在面市之初，定為精裝產品，而後根據市場情況，現在已經改為毛坯，準備銷售，經過一番操作後，無非是要體面的打出一張低價牌，回到毫沁營板塊毛坯房銷售主戰場。

房青城觀點

綜合市場情況分析，房青城認為呼市樓市在今年四季度呈現出來的「疲軟」，是房源供應上漲、房價橫盤、購房者牴觸情緒幾種影響要素疊加的結果。


當前市場逐漸轉向買方一邊，購買動力不足，開發商要破局，需要靠營銷，在城市發展紅利既定，區域競爭白熱化、產品同質化的當下，價格戰似乎避無可避。四季度，我們期待已久的「擠水分」開始了。

潮水退去，價格掉的越多越是價格與發展潛力不匹配，無論是區域、開發商、還是產品，其價值原本就支撐不住這樣的價格，或者壓根開發商資金壓力大、業績考核任務重，但都是市場自然競爭結果，上了呼市房地產市場這個牌桌，不可能一直賺大錢。


從區域到產品再到價格，一場關於首府樓市的全面分化的「颱風」，已悄然醞釀，大風颳過，門庭若市、開盤即清盤，500套新房1500人瘋搶的盛況不會再有了！

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