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本資產評估報告依據中國資產評估準則編制
山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的
重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值
資產評估報告
北方亞事評報字[2018]第01-002號
（共三冊 第一冊）
二零一八年一月五日
總 目 錄
第一冊 山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的重慶勝邦燃氣有限公
司股東全部權益價值.資產評估報告
第二冊 山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的重慶勝邦燃氣有限公
司股東全部權益價值.資產評估說明
第三冊 山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的重慶勝邦燃氣有限公
司股東全部權益價值.資產評估明細表
本冊目錄
聲 明 ............................................................. 1
資產評估報告摘要 ................................................... 2
資產評估報告正文 ................................................... 7
一、緒言 ........................................................... 7
二、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的資產評估報告使用人概況 7
三、評估目的 ....................................................... 9
四、評估對象和評估範圍 ............................................ 10
五、價值類型 ...................................................... 13
六、評估基準日 .................................................... 13
七、評估依據 ...................................................... 13
八、評估方法 ...................................................... 17
九、評估程序實施過程和情況 ........................................ 23
十、評估假設 ...................................................... 25
十一、評估結論 .................................................... 27
十二、特別事項說明 ................................................ 28
十三、資產評估報告使用限制說明 .................................... 33
十四、資產評估報告日 .............................................. 34
十五、籤名蓋章 .................................................... 34
附 件 ............................................................ 35
聲 明
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協
會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
二、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和資
產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使
用人違反前述規定使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師不承擔責
任。
三、資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報
告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任
何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
四、資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估對
象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
五、資產評估機構及其資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅
持獨立、客觀、公正的原則，並對所出具的資產評估報告依法承擔責任。
六、資產評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告
特別事項說明和使用限制。
山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的
重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值
資產評估報告摘要
北方亞事評報字[2018]第01-002號
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受山東
勝利股份有限公司
的委託，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的
原則，採用資產基礎法、收益法，按照必要的評估程序，對山東
勝利股份有限公
司擬實施股權收購行為涉及的重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益在2017年12
月23日的市場價值進行了評估。現將資產評估報告摘要如下：
一、評估目的：山東
勝利股份有限公司擬收購重慶市華源天然氣有限責任公
司所持有的重慶勝邦燃氣有限公司股權，為此對重慶勝邦燃氣有限公司股東全部
權益價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考。
二、評估對象和評估範圍：評估對象為重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益
價值。評估範圍為評估對象所對應的全部資產。具體包括：流動資產、非流動資
產（固定資產、無形資產）。
三、價值類型：市場價值。
四、評估基準日：2017年12月23日。
五、評估方法：本項目採用資產基礎法、收益法進行評估。
六、評估結論：本資產評估報告選用收益法評估結果作為評估結論，具體如
下：
截止評估基準日2017年12月23日，在持續經營條件下，重慶勝邦燃氣有限
公司經審計的總資產帳面價值18,370.78萬元，總負債帳面價值0.00萬元，淨資
產帳面價值18,370.78萬元。經收益法評估，重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權
益價值為66,556.00萬元，增值48,185.22萬元，增值率262.29%。
七、評估結論使用有效期：本評估結論使用有效期為自評估基準日起1年，
即從2017年12月23日至2018年12月22日止的期限內有效，超過1年有效期
需重新進行評估。
八、對評估結論產生影響的特別事項：
（一）被評估單位共申報各配氣站的房屋及臨時用房無證房產42幢，總建築
面積3582.33平方米，詳見下表：
無證房產一覽表
序號
位置
建築物
名稱
結構
建成年月
建築面積/體積
(m2)/(m3)
1
龍崗街道
北環路A幢（自建倉庫）
簡易
2010/1/1
45.2
2
龍崗街道
北環路A幢（自建工具房）
簡易
2010/1/1
23.76
3
龍崗街道
北環路A幢（自建料棚）
簡易
2010/1/1
54.27
4
龍崗街道
龍崗配氣站東倉庫
磚混
1990/12/1
94.08
5
龍崗街道
龍崗配氣站西倉庫
磚混
1990/12/1
38.83
6
龍崗街道
龍崗配氣站廁所
磚混
1990/12/1
21.66
7
龍崗街道
龍崗配氣站值班室
磚混
1990/12/1
44.25
8
龍崗街道
龍崗配氣站簡易棚
簡易
2002/10/1
12.5
9
龍崗街道
龍崗配氣站簡易房
簡易
2002/10/1
5.26
10
龍崗街道
龍崗配氣站簡易棚
簡易
2002/10/1
15.99
11
龍水鎮
龍水綜合樓自建倉庫
磚混
2006/7/1
84.97
12
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
236.91
13
龍水鎮
龍水簡易庫房北側倉庫
簡易
2000/8/1
225.35
14
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
69.57
15
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
75.81
16
龍水鎮
龍水配氣站房屋
磚混
2006/6/1
76.19
17
龍水鎮
龍水配氣站設備棚
簡易
2006/6/1
186
18
龍水鎮
龍水配氣站罐棚
簡易
2006/6/1
229.54
19
龍水鎮
龍水配氣站自行車棚
簡易
2006/6/1
10.24
20
郵亭鎮
郵亭配氣站房屋
磚混
2012/1/1
137.34
21
郵亭鎮
郵亭配氣站存貨棚
簡易
2012/1/1
155.86
22
郵亭鎮
郵亭配氣站雜物棚
簡易
2012/1/1
81.62
23
郵亭鎮
郵亭配氣站撬棚
簡易
2012/1/1
445.85
24
郵亭鎮
郵亭配氣站安全帽放置棚
簡易
2012/1/1
12.58
25
萬古鎮
萬古配氣站房屋
混合
2002/7/1
154.52
26
萬古鎮
萬古配氣站簡易棚
簡易
2002/7/1
58.84
27
萬古鎮
萬古配氣站料棚
簡易
2002/7/1
85.8
28
石馬配氣站
石馬配氣站房屋
磚混
2002/7/1
178.34
29
石馬配氣站
石馬配氣站雜物棚
簡易
2002/7/1
19.13
30
石馬配氣站
石馬配氣站設備棚
簡易
2002/7/1
75.6
31
石馬配氣站
石馬配氣站廁所
簡易
2002/7/1
2.99
32
金山配氣站
金山配氣站房屋
磚混
2002/7/1
196.87
33
金山配氣站
金山配氣站設備棚
簡易
2002/7/1
49.22
34
城南CNG
城南CNG職工食堂
磚混
2007/12/1
45.3
35
城南CNG
城南CNG雜物棚
簡易
2012/1/1
38
36
城南CNG
城南CNG電機棚
簡易
2012/1/1
9.5
37
城南CNG
城南CNG壓縮機棚
簡易
2012/1/1
76.42
38
城南CNG
城南CNG儲物間
簡易
2012/1/1
10.36
39
城南CNG
城南CNG小撬棚
簡易
2012/1/1
26.81
40
城南CNG
城南CNG計量罩棚
簡易
2012/1/2
12.04
41
城南CNG
城南CNG乾燥器棚
簡易
2012/1/3
15.37
42
城南CNG
城南CNG大撬棚
簡易
2012/1/4
143.59
合 計
3582.33
被評估單位已就上述房產出具了《關於無產權證房屋的情況說明和承諾》。評
估結論是在假設這部分房屋建築物不存在產權糾紛的前提條件下做出的，亦未考
慮將來辦理房屋所有權證時需要支付的費用。
被評估單位申報的上述無證房產面積由評估人員現場測量確定，在辦理相關
的房屋所有權證時，若法定機構測量面積與本資產評估報告所列面積不一致時，
應以法定機構測定面積為準，並對本評估結論進行相應調整。
（二）企業申報的天然氣輸送管線埋於地下，對資產清查核實產生一定影響。
本次評估我們對照被評估單位提供的天然氣管道現狀、建設示意圖及申報明細，
分段抽取了部分管線進行了現場清查，未對全部管線進行現場清查。
（三）根據重慶市大足區人民法院作出的（2016）渝0111民破3號《民事裁
定書》被評估單位的股東重慶市華源天然氣有限公司已進入破產重整程序。
根據委託人山東
勝利股份有限公司與重慶市華源天然氣有限責任公司、重慶
市華源天然氣有限責任公司管理人於2017年9月8日籤訂的《重慶市華源天然氣
有限責任公司之重整投資協議》，由被評估單位股東重慶市華源天然氣有限責任公
司，以其與天然氣業務相關的全部運營資產及其他優質資產，出資設立了100%控
股的重慶勝邦燃氣有限公司。重慶市華源天然氣有限責任公司通過轉讓被評估單
位全部股權獲得的轉讓價款，專項用於清償其破產重整程序中的債權。
（四）抵押狀況
根據《不動產權證書》記事欄記載，有13幢總建築面積4246.64平方米房屋
（或
房地產）已由股東作為抵押擔保物向中國
工商銀行股份有限公司重慶朝天門
支行抵押貸款。
根據區政府專題會議紀要2017-41，抵押權人知曉並同意在不解除抵押狀態下
轉讓該
房地產。
已抵押房產一覽表
序
號
權證編號
建築物
名稱
結構
建成年月
建築面積/
體積
(m2)/(m3)
證載用
途
1
渝（2017）大足區不動產權第001287695號
公司綜合辦公樓
磚混
2004/3/1
1672.79
辦公
2
渝（2017）大足區不動產權第001287816號
辦公用房
磚混
1992/9/1
406.30
商業服務
3
渝（2017）大足區不動產權第001287815號
北街中段門市
磚混
1992/9/1
116.67
商業服務
4
渝（2017）大足區不動產權第001287785號
報恩路101號營業用房
磚混
1990/12/1
25
商業服務
5
報恩路101號營業用房
磚混
1990/12/1
94.45
6
渝（2017）大足區不動產權第001287405號
北環路A幢門市
磚混
1995/11/1
286.37
辦公
7
北環路A幢（院內倉庫）
磚混
1995/11/1
130.52
8
渝（2017）大足區不動產權第001287767號
龍水管理站倉庫
磚混
2000/7/1
140.20
商品房
9
渝（2017）大足區不動產權第001287752號
龍水管理站綜合樓
磚混
2000/8/1
693.08
辦公
10
渝（2017）大足區不動產權第001287736號
三驅辦公樓
磚混
1993/12/1
154.08
非住宅
11
渝2017大足區不動產權第001287792號
城南CNG機房
磚混
2005/12/1
235.44
其他
12
渝2017大足區不動產權第001287790號
城南CNG加氣棚
鋼結構
2005/12/1
73.96
其他
13
渝2017大足區不動產權第001287794號
城南CNG站房
磚混
2005/12/1
217.78
其他
合 計
4,246.64
-
本次評估未考慮上述資產抵押狀況對評估結論的影響。
（五）本次評估共涉及劃撥土地使用權10宗，根據證載情況無法確定其宗地
面積，經查閱更換之前的《不動產權證書》確定宗地總面積為6027.62平方米，
詳細情況見下表：
劃撥土地使用權情況一覽表
序
號
權證編號
詳細座落地址
證載面積
(M2)
證載用途
權
屬
性
質
原證載
面積
(M2)
1
渝（2017）大足區不動產權第001287695號
大足區龍崗街道辦事處北環西路70號
517.3
機關團體用地
劃撥
517.3
2
渝（2017）大足區不動產權第001287816號
大足區龍崗街道辦事處北街中段
共有1127.46
其他商服用地
劃撥
74.63
3
渝（2017）大足區不動產權第001287815號
大足區龍崗街道辦事處北街中段
共有1127.46
其他商服用地
劃撥
4
渝（2017）大足區不動產權第001287785號
大足區龍崗街道辦事處報恩路101、103號
共有14052.5
商業
劃撥
39.81
5
渝（2017）大足區不動產權第001287405號
大足區龍崗街道辦事處北環西路12號
共有394.7
機關團體用地
劃撥
138.96
6
渝（2017）大足區不動產權第001308705號
大足區龍崗街道辦事處北禪社區4組
987
機關團體用地
劃撥
987
7
渝（2017）大足區不動產權第001287736號
大足區三驅鎮半邊街
共有132.8
機關團體用地
劃撥
38.52
8
渝（2017）大足區不動產權第001308257號
大足區中敖鎮回龍街28號1-1
共有509
城鎮住宅用地
劃撥
47.56
9
渝（2017）大足區不動產權第001287737號
大足區中敖鎮回龍街28號30號
共有509
其他商服用地
劃撥
25.14
10
渝（2017）大足區不動產權第001287792號
大足區棠香街道辦事處南郊村
共有4158.7
工業用地
劃撥
4158.7
合 計
6027.62
其中第6項與第10項作為無形資產評估，評估結果根據《重慶市國土房管局
關於印發的通知》（渝國土房管規
發〔2016〕6號，2016年7月28日下發）和《重慶市大足區國土資源和房屋管理
局關於公布大足區土地收益係數的通知》（大足國土房管發[2016]97號，2016年9
月28日印發）的規定，扣除了土地使用權出讓金。
其餘劃撥土地使用權價值包含在
房地產價值中予以評估，在確定
房地產價值
時已扣除土地使用權出讓金。
九、資產評估報告日：本資產評估報告日為2018年1月5日。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解
評估結論，應當認真閱讀資產評估報告正文。
提請資產評估報告使用者關注資產評估報告中載明的假設、限定條件、特別
事項說明對評估結論和經濟行為可能產生的影響。
山東
勝利股份有限公司擬收購股權項目所涉及的
重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值
資產評估報告正文
北方亞事評報字[2018]第01-002號
一、緒 言
山東
勝利股份有限公司：
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受貴公司的委託，按照法
律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，採用資產
基礎法、收益法，按照必要的評估程序，對山東
勝利股份有限公司擬實施股權收
購行為涉及的重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益在2017年12月23日的市場價
值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。
二、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報
告使用人概況
委託人為山東
勝利股份有限公司，被評估單位為重慶勝邦燃氣有限公司。
（一）委託人概況
本次評估的委託人為山東
勝利股份有限公司，其基本情況如下：
名稱：山東
勝利股份有限公司
住所：山東省濟南市高新區港興三路北段濟南藥谷1號樓B座32層
法定代表人：王鵬
註冊資本：捌億捌仟零捌萬肆仟陸佰伍拾陸元整
類型：股份有限公司（上市）
統一社會信用代碼：91370000163074944M 1-1
成立日期：1994年5月11日
營業期限：1994年5月11日至
經營範圍：燃氣經營（天然氣CNG汽車加氣，有效期限以許可證為準）。股權
投資管理；技術諮詢、開發、轉讓；塑膠產品的研製，生產、銷售、安裝；自營
進出口業務及化工產品（不含危險化學品）的銷售；
房地產開發、土石方工程施
工。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
（二）被評估單位概況
1．註冊登記情況
名稱：重慶勝邦燃氣有限公司 (以下簡稱 「勝邦燃氣」或「公司」)
統一社會信用代碼：91500225MA5YN4CL19：
住所：重慶市大足區龍崗街道辦事處北環西路70號
法人代表：黃曉鶴
註冊資本：貳億捌仟萬元整
企業類型：有限責任公司（法人獨資）
成立日期：2017年11月10日
營業期限：2017年11月10日至永久
經營範圍：天然氣、燃氣設備安裝工程施工；燃氣器具銷售維修；壓縮天然
氣零售。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
2．歷史沿革
勝邦燃氣是依據《重慶市華源天然氣有限責任公司之重整投資協議》，由股東
重慶市華源天然氣有限責任公司（以下簡稱「華源公司」），以其與天然氣業務相
關的全部運營資產及其他優質資產，出資設立的100%控股的全資天然氣子公司。
華源公司成立於2001年12月3日，住所：重慶市大足區龍崗街道辦事處北
環西路，法定代表人：任和斌，公司類型：有限責任公司。註冊資本：2010萬元
人民幣，其中：重慶同洲控股（集團）有限公司出資佔比99.635%，李興坤出資佔
比0.224%，張斌出資佔比0.107%，王偉出資佔比0.033%。
根據重慶市大足區人民法院作出的（2016）渝0111民破3號《民事裁定書》，
華源公司已進入破產重整程序。
截至評估基準日2017年12月23日，勝邦燃氣實收資本為人民幣18,370.78
萬元，全部為華源公司實物出資。
3．被評估企業的資產、財務與經營狀況
截止到評估基準日2017年12月23日，勝邦燃氣資產、負債及經營狀況如下：
勝邦燃氣資產、負債及經營情況表 單位：元
項 目
2017年12月23日
資產總計
183,707,770.36
負債合計
0.00
所有者權益合計
183,707,770.36
項 目
2017年11月10日-2017年12月23日
營業收入
0.00
利潤總額
0.00
淨利潤
0.00
註：上述財務數據經大信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表了標
準無保留意見，審計報告號為大信審字[2017]第3-00095號。
（三）委託人與被評估單位關係
委託人山東
勝利股份有限公司是股權收購方；被評估單位重慶勝邦燃氣有限
公司為股權轉讓方重慶市華源天然氣有限責任公司的全資子公司。
（四）資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人
其他評估報告使用者包括：重慶勝邦燃氣有限公司股東重慶華源天然氣有限
責任公司、重慶華源天然氣有限責任公司管理人和法律法規規定的其他評估報告
使用者。
三、評估目的
根據委託人山東
勝利股份有限公司與重慶市華源天然氣有限責任公司、重慶
市華源天然氣有限責任公司管理人於2017年9月8日籤訂的《重慶市華源天然氣
有限責任公司之重整投資協議》，山東
勝利股份有限公司擬收購重慶勝邦燃氣有限
公司100%股權。
本次評估目的為對重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值進行評估，為上
述經濟行為提供價值參考。
四、評估對象和評估範圍
（一）評估對象和評估範圍
本項目評估對象為重慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值。
評估範圍為截止2017年12月23日的全部資產。資產總額為183,707,770.36
元，其中：流動資產為8,609,977.07元，非流動資產為175,097,793.29元；負
債總額為0.00元；所有者權益總額為183,707,770.36元。詳見下表：
2017年12月23日資產負債表
金額單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
一、流動資產
四、流動負債
貨幣資金
短期借款
應收票據
應付票據
應收帳款
應付帳款
減：壞帳準備
預收款項
應收款淨額
其他應付款
其它應收款
應付職工薪酬
預付款項
應交稅費
存貨
5,555,108.40
應付股利
其他流動負債
其它流動資產
3,054,868.67
流動負債合計
流動資產合計
8,609,977.07
五、非流動負債
二、非流動資產
長期借款
長期股權投資
應付債券
投資性
房地產長期應付款
固定資產原價
147,008,325.15
其他非流動負債
其中：設備類
5,791,970.00
非流動負債合計
建（構）築物類
141,216,355.15
負債合計
減：累計折舊
六、所有者（股東）權益
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
固定資產淨額
147,008,325.15
實收資本
183,707,770.36
其中：設備類
5,791,970.00
資本公積
建（構）築物類
141,216,355.15
盈餘公積
在建工程
26,746,791.00
一般風險準備
無形資產
1,342,677.14
未分配利潤
遞延所得稅資產
歸屬於母公司所有者權益
非流動資產合計
175,097,793.29
所有者（股東）權益合計
183,707,770.36
三、資產總計
183,707,770.36
負債和所有者權益總計
183,707,770.36
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象與評估範圍一致。評估
範圍內的資產帳面價值已經大信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表了
無保留意見。
（二）主要資產概況
企業申報的納入評估範圍的實物資產包括：存貨、房屋建（構）築物、設備
類資產、在建工程等。實物資產的類型及特點如下：
1. 存貨：包括原材料、庫存商品。其中：原材料共計828項，主要為主要為
無縫管、PE管、調壓箱、IC卡氣表、管件、閥門等天然氣管線安裝材料；庫存商
品共計302項，主要為天然氣、燃氣灶、燃氣熱水器、地暖設備及材料等。上述
存貨分別存放於公司倉庫及經營門市。
2. 房屋建築物共57項，主要為公司綜合辦公樓，龍水管理站綜合樓及自建
倉庫，龍崗配氣站、龍水簡易倉庫、龍水配氣站、郵亭配氣站、萬古配氣站、石
馬配氣站、金山配氣站及城南CNG加氣站的房屋及設備棚，以上房屋為公司股東
於1990年至2012年之間陸續購買或建造，大多為磚混結構，總建築面積8,367.99
平方米。
3.構築物共計42項，主要為位於龍崗配氣站、龍水配氣站、郵亭配氣站、萬
古配氣站、石馬配氣站、金山配氣站及城南CNG加氣站的水泥地面、圍牆、門垛、
大門、消防水池、排水溝等。為公司股東於2000年至2012年陸續建設。
4.管道溝槽共1628項，主要為鋪設的地下供氣主管網及向各住宅小區及工商
業用戶鋪設的支管網及調壓箱（櫃）。管道材質為鋼管及PE管，鋼管管徑分別為
DN32、DN57、DN89、DN108、DN133、DN159、DN720、DN1219等八種規格，PE管管
徑分為DE63、DE90、DE110、DE160、DE200、DE250六種規格，申報總長度777,169.00
米，為公司股東於1989年至2016年陸續鋪設。
5. 機器設備共149項245臺（套），主要為燃氣檢漏儀等檢測設備，天然氣
壓縮機、天然氣調壓及計量設備，儲氣井、罐等天然氣存儲設備，焊機、發電機、
壓縮機、套絲機等管道安裝、維護設備等，為公司股東於2000年至2015年期間
購置，主要安裝、存放於各鎮管理站點及加氣站、調壓站及安裝公司、安監部等。
6. 電子辦公設備共214項276臺（套），主要為電腦、印表機、空調、監控
等，為公司股東於1995年至2017年期間購置。安置於公司辦公區域及倉庫、營
業廳、管理站等。
7. 運輸設備共計15輛，為公務用轎車、商務車及工程施工用皮卡車，為公
司股東於2008年至2017年期間購置，停放於公司辦公地點及各鄉鎮管理站。
8. 在建工程共計72項，均為設備安裝工程，主要是已基本鋪設完畢、尚未
轉為固定資產的管道鋪設工程。在建工程管道總長度為155,737.00米，鋼管涉及
DN32、DN57、DN219、DN1219四種規格，PE管涉及DE63、DE90、DE110、DE160四
種規格。
上述實物資產均為公司股東於2017年12月以評估淨值為基礎開具發票投入。
（三）企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產類型、數量、法律權屬狀
況等
公司申報無形資產—土地使用權2項。
第1項《不動產權證書》編號為渝（2017）大足區不動產權第001308705號，
權利人為重慶勝邦燃氣有限公司公司，共有情況為單獨所有，坐落為大足區龍崗
街道辦事處北禪社區4組，不動產單元號為500111 002009 GB00034，權利類型為
國有土地使用權，權利性質為劃撥，用途為機關團體用地，土地使用權面積為987
平方米。
第2項《不動產權證書》編號為渝2017大足區不動產權第001287790號、渝
2017大足區不動產權第001287792號、渝2017大足區不動產權第001287794號，
三宗不動產權證書共同指向該宗地，權利人為重慶勝邦燃氣有限公司，坐落為大
足區棠香街道辦事處南郊村，不動產單元號為500111 003024 GB00012 F00020001，
土地使用權類型為劃撥，土地用途為工業用地，土地使用權面積為4,158.70平方
米。
（四）企業申報的表外資產的類型、數量
除上述申報資產外，企業未申報其他表外資產。
（五）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額
本次評估未引用其他機構報告。
五、價值類型
根據評估目的實現的要求，結合評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態
等條件的制約，本次評估價值類型選用市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情
況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
六、評估基準日
（一）本項目評估基準日為2017年12月23日。
（二）按照評估基準日儘可能與資產評估對應的經濟行為實現日接近的原則，
由委託人確定評估基準日。
（三）本次資產評估工作中，評估範圍的界定、評估參數的選取、評估價值
的確定等，均以評估基準日企業的財務報表、外部經濟環境以及市場情況確定。
本資產評估報告中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
七、評估依據
（一）行為依據
1.《重慶市華源天然氣有限責任公司之重整投資協議》；
2.資產評估委託合同。
（二）法律法規依據
1．《中華人民共和國資產評估法》中華人民共和國主席令(第四十六號)；
2．《中華人民共和國公司法》（2013年12月 28日第十二屆全國人民代表大
會常務委員會第六次會議通過修訂）；
3．《企業國有資產評估管理暫行辦法》2005年國務院國資委第12號令；
4．《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資發產權
[2006]274號）；
5．《中華人民共和國城市
房地產管理法》（中華人民共和國主席令[2007]第 72
號）；
6．《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月 28日第十屆全國人民代表大
會常務委員會第十一次會議通過）；
7．其他有關的法律、法規和規章制度。
（二）評估準則依據
1.《資產評估基本準則》財資〔2017〕43號；
2.《資產評估職業道德準則》中評協〔2017〕30號；
3.《資產評估執業準則——資產評估程序》中評協〔2017〕31號 ；
4.《資產評估執業準則——資產評估報告》中評協〔2017〕32號；
5.《資產評估執業準則——資產評估委託合同》中評協〔2017〕33號；
6.《資產評估執業準則——企業價值》中評協〔2017〕36號；
7.《資產評估執業準則——不動產》中評協〔2017〕38號；
8.《資產評估執業準則——機器設備》中評協〔2017〕39號；
9.《資產評估價值類型指導意見》中評協〔2017〕47號；
10.《資產評估對象法律權屬指導意見》中評協〔2017〕48號
11.中華人民共和國國家標準GB/T 50291-2015《
房地產估價規範》；
12.中華人民共和國國家標準GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》；
13.《企業會計準則》（財會[2006]3號）。
（三）產權依據
1.《不動產權證》及無證房產說明；
2.《機動車輛行駛證》及有關車輛產權的說明；
3.重要資產發票；
4.被評估單位提供的其它相關產權證明資料。
（四）取價依據
1.關於印發《建築安裝工程費用項目組成》的通知建設部、財政部建標
[2003]206號；
2.《工程勘查設計收費管理規定》國家計委、建設部計價格（2002）10號；
3.財政部關於印發《基本建設項目建設成本管理規定》的通知（財建[2016]504
號）；
4.國家發展改革委、建設部《關於建設工程監理與相關服務收費管理規定的
通知》（發改價格[2007]670號）；
5.國家發改委辦公廳《關於招標代理服務收費有關問題的通知》（發改辦價格
[2003]857號）；
6．《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務院令[2000]第294號）；
7．《機動車強制報廢標準規定》（商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012
年第12號）；
8.《財政部國家稅務總局關於減徵1.6升及以下排量乘用車車輛購置稅的通
知》（財稅〔2016〕136號）；
9．《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）；
10、《國家發展改革委關於降低部分建設項目收費標準規範收費行為等有關問
題的通知》（發改價格[2011]534號）；
11、國家計委、環保總局發布《環境影響諮詢收費有關問題通知》（計價格［2002］
125號）；
12、中華人民共和國國家標準GB/T18507-2001《城鎮土地分等定級規程》（國
家質量監督檢查檢疫總局發布）；
13.《房屋完損等級及評定標準》（原
城鄉建設環境保護部城住字[1984]第678
號）；
14.《重慶市大足區人民政府關於公布大足區國有建設用地使用權土地級別和
基準地價的通知》（大足府發[2016]34號）；
15.《重慶市大足區人民政府關於公布大足區城鄉統一土地級別和基準地價的
通知》（大足府發[2017]26號）；
16. 《重慶市國土房管局關於印發規則>的通知》（渝國土房管規發〔2016〕6號，2016年7月28日下發）；
17. 《重慶市大足區國土資源和房屋管理局關於公布大足區土地收益係數的
通知》（大足國土房管發[2016]97號，2016年9月28日印發）
18.《重慶市建築工程計價定額》、《重慶市裝飾工程計價定額》、《重慶市裝飾
工程計價定額》（2008版）；
19.《重慶市建設工程費用定額》（2008版）；
20.《機電產品報價手冊》2017版；
21.《資產評估常用數據與參數手冊》；
22.評估基準日銀行貸款利率；
23.企業有關部門提供的未來年度經營計劃；
24.企業提供的主要產品目前及未來年度市場預測資料；
25.評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
26.評估機構收集的有關詢價資料、參數資料；
27.WIND資訊、
同花順IFIND系統提供的相關行業統計數據；
28.被評估單位提供的其它評估相關資料。
（五）其他參考依據
1.大信會計師事務所（特殊普通合夥）出具的大信審字[2017]第3-00095號
審計報告；
2.被評估單位提供的《資產評估申報表》。
八、評估方法
（一）評估方法的選擇
依據資產評估準則的規定，企業價值評估可以採用收益法、市場法、資產基
礎法三種方法。
收益法指將企業預期收益資本化或折現，以確定評估對象價值的評估方法。
收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。
市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權
益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的
兩種具體方法是參考企業比較法和併購案例比較法。
資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象
價值的評估方法。
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，以及三種
評估基本方法的適用條件，本次評估選用的評估方法為：資產基礎法、收益法。
選擇理由如下：
市場法是以現實市場上的參照物來評價評估對象的現行公平市場價值，它具
有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數據直接取材於市場、評估結
果說服力強的特點。由於目前國內資本市場缺乏與標的企業類似或相近的可比企
業，股權交易市場不發達，缺乏或難以取得類似企業的股權交易案例，故本次評
估不宜採用市場法評估。
資產基礎法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減
各種貶值反映資產價值。其前提條件是：第一，被評估資產處於繼續使用狀態或
被假定處於繼續使用狀態；第二，應當具備可利用的歷史資料。被評估單位各項
資產權屬比較清晰，相關資料較為齊全，能夠通過採用各種方法評定估算各項資
產的價值，適宜採用資產基礎法進行評估。
收益法是從資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現企業的整體價
值，其評估結論通常具有較好的可靠性和說服力。公司管理層能夠提供公司未來
年度的盈利預測數據，且盈利預測與其資產具有較穩定的關係。評估人員經過和
企業管理層訪談，以及調研分析認為該公司發展前景良好，未來收益能夠進行合
理預測，具備收益法評估的條件。
通過上述分析，本次評估選用資產基礎法、收益法進行。
（二）資產基礎法簡介
資產基礎法即成本加和法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同
的企業或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據，具體是指將
構成企業的各種要素資產的評估價值加總減去負債評估價值求得企業價值的方法。
1.流動資產
流動資產評估範圍包括存貨、其他流動資產。
（1）存貨：包括原材料、庫存商品。
對於原材料，鑑於原材料周轉較快，原材料帳面價值與市場價格比較接近，
以清查核實後的實際數量乘以帳面單價確定評估值。
對庫存商品，由於其售價不固定，多是隨居民天然氣開戶零利潤或較少加價
配賣，以核實確認的帳面值確定評估值。
（2）其他流動資產：在核實其合法性、合理性、真實性和準確性後，按尚存
資產權利確定評估價值。
2.非流動資產
（1）房屋建築物類資產
1）成本法
對於無交易及出租案例可尋、位於被評估單位加（配）氣站內的建（構）築
物、管道溝槽，採用成本法進行評估，其公式為：
評估價值＝重置全價×成新率
①重置全價的確定
重置全價＝建築安裝工程造價＋工程建設前期費用及其他費用＋資金成本
②成新率的確定
本次評估房屋建築物成新率的確定，採用現場勘察成新率和理論成新率兩種
方法計算，並對兩種結果按現場和理論6:4的比例加權平均計算綜合成新率。即：
成新率N=理論成新率N1×40%+勘察成新率N2×60%，其中：
理論成新率N1：根據經濟使用年限和房屋已使用年限計算。
理論成新率N1=(1－已使用年限/經濟壽命年限)×100%
勘察成新率N2：通過評估人員對各建(構)築物的實地勘察，對建(構)築物的
基礎、承重構件(梁、板、柱)、牆體、地面、屋面、門窗、牆麵粉刷、吊頂及上
下水、通風、電照等各部分的勘察，根據原城鄉環境建設保護部發布的《房屋完
損等級評定標準》、《鑑定房屋新舊程度參考依據》和《房屋不同成新率的評分標
準及修正係數》，結合建築物使用狀況、維修保養情況，分別評定得出各建築物的
現場勘察成新率。
對於管道溝槽類資產，由於全部為隱蔽工程，在不破壞現狀的基礎上，無法
直觀的獲得鑑定成新率，故選擇理論成新率。
2）市場法
對於市場交易活躍，可取得同一地區類似房屋建築物交易案例的住宅、辦公
及商業
房地產，採用市場法進行評估。
採用市場法得出的
房地產評估價值包含了土地使用權價值。
市場法是選取與委估
房地產處於同一供需圈內，具有較強相關性、替代性，
且屬近期交易的類似
房地產作為參照物，再根據評估對象與參照物經比較分析後
的差異情況，進行交易情況、交易日期、區域因素及個別因素修正等，得到委估
房地產的評估值，其公式為：
委估
房地產評估值=可比實例價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數
×區域因素修正係數×個別因素修正係數
（2）設備類資產
採用成本法進行評估，即：
評估價值=重置全價×成新率
1）重置全價
①機器設備重置全價
設備重置全價＝設備含稅購置價÷1.17+設備含稅購置價×（運雜費率+安裝
調試費率）
②車輛重置全價
車輛重置全價=不含稅車價+購置附加稅+其它費用
③電子設備重置全價
電子設備重置全價參照市場購價並結合具體情況，酌情予以估算；對於已超
期服役或停止生產，市場上確實已無該型號產品的電子設備，採用近似設備對比
法確認重置價。
2）成新率
①設備成新率
鑑於本次委估機器設備主要是燃氣檢測設備、燃氣儲存、調壓設備，計量、
控制設備，經勘察了解，操作人員嚴格按照安全操作規程操作，遵守日常點檢及
定期檢驗；根據運行狀況及相關規定進行維護保養，保證設備的正常運行及供氣
安全。而委估電子設備使用環境較好，有專人負責定期進行正常維護保養及易損
易耗件的更換。因此，以年限法估算的成新率基本能夠體現其實際成新狀況，故
本次對機器設備及電子設備的成新率以年限成新率確定，公式為：
成新率=設備尚可使用年限/（設備尚可使用年限＋設備已使用年限）×100%
或：
成新率＝（1-設備已使用年限/設備經濟使用年限）×100%
原則上，對於基本上能正常使用的設備，成新率不低於15%。
②車輛成新率
首先根據2013年5月1日起施行的4部委《機動車強制報廢標準規定》，考
慮其實際行駛裡程，確定工作量法成新率（行駛裡程成新率）作為理論成新率；
對同時有報廢年限規定的車輛，根據規定報廢年限及已使用年限確定年限成新率，
將行駛裡程成新率與年限成新率加以比較，以孰低原則確定理論成新率。然後，
再結合現場觀察情況確定的觀察成新率，按以下公式確定綜合成新率：
車輛綜合成新率=理論成新率*40%+觀察成新率*60%
（3）在建工程
對各項在建工程進行實地勘察，了解被估項目具體情況，根據工程形象進度、
付款情況，在核實無誤的基礎上以核實後的帳面價值確定評估價值。
（4）無形資產
本次評估範圍內的無形資產為土地使用權。
評估對象處於大足區基準地價覆蓋範圍內，所處土地級別明確，且大足區基
準地價在施行有效期內，可以通過已有基準地價修正體系對委估對象各項用地條
件分析，考慮估價目的及評估原則，確定採用基準地價係數修正法測算估價對象
地價。其公式為：
P= ［SP×(1±ΣK) ×Y×T×J×F×R+E］×容積率
式中：
P——待估土地的宗地地價；
SP——級別基準樓面地價；
ΣK——宗地區域因素與個別因素修正修正係數之和；
Y——年期修正係數；
T——期日修正係數；
J——級別修正係數；
F——用途修正係數；
R——容積率修正係數；
E——開發程度修正值。
（三）收益法簡介
本次評估所採用收益法，系通過資產在未來預期的淨現金流量和採用適宜的
折現率折算成現時價值，得出評估價值。其適用的基本條件是：企業具備持續經
營的基礎和條件，資產經營與收益之間存有較穩定的對應關係，並且未來收益和
風險能夠預測及可量化。
本次評估採用收益現值法通過對企業整體價值的評估來間接獲得股東全部權
益價值。本次收益法評估模型選用企業現金流。
企業整體價值=經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產價值-非經營性
負債價值
股東全部權益價值=企業整體價值-有息負債
根據現場調查結果以及公司的資產構成和經營業務的特點，本次評估的基本
思路是首先按照收益途徑使用現金流折現方法（DCF），估算經營性資產價值，再
考慮評估基準日的溢餘性資產、非經營性資產或負債價值等，最終求得其股東全
部權益價值。
其中：
有息負債：主要是指被評估單位向金融機構或其他單位、個人等借入需要支
付相關利息的負債。
溢餘資產：溢餘資產是指評估基準日超過企業生產經營所需，評估基準日後
權益自由現金流量預測不涉及的資產。
非經營性資產、負債：非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關
的，未納入收益預測範圍的資產及相關負債。
1．評估模型與基本公式
經營性資產價值按以下公式確定：
....nniiiRRARAP.
.
.......)1()/(11＋
式中：P：經營性資產價值；
Ai：企業第i年的企業自由現金流；
A: 永續年企業自由現金流；
i：明確的預測年期；
R：折現率。
本次評估，使用企業自由現金流量作為經營性資產的收益指標，其基本定義
為：
(預測期內每年)自由現金流量=息稅前利潤×(1－所得稅率)+折舊及攤銷
-資本性支出-營運資金追加額
2．折現率的確定
本次評估，根據評估對象的資本債務結構特點以及所選用的現金流模型等綜
合因素，採用資本資產定價模型(CAPM)和加權平均資本成本（WACC）確定折現率R。
加權平均資本成本（WACC）的計算公式為：
WACC =
)1(ReTDEDRdDEE
.
.
.
.
式中：WACC：加權平均資本成本
E：股權價值
Re：期望股本回報率
D：付息債權價值
Rd：債權期望回報率
T：企業所得稅率
其中：權益資本成本計算公式為：
Re＝Rf+β×ERP+Rs
式中：Rf：無風險報酬率
β：企業風險係數
ERP：市場風險溢價
Rs：企業特定風險調整係數
（四）評估結果的確定方法
對兩種評估方法得出的初步結論進行比較、分析，綜合考慮不同評估方法和
初步價值結論的合理性及使用數據的質量和數量，形成最終評估結果。
九、評估程序實施過程和情況
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受山東
勝利股份有限公司
的委託，評估人員於2017年12月23日至2018年1月5日對納入評估範圍內的
資產進行了必要的核實及查對，查閱了有關帳目、產權證明及其他文件資料，完
成了必要的評估程序。在此基礎上根據本次評估目的和委估資產的具體情況，採
用資產基礎法和收益法對重慶勝邦燃氣有限公司的股東全部權益進行了評定估算。
整個評估過程包括接受委託、評估準備、現場清查核實、評定估算、評估匯總及
提交報告等，具體評估過程如下：
（一）明確評估業務基本事項
由我事務所業務負責人與委託人代表商談，明確委託人、產權持有單位和委
託人以外的其他資產評估報告使用人，評估目的，評估對象和評估範圍，價值類
型，評估基準日，資產評估報告使用範圍，資產評估報告提交期限及方式，評估
服務費及支付方式，委託人、其他相關當事人與資產評估機構及資產評估師工作
配合和協助等需要明確的重要事項。
（二）籤訂資產評估委託合同
根據評估業務具體情況，我事務所對自身專業能力、獨立性和業務風險進行
綜合分析和評價，在確定滿足專業能力、獨立性和業務風險控制要求的前提下，
與委託人籤訂《資產評估委託合同》。
（三）編制資產評估計劃
根據該評估業務的具體情況，資產評估師編制了包括資產評估業務實施的主
要過程、時間進度、人員安排和技術方案等內容的資產評估計劃。
（四）現場調查
根據評估業務具體情況，我們對評估對象進行了適當的現場調查。包括：
要求委託人和被評估單位提供涉及評估對象和評估範圍的詳細資料；
要求委託人或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明材料以籤字、
蓋章或者其他方式進行確認；
資產評估師通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲
取評估業務需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬；
對無法或者不宜對評估範圍內所有資產進行逐項調查的，根據重要程度採用
抽查等方式進行調查。
（五）收集整理評估資料
我們根據評估業務具體情況收集評估資料，並根據評估業務需要和評估業務
實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料包括：
直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委託人、被評估單位等相關當事方獲
取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料；
查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業資訊、分析資料、鑑定報告、專業報
告及政府文件等形式的資料；
資產評估師根據評估業務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和
整理形成的資料。
評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談
對公司的經營業務進行調查，主要內容如下：
⑴了解公司權益資本的構成；
⑵了解公司在建工程施工進度及完工情況；
⑶了解公司燃氣經營許可證及特許經營範圍的批准情況；
⑷了解公司主要及其它業務構成，分析各業務對企業銷售收入的貢獻情況；
⑸了解公司未來年度的經營計劃、投資計劃等；
⑹了解公司的稅收及其他優惠政策；
⑺收集公司所在行業的有關資料，了解行業現狀、區域市場狀況及未來發展
趨勢；
⑻了解公司的溢餘資產和非經營性資產、負債的內容及其資產狀況。
（六）評定估算形成結論
評估人員根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，在分析資
產評估方法的適用性的基礎上，選擇適當的評估方法；根據採用的評估方法，選
取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成測算結果，並對其進行綜合分
析、比較，形成評估結論。
（七）編制出具資產評估報告
在上述工作的基礎上，編制初步資產評估報告；按照法律、行政法規、資產
評估準則和我事務所內部質量控制制度，對資產評估報告初稿和工作底稿進行逐
級審核後，在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委託人就資產評估報
告有關內容進行必要溝通；在全面考慮有關意見後，對資產評估報告進行必要的
調整、修改和完善，然後重新按我事務所內部資產評估報告審核制度和程序對資
產評估報告進行審核後，出具並提交資產評估報告。
十、評估假設
由於企業所處運營環境的變化以及不斷變化著影響資產價值的種種因素，必
須建立一些假設以便資產評估師對資產進行價值判斷，充分支持我們所得出的評
估結論。本次評估是建立在以下前提和假設條件下的：
（一）一般假設
1.國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次交
易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化。
2.針對評估基準日資產的實際狀況，假設企業持續經營。
3.假設公司的經營者是負責的，並且公司管理層有能力擔當其職務。
4.除非另有說明，假設公司完全遵守所有有關的法律法規。
5.假設公司未來將採取的會計政策和編寫此份報告時所採用的會計政策在重
要方面基本一致。
6.假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式與目前
方向保持一致。
7.有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等不發生重大變化。
8.無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對企業造成重大不利影響。
（二）特殊假設
1.在未來可預見的時間內公司按提供給評估機構的發展規劃發展，生產經營
政策不做重大調整。
2.假設被評估單位生產經營中所需的各項經營許可如期得到批准，且在未來
年度到期後均能通過申請繼續取得。
3.本次評估以天然氣價格不變或公司毛利率相對穩定為假設前提。
4.被評估單位目前的建設工程及預測期內資本性支出，能夠按所提供預測的
時間完工並經過審核驗收，達到生產經營條件。
5.公司目前享受西部地區的鼓勵類產業企業減按15%的稅率徵收企業所得稅
的稅收優惠政策，本次評估以公司未來仍可按目前稅率享受所得稅優惠為假設前
提。
根據資產評估的要求，認定這些假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟
環境發生較大變化時，將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十一、評估結論
截止評估基準日2017年12月23日，重慶勝邦燃氣有限公司的股東全部權益
價值評估結果如下：
（一）資產基礎法評估結論
截止評估基準日2017年12月23日，在持續經營條件下，重慶勝邦燃氣有限
公司經審計的總資產帳面價值18,370.78萬元，總負債帳面價值0.00萬元，淨資
產帳面價值18,370.78萬元。經資產基礎法評估，重慶勝邦燃氣有限公司總資產
評估價值18,466.79萬元，增值96.01萬元，增值率0.52 %；總負債評估價值0.00
萬元，無增減值變化；淨資產評估價值18,466.79萬元，增值96.01萬元，增值
率0.52 %。
詳見下表：
資產評估結果匯總表
金額單位：萬元
帳面價值評估價值增減值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
1流動資產861.00 861.00 - -
2非流動資產17,509.78 17,605.79 96.01 0.55
3其中：可供出售金融資產- - -
4 持有至到期投資- - -
5 長期應收款- - -
6 長期股權投資- - -
7 投資性
房地產- - -
8 固定資產14,700.83 14,772.71 71.88 0.49
9 在建工程2,674.68 2,674.68 - -
10 工程物資- - -
11 固定資產清理- - -
12 生產性生物資產- - -
13 油氣資產- - -
14 無形資產134.27 158.40 24.13 17.98
15 開發支出- - -
16 商譽- - -
17 長期待攤費用- - -
18 遞延所得稅資產- - -
19 其他非流動資產- - -
20資產總計18,370.78 18,466.79 96.01 0.52
21流動負債- - -
22非流動負債- - -
23負債合計- - -
24淨資產（所有者權益）18,370.78 18,466.79 96.01 0.52
項 目
評估結論詳細情況見評估明細表。
（二）收益法評估結論
截止評估基準日2017年12月23日，在持續經營前提下，經收益法評估，重
慶勝邦燃氣有限公司股東全部權益價值的評估結果為66,556.00萬元，增值
48,185.22萬元，增值率262.29%。
（三）兩種方法的差異及選擇
經對資產基礎法和收益法兩種評估結果的比較，收益法與資產基礎法的評估
價值相差48,089.21萬元，差異率為260.41%。
收益法側重企業未來的收益，是在預期企業未來收益基礎上做出的，而資產
基礎法側重企業形成的歷史和現實，因方法側重點的本質不同，造成評估結論的
差異性。
資產基礎法是從靜態的角度確定企業價值，而沒有考慮企業的未來發展與現
金流量的折現值，也沒有考慮到其他未記入財務報表的因素，如燃氣經營許可、
人力資源、營銷網絡、穩定的客戶群等因素，往往使企業價值被低估。
收益法評估中，不僅考慮了已列示在企業資產負債表上的所有有形資產、無
形資產和負債的價值，同時也考慮了資產負債表上未列示的無形資產以及人力資
源、營銷網絡、穩定的客戶群等商譽。採用收益法的結果，更能反映出重慶勝邦
燃氣有限公司的真實企業價值，所以，本次評估以收益法評估結果作為價值參考
依據，即重慶勝邦燃氣有限公司的股東全部權益評估價值為66,556.00萬元。
本次評估重慶勝邦燃氣有限公司股東部分權益價值時，未考慮股權缺乏流動
性等對股權價值的影響。
本評估結論使用有效期為自評估基準日起1年，即從2017年12月23日至2018
年12月22日止的期限內有效。
十二、特別事項說明
本評估報告使用者應對特別事項對評估結論產生的影響予以關注。
（一）產權持有單位共申報各配氣站的房屋及臨時用房無證房產42幢，總建
築面積3582.33平方米，詳見下表：
無證房產一覽表
序號
位置
建築物
名稱
結構
建成年月
建築面積/體積
(m2)/(m3)
1
龍崗街道
北環路A幢（自建倉庫）
簡易
2010/1/1
45.2
2
龍崗街道
北環路A幢（自建工具房）
簡易
2010/1/1
23.76
3
龍崗街道
北環路A幢（自建料棚）
簡易
2010/1/1
54.27
4
龍崗街道
龍崗配氣站東倉庫
磚混
1990/12/1
94.08
5
龍崗街道
龍崗配氣站西倉庫
磚混
1990/12/1
38.83
6
龍崗街道
龍崗配氣站廁所
磚混
1990/12/1
21.66
7
龍崗街道
龍崗配氣站值班室
磚混
1990/12/1
44.25
8
龍崗街道
龍崗配氣站簡易棚
簡易
2002/10/1
12.5
9
龍崗街道
龍崗配氣站簡易房
簡易
2002/10/1
5.26
10
龍崗街道
龍崗配氣站簡易棚
簡易
2002/10/1
15.99
11
龍水鎮
龍水綜合樓自建倉庫
磚混
2006/7/1
84.97
12
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
236.91
13
龍水鎮
龍水簡易庫房北側倉庫
簡易
2000/8/1
225.35
14
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
69.57
15
龍水鎮
龍水簡易庫房一層倉庫
磚混
2000/8/1
75.81
16
龍水鎮
龍水配氣站房屋
磚混
2006/6/1
76.19
17
龍水鎮
龍水配氣站設備棚
簡易
2006/6/1
186
18
龍水鎮
龍水配氣站罐棚
簡易
2006/6/1
229.54
19
龍水鎮
龍水配氣站自行車棚
簡易
2006/6/1
10.24
20
郵亭鎮
郵亭配氣站房屋
磚混
2012/1/1
137.34
21
郵亭鎮
郵亭配氣站存貨棚
簡易
2012/1/1
155.86
22
郵亭鎮
郵亭配氣站雜物棚
簡易
2012/1/1
81.62
23
郵亭鎮
郵亭配氣站撬棚
簡易
2012/1/1
445.85
24
郵亭鎮
郵亭配氣站安全帽放置棚
簡易
2012/1/1
12.58
25
萬古鎮
萬古配氣站房屋
混合
2002/7/1
154.52
26
萬古鎮
萬古配氣站簡易棚
簡易
2002/7/1
58.84
27
萬古鎮
萬古配氣站料棚
簡易
2002/7/1
85.8
28
石馬配氣站
石馬配氣站房屋
磚混
2002/7/1
178.34
29
石馬配氣站
石馬配氣站雜物棚
簡易
2002/7/1
19.13
30
石馬配氣站
石馬配氣站設備棚
簡易
2002/7/1
75.6
31
石馬配氣站
石馬配氣站廁所
簡易
2002/7/1
2.99
32
金山配氣站
金山配氣站房屋
磚混
2002/7/1
196.87
33
金山配氣站
金山配氣站設備棚
簡易
2002/7/1
49.22
34
城南CNG
城南CNG職工食堂
磚混
2007/12/1
45.3
35
城南CNG
城南CNG雜物棚
簡易
2012/1/1
38
36
城南CNG
城南CNG電機棚
簡易
2012/1/1
9.5
37
城南CNG
城南CNG壓縮機棚
簡易
2012/1/1
76.42
38
城南CNG
城南CNG儲物間
簡易
2012/1/1
10.36
39
城南CNG
城南CNG小撬棚
簡易
2012/1/1
26.81
40
城南CNG
城南CNG計量罩棚
簡易
2012/1/2
12.04
41
城南CNG
城南CNG乾燥器棚
簡易
2012/1/3
15.37
42
城南CNG
城南CNG大撬棚
簡易
2012/1/4
143.59
合 計
3582.33
被評估單位已就上述房產出具了《關於無產權證房屋的情況說明和承諾》。評
估結論是在假設這部分房屋建築物不存在產權糾紛的前提條件下做出的，亦未考
慮將來辦理房屋所有權證時需要支付的費用。
產權持有單位申報的上述無證房產面積由評估人員現場測量確定，在辦理相
關的房屋所有權證時，若法定機構測量面積與本資產評估報告所列面積不一致時，
應以法定機構測定面積為準，並對本評估結論進行相應調整。
（二）企業申報的天然氣輸送管線埋於地下，對資產清查核實產生一定影響。
本次評估我們對照被評估單位提供的天然氣管道現狀、建設示意圖及申報明細，
分段抽取了部分管線進行了現場清查，未對全部管線進行現場清查。
（三）根據重慶市大足區人民法院作出的（2016）渝0111民破3號《民事裁
定書》被評估單位的股東重慶市華源天然氣有限公司已進入破產重整程序。
根據委託人山東
勝利股份有限公司與重慶市華源天然氣有限責任公司、重慶
市華源天然氣有限責任公司管理人於2017年9月8日籤訂的《重慶市華源天然氣
有限責任公司之重整投資協議》，由被評估單位股東重慶市華源天然氣有限責任公
司，以其與天然氣業務相關的全部運營資產及其他優質資產，出資設立了100%控
股的重慶勝邦燃氣有限公司。重慶市華源天然氣有限責任公司通過轉讓被評估單
位全部股權獲得的轉讓價款，專項用於清償其破產重整程序中的債權。
（四）抵押狀況
根據《不動產權證書》記事欄記載，有13幢總建築面積4246.64平方米房屋
（或
房地產）已由股東作為抵押擔保物向中國
工商銀行股份有限公司重慶朝天門
支行抵押貸款。根據區政府專題會議紀要2017-41，抵押權人知曉並同意在不解除
抵押狀態下轉讓該
房地產。
已抵押房產一覽表
序
號
權證編號
建築物
名稱
結構
建成年月
建築面積/體積
(m2)/(m3)
證載用途
1
渝（2017）大足區不動產權第
001287695號
公司綜合辦公樓
磚混
2004/3/1
1672.79
辦公
2
渝（2017）大足區不動產權第
001287816號
辦公用房
磚混
1992/9/1
406.30
商業服務
3
渝（2017）大足區不動產權第
001287815號
北街中段門市
磚混
1992/9/1
116.67
商業服務
4
渝（2017）大足區不動產權第
001287785號
報恩路101號營業
用房
磚混
1990/12/1
25
商業服務
5
報恩路101號營業
用房
磚混
1990/12/1
94.45
6
渝（2017）大足區不動產權第
001287405號
北環路A幢門市
磚混
1995/11/1
286.37
辦公
7
北環路A幢（院內
倉庫）
磚混
1995/11/1
130.52
8
渝（2017）大足區不動產權第
001287767號
龍水管理站倉庫
磚混
2000/7/1
140.20
商品房
9
渝（2017）大足區不動產權第
001287752號
龍水管理站綜合樓
磚混
2000/8/1
693.08
辦公
10
渝（2017）大足區不動產權第
001287736號
三驅辦公樓
磚混
1993/12/1
154.08
非住宅
11
渝2017大足區不動產權第
001287792號
城南CNG機房
磚混
2005/12/1
235.44
其他
12
渝2017大足區不動產權第
001287790號
城南CNG加氣棚
鋼結
構
2005/12/1
73.96
其他
13
渝2017大足區不動產權第
001287794號
城南CNG站房
磚混
2005/12/1
217.78
其他
合 計
4,246.64
-
本次評估未考慮上述資產抵押狀況對評估結論的影響。
（五）本次評估未考慮未來年度天然氣價格變化對評估價值的影響。
（六）評估基準日至評估報告日之間可能對評估結論產生影響的事項
資產評估師做了盡職調查，未發現從評估基準日至資產評估報告日期間對評
估結論可能產生影響的重大事項。在評估基準日後、評估結論使用有效期之內，
如果資產數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：
1.當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
2.當資產價格標準發生變化時並對資產評估價值產生明顯影響時，委託人應
及時聘請有資格的評估機構重新確定評估值。
3.對評估基準日後資產數量、價格標準的變化，委託人在資產實際作價時應
給予充分考慮，進行相應調整。
（七）本次評估共涉及劃撥土地使用權10宗，根據證載情況無法確定其宗地
面積，經查閱更換之前的《不動產權證書》確定宗地總面積為6027.62平方米，
詳細情況見下表：
劃撥土地使用權情況一覽表
序
號
權證編號
詳細座落地址
證載面積
(M2)
證載用途
權
屬
性
質
原證載
面積
(M2)
1
渝（2017）大足區不動產權第001287695號
大足區龍崗街道辦事處北環西路70號
517.3
機關團體用地
劃撥
517.3
2
渝（2017）大足區不動產權第001287816號
大足區龍崗街道辦事處北街中段
共有1127.46
其他商服用地
劃撥
74.63
3
渝（2017）大足區不動產權第001287815號
大足區龍崗街道辦事處北街中段
共有1127.46
其他商服用地
劃撥
4
渝（2017）大足區不動產權第001287785號
大足區龍崗街道辦事處報恩路101、103號
共有14052.5
商業
劃撥
39.81
5
渝（2017）大足區不動產權第001287405號
大足區龍崗街道辦事處北環西路12號
共有394.7
機關團體用地
劃撥
138.96
6
渝（2017）大足區不動產權第001308705號
大足區龍崗街道辦事處北禪社區4組
987
機關團體用地
劃撥
987
7
渝（2017）大足區不動產權第001287736號
大足區三驅鎮半邊街
共有132.8
機關團體用地
劃撥
38.52
8
渝（2017）大足區不動產權第001308257號
大足區中敖鎮回龍街28號1-1
共有509
城鎮住宅用地
劃撥
47.56
9
渝（2017）大足區不動產權第001287737號
大足區中敖鎮回龍街28號30號
共有509
其他商服用地
劃撥
25.14
10
渝（2017）大足區不動產權第001287792號
大足區棠香街道辦事處南郊村
共有4158.7
工業用地
劃撥
4158.7
合 計
6027.62
其中第6項與第10項作為無形資產評估，評估結果根據《重慶市國土房管局
關於印發的通知》（渝國土房管規
發〔2016〕6號，2016年7月28日下發）和《重慶市大足區國土資源和房屋管理
局關於公布大足區土地收益係數的通知》（大足國土房管發[2016]97號，2016年9
月28日印發）的規定，扣除了土地使用權出讓金。
其餘劃撥土地使用權價值包含在
房地產價值中予以評估，在確定
房地產價值
時已扣除土地使用權出讓金。
（八）需要說明的其他問題
1．本資產評估報告是在獨立、客觀公正、科學的原則下做出的，遵循了有關
的法律、法規和資產評估準則的規定。我事務所及所有參加評估的人員與委託人
及有關當事人之間無任何特殊利害關係，評估人員在整個評估過程中，始終恪守
職業道德和規範。
2．本資產評估報告中涉及的有關企業經營的一般資料、產權資料、政策文件
及相關材料由委託人及被評估單位負責提供，對其真實性、合法性由委託人及被
評估單位承擔相關的法律責任，資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對
象的價值進行估算並發表專業意見，對評估對象的法律權屬確認或發表意見超出
了資產評估的執業範圍,因此評估機構不對評估對象的法律權屬提供保證。
3．對企業存在的可能影響資產評估價值的瑕疵事項，在企業委託時未作特殊
說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承
擔相關責任。
4．資產評估報告附件與報告正文配套使用方為有效。
提請資產評估報告使用者關注資產評估報告中載明的假設、限定條件、特別
事項說明對評估結論和經濟行為可能產生的影響。
十三、資產評估報告使用限制說明
（一）本資產評估報告使用人為委託人及被評估單位重慶勝邦燃氣有限責任
公司；
（二）委託人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資
產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師
不承擔責任；
（三）除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法
律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資
產評估報告的使用人；
（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估
對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
十四、資產評估報告日
資產評估報告日為資產評估專業人員評估結論形成的日期，本評估報告日為
2018年1月5日。
十五、籤名蓋章
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥） 資產評估師：李孝倫
（籤名並蓋章）
（蓋章）
資產評估師：邵金衛
（籤名並蓋章）
中國.北京市 二零一八年一月五日
附 件
（一） 與評估目的相對應的經濟行為文件；
（二） 委託人和被評估單位法人營業執照；
（三） 關於同意燃氣經營的批覆文件；
（四） 評估對象涉及的主要權屬證明資料；
（五） 委託人和被評估單位承諾函；
（六） 籤名資產評估師的承諾函；
（七） 資產評估機構備案文件或者資格證明文件；
（八） 資產評估機構法人營業執照副本；
（九） 負責該評估業務的資產評估師資格證明文件；
（十） 資產評估委託合同；
（十一）被評估單位專項審計報告（另附）。
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