權威發布2020年第三季度北京房地產市場銷售力TOP20

2020年的北京房地產市場可謂一波三折，前三季度反覆經歷冰火兩重天的狀態。在第三季度初，隨著新發地新冠肺炎疫情有所緩解，市場進入恢復期，到第三季度末，房企在京推售和營銷力度加大，特別是在9月積極搶收，多個不限價商品房項目取證入市，新房成交規模持續上升，成交價格亦小幅上升。

政策層面，第三季度末，全國多地調整調控政策，外圍政策環境從緊。本地方面，調控政策保持穩定，首都功能核心區、北京自貿區等多項規劃相繼落地，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2020年）》顯示，北京調控政策將從「因城施策」升級為「因區施策」，各行政區將細化當地調控目標，出臺長效機制，預計將對北京各區市場產生深遠影響，值得關注。

為權威、客觀、公正展現房企在北京市場的銷售力和影響力，精當、準確、清晰研判北京市場前景與趨勢，焦點研究院現發布《2020年第三季度北京房地產市場銷售力TOP20》，將通過房企銷售金額、房企銷售面積，項目銷售金額、項目銷售面積等四個維度，體現房企在北京市場的銷售情況，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰略決策提供有益借鑑與參考。

根據焦點研究院的統計，2020年第三季度，北京房企實現銷售面積338.7萬平方米，銷售金額1732.32億元。其中，首開以25.84萬平方米的銷售面積，135.26億元的銷售金額，位居2020年第三季度北京房企首位。此外，城建和中海位列2020年第三季度北京房企銷售力的第二位和第三位。而在項目方面，位於的石景山區的限房價項目禧悅學府則分別位居2020年第三季度北京項目銷售面積和銷售金額的首位；泰禾北京院子二期和萬橡悅府位居2020年第三季度北京項目銷售面積的第二位和第三位，萬橡悅府和金融街武夷融御則位居2020年第三季度北京項目銷售金額的第二位和第三位。

聲明：研究成果歸焦點研究院所有，任何機構或個人未經授權，不得轉載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年第三季度北京房地產市場綜述與前景展望

一、市場交易先抑後揚，第三季度觸底反彈

2020年的北京房地產市場呈現出極大的不確定性。春節後，新冠肺炎疫情到來，市場交易「冰封」，當期計劃入市項目推遲，從實際情況來看，推遲入市項目被迫擠壓到6月後。此外，疫情對社會經濟影響深遠，疫情緩解前後，對家庭收入的偏悲觀預期導致短期內市場觀望情緒升溫。反過來，房企和項目面臨資金吃緊、庫存承壓等影響，被迫採取以價換量藉以刺激市場需求釋放，並藉助線上直播等形式因地制宜，以求擴大房企和項目曝光度，為刺激成交創造條件。

隨著新冠肺炎疫情有所緩解，社會經濟運行趨於穩定，行業企業復工復產，4月的北京市場有所復甦，且因5月西城區多所學校劃片政策調整，對市場有刺激作用。然而，正當房企和項目寄希望於借勢儘快實現成交，6月新發地爆發二次疫情又導致市場短期停滯，起勢姿態略有浮現便暫時告一段落，房企和項目錯過了近在咫尺的「小陽春」。整體上看，2020年第二季度的北京市場呈現出「先揚後抑」狀態，房企和項目也更為理性，轉而積蓄力量備戰第三季度。

第三季度是北京市場在年內最為活躍的時間段，成交規模和成交價格呈現出結構性上揚趨勢。根據焦點研究院的統計，2020年第三季度，北京新建商品住房供應 1.3萬套，面積172.2萬平方米，環比下降26%，同比下降19%；成交1.6萬套，面積197.7萬平方米，環比上升41%，同比上升56%。成交金額更是在年內首次超過千億規模。

2019年1月至2020年9月北京商品住房供應和成交情況，數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會、焦點研究院

北京各行政區商品住房成交情況，數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會、焦點研究院

二、國資房企抗壓能力顯著，合作開發成市場主流

在2020年前三季度的市場表現中，房企出現顯著分化，其中，以國資背景房企，以及民營但規模居前房企抗壓能力表現顯著。特別是首開的市場佔有率表現強勢，其深耕北京市場三十餘年，主城區系其貨值最集中區域，從土地到項目開發，首開有著強力資源優勢和成熟品牌效應。首開的市場適應能力比較強，通過線上銷售渠道打開局面，加快去化。

由於北京市場單項目貨值高，開發強度大，購房需求較為複雜，且已成為北方市場中最為成熟者，通過北京土地市場獨立拿地，獨立開發難度極大，尋求合作開發已成為房企主流選擇，這其中尤以首開表現最為突出，其在當前市場上多個熱點項目中股權並參與開發，這也導致其在房企銷售規模的全口徑統計中佔盡優勢。根據焦點研究院統計，當前首開在京開發並銷售的項目有21個，涵蓋全市九區，其中獨立操盤項目9個，聯合體開發項目14個，佔總量的67%。

首開當前在京開發或參與開發項目一覽，數據來源：焦點研究院

首開當前在京開發或參與開發項目區位圖，數據來源：焦點研究院

我們認為，以首開為首的國資背景房企，其在市場的強勢狀態仍將延續。根據焦點研究院已發布的《2020年前三季度北京房地產市場拓展力TOP20》統計，2020年前三季度，首開以53.57萬平方米的拿地面積，以及296.29億元的拿地金額位居首位。我們測算，以首開當前拿地規模和趨勢計算，至少到2020年第四季度或2021年初，首開仍將在北京市場維持拿地和營銷上的強勢狀態。

三、北京市場區域分化顯著，昌平朝陽豐臺交易居前

從區域上看，交易分化趨勢非常顯著。一方面，區域供應規模對成交影響較大，另一方面，則與區域購房需求情況有一定關係。根據焦點研究院的統計，2020年第三季度，昌平區、朝陽區和豐臺區系商品住宅成交主力，東城區、西城區則系成交單價最高。

具體來看，昌平區緊鄰海澱區北部，受中關村、上地、清河等區域輻射，可承接從海澱區外溢購房需求。同樣，昌平區是近三年來北京房地產開發用地供應規模較大的區域，且前三季度商品住宅供應規模位居全市第三位，類型也比較豐富。

朝陽區也系「城六區」房地產開發用地和商品住宅供應的主力區域，受北京自貿區、第四使館區等利好影響，朝陽區金盞、東壩受到市場較強關注。

此外，豐臺區在「城六區」中面積較大，房地產開發用地潛在供應規模高，但商品住宅成交價格相對較低。2017年以來，豐臺區供應多宗限價地塊，當前可售房源規模比較高，多個限競房項目在售。而在不限價商品房方面，豐臺區在2020年第三季度又推出北京金茂府二期、中海甲叄號院等高端項目，加上區內規劃麗澤商務區、豐臺科技園等片區有著城市發展利好，使豐臺區成為北京南部品質住宅聚集區。

2020年第三季度北京各行政區商品住宅成交情況，數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會、焦點研究院

左：位居2020年第三季度北京房地產市場銷售力TOP20項目在行政區上的分布情況

右：2020年第三季度北京各行政區商品住宅供應佔比情況

數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會、焦點研究院

四、不限價商品房已成市場熱點，優質限競房實際成交佔主力

儘管不限價商品房在2020年成為北京市場的熱點，但在實際成交上看，限競房依然是北京市場交易的主力。根據焦點研究院的統計，在《2020年第三季度北京房地產市場銷售力TOP20》中，限競房項目有11個，普通商品住房項目有6個，另有別墅項目3個。其中，由首創、新城聯合開發的禧悅學府項目以6.24萬平方米的銷售面積，38.06億元的銷售金額位居首位。

2017年是北京市場的「限競房元年」，此後三年，北京土地市場交易中，限競房佔據主力，以致當前限競房項目系北京市場供應和交易的主力。2020年以來，不限價商品房地塊供應規模放大，但從開發周期推算，其對交易端結構和格局的影響須到2021年方可逐步顯現。當前限競房項目多，但在購房需求選擇上，其更看重項目區位、環線、交通條件和周邊配套情況，在上述方面有優勢，產品規劃有特點的限競房項目，在市場上有較大優勢。

五、首置剛需改善需求表現活躍，價格因素影響較大

與往年相比，首置剛需和首次改善需求表現更為活躍。根據焦點研究院的統計，2020年第三季度，北京商品住宅成交主力面積段系90至140平方米，佔總量的50%。此外，90平方米以下商品住宅成交佔總量的29%，140至180平方米佔總量的7%，180平方米以上佔總量的14%。

另據焦點研究院統計，2020年第三季度全市項目成交價格4.86萬元/平方米，其中，位居銷售力TOP20項目，其成交價格5.40萬元/平方米，成交價格最高的項目是中海首鋼長安雲尚，為7.1萬元/平方米。

儘管不限價商品房項目大量入市，對北京房價可能產生一定影響，但限競房依然是成交主力，而從購房需求表現來看，價格因素的影響也居高不下。

六、市場轉軌即將到來，區域板塊紅利浮現

儘管不限價商品房項目在數量上有所增加，將對北京房價產生一定影響，但受宏觀政策和外圍市場政策環境從嚴從緊影響，加之金融政策有所收緊，住房貸款利率進一步下行面臨重重阻力，焦點研究院認為，北京市場仍面臨較大壓力，對房企生存環境而言並非利好。一方面，隨著限競房地塊供應規模下降，不限價商品房項目數量增加，到2021年，北京市場的交易格局將發生巨大變化，部分區域交易將從限競房項目轉向不限價商品房項目，這也將對區域價格產生影響。更為重要的是，限競房紅利期已經結束，購房需求將進一步集中。

市場也並非毫無正面和積極信號，北京的城市地位和影響力仍在，近期落地的北京自貿區，將對海澱區、昌平區、朝陽區、順義區和通州區等產生正面和積極影響，其有利於區域市場進一步活躍，特別是一些「低估值區域」將轉入紅利狀態。

免責聲明

本報告由焦點研究院提供，僅供本機構客戶使用。本報告僅在相關法律許可的情況下發放，所提供信息均來自公開渠道。本機構儘可能保證信息的準確、完整，但不對其準確性或完整性做出保證。

本報告所載的資料、意見及推測僅反映本機構於發布本報告當日的判斷，相關的分析意見及推測可能會根據後續發布的研究報告在不發出通知的情形下做出更改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。

市場有風險，投資需謹慎。本報告中的信息或所表述的意見僅供參考，不構成對任何人的投資建議。

投資者不應將本報告為作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷，本機構、本機構員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益，也不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的損失負責。

本報告版權僅為本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、複製、發表或引用。如徵得本機構同意進行引用、刊發的，需在允許的範圍內使用，並註明出處為「焦點研究院」，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改，否則由此造成的一切不良後果及法律責任由私自引用、刊發者承擔。

本機構對本免責聲明條款具有修改和最終解釋權。

本文內容僅代表作者立場和觀點。本文著作權歸搜狐焦點所有。未經允許，嚴禁轉載；經允許轉載或使用本文時，請註明來源。