權威發布2020年前三季度石家莊房地產項目銷售力TOP20

導讀

1.新冠肺炎疫情深刻影響，市場從停擺中艱難重啟。

2.年內市場迎來多輪高潮，改善需求表現更為活躍。

3.房企項目定價更為審慎，以價換量低開已然普遍。

4.政策放鬆落空穩中偏緊，融資監管收緊卡脖房企。

5.三強房企市場佔比擴大，多家房企銷售業績上升。

6.土地市場供地規模下降，房企拓展受到嚴重製約。

7.項目集團作戰支撐業績，全市僅兩家房企可實現。

8.市場趨勢仍將嚴重分化，購房需求抽水效應顯著。

9.以價換量低開仍將持續，房價競爭將市場推向紅海。

聲明：研究成果歸焦點研究院所有，任何機構或個人未經授權，不得轉載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年前三季度石家莊房地產市場現狀解讀

供地制約房企拓展，融創萬科實現項目集團化作戰

實現項目集團化作戰，是房企提振銷售規模，完成銷售任務，搶佔市場份額的關鍵。但實現多項目推售、多點開花，卻並不容易。追溯到一級開發，房企在石家莊的項目拓展面臨著諸多瓶頸和問題。根據焦點研究院的統計，2020年前三季度，石家莊房地產開發用地累計成交81宗，面積261.10萬平方米，約合3917畝。但這樣的成交規模僅相當於2019年全年水平的49%，並未實現過半。儘管石家莊土地市場上頻現淨地，且少數地塊出現競價爭奪現象，但供地規模有限還是制約了房企的拿地規模，以及新項目、新房源的儲備能力。

回顧2020年前三季度，融創在石家莊的土地儲備最為堅實，其已確定獲取的地塊有7宗，面積40.29萬平方米，並為其在2020年和2021年的石家莊市場儲備了三個項目，加上有望合作開發的北豆項目，其儲備項目將增至四個。同樣，在二級市場，融創是當前石家莊市場「唯二」實現項目集團化作戰的房企。其中，其旗下的融創中心已超過兩年成為成交規模的最大「壓艙石」，在2020年前三季度的成交規模依然位居全市項目首位，加上2020年入市的融創時代中心和融創都會中心，手握三個「流量項目」和「規模項目」的融創，銷售規模已重回首位。2020年也成為了融創實現項目結構轉型的關鍵之年。

同樣手握三個「流量項目」和「規模項目」的還有萬科。根據焦點研究院的統計，其旗下的萬科翡翠書院、嘉實萬科紫臺和潤德萬科翡翠公園，在2020年前三季度的合計銷售金額40.61億元，佔總量的7%，佔當期萬科銷售金額的55%。特別是在7月開盤銷售的嘉實萬科紫臺項目，首次開盤銷售便實現10億元的銷售規模，並憑藉其地段和定價之間的鮮明特點，成為第三季度市場的重要現象。萬科僅第三季度便新增50億元的銷售規模，嘉實萬科紫臺項目佔1/5強，體現出較強的支撐作用。

此外，保利的保利時光印象和龍湖的龍湖九裡晴川等兩個項目，也躋身2020年前三季度石家莊市場的「流量項目」和「規模項目」，不僅為房企貢獻了可觀的銷售面積，也貢獻了較強的銷售金額，成為焦點研究院認定的「大盤」。而兩家房企也因此躋身石家莊房企TOP20前列，特別是龍湖，因龍湖九裡晴川項目，其銷售規模和房企位次均有顯著上升。

2020年第四季度石家莊房地產市場趨勢展望

市場劇烈分化持續，以價換量進入紅海狀態

第三季度的兇猛衝量，是石家莊市場受新冠肺炎疫情積壓，而被迫推遲至當期供應和成交造成的，也是首置剛需有所釋放的同時，改善需求更為活躍表現造成的。然而，第三季度的兇猛衝量並不能給市場帶來充足的信心，也無法從根本上提振當前更為脆弱的預期。相反，第三季度以來部分項目以價換量，甚至降價去化和審慎定價，給市場預期帶來了負面影響，特別是給購房需求帶來了房價走勢判斷的負面幹擾，這一點對市場的影響正在發酵。焦點研究院認為，這一點值得房企和項目警惕。

當前的石家莊市場呈現出顯著的分裂狀態。一方面，「二環內、主城區」項目數量激增，供應規模放大，成交有所表現，將部分以往因「二環內、主城區」項目數量較少，被迫轉向「二環外、三環邊」項目的購房需求「抽回」二環內。而二環邊項目則被迫向三環邊項目「抽取」購房需求，這樣的購房需求流向和趨勢，我們稱之為「抽水機效應」，這一效應成為了2020年石家莊市場的最大特點，也成為了當下石家莊市場進一步分裂的根源。「二環內、主城區」項目尚可憑藉相對優渥的地段和配套優勢，在項目定價上有一定的空間和話語權；但「二環外、三環邊」項目在地段、配套等因素上差別巨大，反映在定價上也是相差懸殊，一旦項目在品牌和產品能力上無甚表現，則僅能通過以價換量，甚至是降價來提振去化效率。這樣的現象和特點在第三季度末表現得最為強烈。

另一方面，改善需求的活躍，在部分項目上有所呈現，如嘉實萬科紫臺、融創時代中心和融創都會中心均有代表，特別是嘉實萬科紫臺項目，其中等偏大戶型和精裝修交付效果得到購房需求認可，導致其議價能力和去化效率相較於同地段項目更為搶眼。然而，並非有大戶型和舒適產品的項目均有良好成交，也並非所有項目能夠得到改善需求的青睞。究其原因，改善需求重回市場，對項目內外在因素都表現出更強的挑剔，對房企和項目的甄別也更直接，整個市場的冷熱不均狀態，在改善需求上表現得更為懸殊和強烈。

焦點研究院認為，石家莊市場的分裂狀態，將在第四季度得到深化，一部分項目在市場上分得一杯羹，便必須投入到以價換量的「紅海」之中，這就會導致第四季度在這些項目上看到更大力度的購房優惠政策；而一部分在品牌和產品上有議價能力，項目地段和配套也有所保證的項目，則有穩定價格和去化效果的條件，採取以價換量的可能性不大。而影響房企和項目定價策略的因素，還需要考量房企受「三條紅線」融資監管政策影響，是否要在第四季度加大銷售和回款的力度，在某種程度上，這甚至會成為影響房企和項目營銷思路和動作的另一項關鍵因素，只不過，石家莊局部市場的影響難以改變大局，房企在局部市場的考量也將出現分化。

免責聲明

本報告由焦點研究院提供，僅供本機構客戶使用。本報告僅在相關法律許可的情況下發放，所提供信息均來自公開渠道。本機構儘可能保證信息的準確、完整，但不對其準確性或完整性做出保證。

本報告所載的資料、意見及推測僅反映本機構於發布本報告當日的判斷，相關的分析意見及推測可能會根據後續發布的研究報告在不發出通知的情形下做出更改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。

市場有風險，投資需謹慎。本報告中的信息或所表述的意見僅供參考，不構成對任何人的投資建議。

投資者不應將本報告為作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷，本機構、本機構員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益，也不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的損失負責。

本報告版權僅為本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、複製、發表或引用。如徵得本機構同意進行引用、刊發的，需在允許的範圍內使用，並註明出處為「焦點研究院」，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改，否則由此造成的一切不良後果及法律責任由私自引用、刊發者承擔。

本機構對本免責聲明條款具有修改和最終解釋權。

本文內容僅代表作者立場和觀點。本文著作權歸搜狐焦點所有。未經允許，嚴禁轉載；經允許轉載或使用本文時，請註明來源。獲得轉載授權請聯繫：[e-mail]。