趙卓文：未來十年房地產投資要訣，三大關鍵詞

2020-09-05 大地研究院

導讀：

未來房價會降嗎？房地產稅會收嗎？調控和政策會變嗎？兩會之後，房地產行業未來十年的走勢，成了產業內外都在關注的問題。剛需的人在等，投資的人在急，一場疫情把一個行業提前逼進了十字路口。機遇在哪裡？挑戰是什麼？


編輯：許敏 / 圖片：網絡


2020年是特別的一年，也是新十年的開始。

對房地產行業而言，尤其是。

中國房地產黃金十年已經過去，但仍然處在白銀十年階段。這個階段最重要的變化是整個房地產市場已經發生分化，房地產投資專業化屬性更強，地產開發商盈利越來越難，對房地產投資者而言，閉眼買房就能賺錢的時代已經結束，地產投資也變成一種學問了。

想要掌握這門學問，首先要明白它的規則與變化。

未來十年，房地產新規則與新變化

2020年，可以算是房地產相關政策出臺最多的一年（之一）。

這其中，有直接關係到土地的《土地管理法》（修正案），有關乎建築用地的《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，有農村土地相關的《中共中央國務院關於保持土地承包關係穩定並長久不變的意見》，有規劃相關的《中共中央國務院關於建立國土空間規劃體系並監督實施的若干意見》，以及前段時間吵得沸沸揚揚的《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，就是這裡提到了「穩步推進房地產稅」。

除此之外，2020年還提出了「全面實施『因城施策』」。2020年要堅持「穩」字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防範化解房地產市場風險。因為只有地方政府對當地情況比較了解，也才能做到因城施策，平衡供求關係，促進房地產市場平穩健康發展。

未來十年，房地產行業的「玩兒法」會變，規則也在變，過去的經驗可能已經過時。

相應的，未來十年的房地產也有了許多新變化。

「兩會」報告提出，在深入推進新型城鎮化中發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業，增加就業。

中心城市的表現力其實已經在很多方面露出端倪，人口流向，經濟增速變化，城鎮化趨勢，產業趨勢，研究房地產未來十年，這幾個層面都需要關注。

從人口流動上，我們可以判斷未來的房地產市場在哪裡；從經濟增速和城鎮化率方面，我們可以大概預估市場需求的方向在哪裡；從科技發展、產業融合趨勢方面，我們可以展望房地產未來的發展空間有多大。



我國目前城鎮化率已經達到60.6%，按照每年1%的增速來算，也是十年。最後的黃金十年會給房地產帶來多少動力和機遇？

回答這個問題之前，我們要研究一下房地產行業目前的市場（產品）中，哪些是衰退的，哪些是新生的。


未來十年，房地產市場的衰退與新生


短期內（2023年前）房地產市場將平穩發展。未來3年的房地產市場處於「保溫期」。溫度高了，管理層會降溫；溫度低了，城市政府會加溫。「因城施策」的最大作用就在於此。

長期看（10年以上），房地產市場的雷區要比機會多。市場正在發生重大改變。

要密切關注以下六大類市場——

  • 人口流出區域的房地產市場。例如東北地區。
  • 政策明顯抑制房地產發展的區域市場，例如2020年的海南。
  • 產業衰退的區域市場，例如鄂爾多斯。
  • 傳統的商業類物業。
  • 傳統的商務辦公類物業。
  • 傳統的租賃房市場。

最好能避免在這幾個區域市場內進行投資。


未來10年，中國房地產市場也會產生一些新興的市場。

主要有幾種——

  • 鐵路TOD綜合開發項目
  • 新型產業地產
  • 夜經濟、夜生活項目
  • 鄉村振興戰略下的城鄉融合項目
  • 城市更新項目
  • 大都市圈的新城市功能空間

抓住了新業態、新空間，就抓住了未來的發展機遇，抓住了未來的財富鑰匙。

中國和世界正處於大變局的前夜。

未來幾年的房地產投資，將是有輸有贏的行為，風險與機會並存。



未來十年，房地產行業的機遇與挑戰


未來10年，中國房地產投資，需關注三大機遇：


1、大都市圈發展空間。

在新經濟形勢下，國家的發展戰略，是進一步培育和壯大城市群和都市圈，中國已進入都市圈與城市新功能定間發展的新時代。

在粵港澳大灣區，深圳都市圈（C5）未來的GDP將佔廣東GDP總量的40%，廣佛都市圈未來的GDP將佔廣東GDP的30%以上。

未來10年，中國房地產最重要的投資區域，是大都市圈的新功能空間。擁有都市圈的土地資源和物業資源，才能在未來的財富競爭中佔得先機。


2、鄉村振興帶來的新空間。

鄉村振興是國家戰略，未來10年的重點方向。

鄉村振興將帶來三大投資機遇：

（1） 農業規模化經營，數位化經營帶來的機遇。

（2） 土地改革帶來的機遇。

（3） 一、二、三產業融合發展帶來的機遇。

（4） 城鄉融合帶來的新業態、新空間。


3、城市更新的新空間。

兩會報告提出，2020年全國將新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。未來幾年，將是城市更新全面推進的年份。

在中心城市土地資源日漸稀缺，老舊小區品質難以適應居民對幸福生活的新需求。在這樣的背景下，地「老舊小區」改造的政策將進一步放寬，放開。政策密集出臺和舊改項目爆發，將令未來幾年中心城市的房地產發展格局發生重大改變。

在北上廣深一線城市和國內二線重點城市，只有搞舊改，才會有未來。



重點：三大關鍵詞


2020年，乃至未來十年的房地產投資有三個關鍵詞一定要牢記：

土地為王，都市圈，新空間。

1、土地為王

土地資源越來越珍貴，很多地方，很多時候，土地要比房子重要的多。


2、都市圈

以中心城市為核心的大都市圈、城市群是未來的發展重點。


3、新空間

一、二、三產業融合是地產行業未來幾年的發展新趨勢。


.END.


相關焦點

  • 未來十年，房地產依然是最好的投資
    一直的觀點認為，這類5線城市，由於外來人口少，本地農村人口後繼不足，需求跟不上，未來的房價支撐是沒有的，結論似乎下的太早，因為真實的轉折點還沒有到來，房地產上漲的預期還在，價格還在上升，本文將從幾個角度來探討，未來十年，我們的房地產是否還值得投資：我們到底還缺不缺房子？
  • 未來十年的房地產投資會好嗎？
    因為房地產投資的「錢途」，其決定性因素在於國家政策，而對國家政策的預測與把控確實非常不易。在過去十來年，預測國內房地產價格「崩潰」的專家無數，結果卻是掉眼鏡掉得滿地碎玻璃。如果房價不再大漲，以現在低至1-2%的租金回報率，房地產投資變得沒有任何意義。《資管新規》的效力也在逐步顯現，各類「理財產品」落實了收益與風險匹配的市場原則，「剛性兌付」的潛規則被打破。幾乎可以肯定，往後的十年，有錢就買房，剩下一點錢就找「最高收益的理財」這樣的簡單粗暴的理財方式顯然無以為繼。那往後十年如何理財？
  • 未來十年，房地產依然是比較好的投資項目，深度分析
    盛世古董，亂世黃金，投資是一條既要擇時也要擇勢的路，選對了方向，坐家裡數錢，選錯了方向，錢打水漂不說，引來一身的煩惱！投資房產也好，投資股票也好，都有成功者，兩者的不同之處在於，買房子是躺著賺錢，而買股票是削尖了腦袋才能賺到錢！而如果當下手上還有資金，那投什麼比較好呢？
  • 房地產C位當道，但未來十年趨勢變了
    房地產當然也在投資範疇 房地產開發投資增速向好比如，房地產。 所以，下個樓市十年和上個十年不一樣了房地產市場呈現房價上漲的梯度輪動。
  • 未來房地產將圍繞三個關鍵詞，炒房無望
    雖然住房需求還算龐大，但是，房地產市場拐點已經到來，未來剛需買房可以允許，但是炒房投機卻一度被抑制，房價上漲過快也是不允許的。這次房地產調控目標我們可以歸納為三個關鍵詞：房住不炒、租購併舉、因城施策。房地產調控關鍵詞一：房住不炒
  • 未來十年房產還值得投資嗎？
    對於房地產，未來10年內將不超過30個值得進行資產配置的城市，而且大多數城市都不適合在中國的332個城市（包括行政區）中，未來10年房地產作為資產配置的實際價值約為10％。 也許一些經濟發展較好的三線城市仍然有一些機會，但是對於大多數城市，不建議投資。
  • 縣域房地產需抓住三個機遇
    縣域房地產需抓住三個機遇趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理） 2020年，房地產市場總體形勢超出預期。城市和區域的分化，卻越來越明顯。縣域一級的房地產開發，受經濟增速放緩的影響，遠遠大於中心城市房地產所受到的影響。
  • 人工智慧未來十年飛速發展,三大投資機會可供挖掘
    ，人工智慧點亮人間煙火，是未來既極具誘惑力和吸引力的畫面，也是我們將不得不面對的未來的一個巨大的趨勢。」二、未來人工智慧發展的三大特點：首先，人工智慧可以真正給民生事業補短板，在教育、醫療、司法、智慧城市等領域，實實在在的解決社會剛需。其次，讓每個人因AI而能。
  • 未來這「三個行業」比房地產更值得投資
    過去，我國房地產的價格暴漲的時候大部分城市的房價漲了5倍不止，甚至有的一線城市上漲了10倍不止，這也就不難理解為什麼過去這麼多人熱衷於投資房地產，因為倒退幾十年只要在一線城市隨便一些繁華的地段裡面買下幾套房子，至今都足夠好幾代人吃香的了。 可是，時過遷境，以前作為隨便入手一套都能賺得盆滿缽提的行業在今年的行情好像似乎沒有以前這麼吃香了，房地產行業也早已不同往日。
  • 激活三、四線城市房地產需求，需三招
    激活三、四線城市房地產需求，需三招趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理） 2020年到2030年，是中國城鎮化率從60.6%向70%進發的10年。在這特殊的發展階段，將發生前所未有的新變化。人口都市化進程，將是其中一個顯著特徵。
  • 人口流出的中小城市，房地產出路何在？
    人口流出的中小城市，房地產出路何在？趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理） 人口流出的中小城市，2020年的房地產市場普遍面臨三大問題：1、 量小价低，市場熱度不足。2、 價格高位回落，居民購房信心下降。
  • 從小白到銷冠｜房地產經紀人營銷必知要訣
    網絡營銷網絡營銷是房地產經紀人獲取客戶的重要途徑，為了達到良好的營銷效果以吸引客戶注意，房地產經紀人在進行網絡營銷時必須參考以下要訣：要決一：多樣化的網絡營銷方式（1）個人主頁房地產經紀人可以自己建立一個個人網站或者公司網站下的個人的域名網絡站點
  • 未來十年,亞洲「三大紅利」可依
    本報訊 （記者 楊群）昨天閉幕的上海論壇上，與會專家學者達成共識：未來十年將是世界秩序和亞洲秩序的深入調整期，也是亞洲力量整體崛起的重要機遇期。他們建議，亞洲可以依靠人口、城市化和制度創新這三大「紅利」，贏得強勁的可持續發展。　　美國次貸危機發生後，全球性金融和經濟危機持續發酵。
  • 閒話9月的房地產營銷
    閒話9月的房地產營銷趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理） 9月已過大半。本來平靜的樓市，由於恆大等龍頭企業的大規模促銷，形成了新一輪的「打折潮」。營銷變成9月房地產市場的關鍵詞。 1、 買房的客戶和掏錢的客戶。
  • 經濟篇:未來十年的房地產走勢!
    今天分析未來十年的房地產走勢，在房地產行業的人都知道，長期看人口，中期看土地，短期看金融，我們來看未來十年，所以重點從人口分析。　　大家都知道我們的人口老齡化現象的加劇，到2030年六十歲以上的人口佔到總人口25％，年輕人的比例減少，父母這代人哪裡都有房，買房的人少了，未來的房價一定會跌吧？
  • 對未來20年房地產的10點判斷
    第9條： 大都市圈趨勢加速，大灣區、長三角、京津冀三大都市圈將成為人口最為集中和房價最為堅挺的三大區域，年輕人必須堅定擁抱三大都市圈。表現在宏觀層面上，房地產作為貨幣「蓄水池」的功能再也不需要了。所以大家看到，雖然今年疫情對經濟的影響這麼大，但對房地產的調控卻超乎尋常的嚴厲，因為再也不用擔心GDP了。 與此對應的必然結果是：國內房地產行業轉折點全面到來，房價全面普漲的時代徹底終結，嚴重分化的新時代到來了。未來20年，國內宏觀經濟的關鍵詞會是這麼三個：內循環、自主科技創新和高質量增長。
  • 孫宏斌談未來房價走勢:五到十年房地產是否逆轉?剛需買房不再是夢
    今年的房地產走勢顯得讓人挺摸不著頭腦的，有人覺得今年的拐點，未來將會大跌，但是也有人認為今年將會是新的起點，下一波的上漲行情將會啟動。這種情況下，小編比較關心的是業內大佬的看法。最近，融創中國控股有限公司董事長孫宏斌發表了演講，在演講中，他提煉了自己總結的房地產行業的三大特點，並未房地產市場未來五到十年的走勢進行了判斷。下面就是小編的整理。一、房地產行業規模大孫宏斌表示，我國房地產行業最大的一個特點就是規模比較大。在發言中，他指出：「去年全國的房地產規模已經超過了全球汽車產業，這是個巨大的市場，是個誰都不能放棄的市場」。
  • 探索房地產行業未來十年演變趨勢之房地產代建的萬億紅海市場
    雖然「房地產代建」這一業務領域對於外界來說還比較陌生，資格最老的綠城管理從成立到上市也不過是14個年頭。但在傳統房地產行業增長空間持續放緩的形勢下，房地產代建有可能是未來的一個發展趨勢。回顧2020年，新冠疫情自年初爆發，轉瞬之間席捲全球，隨之而來的是全球經濟急轉直下。
  • 未來投資房地產，還是股市，分析很透徹，值得收藏
    隨著人民生活水平不斷提高，老百姓手裡有錢了，就想用來投資，但是大多數人苦於不知道投資什麼項目未來更能保值、增值。 說到投資，估計有很多人會想到房子，原因是近十幾年不管在哪個城市，投資房子是最穩妥也是最保值升值的，甚至有些城市房價是翻倍的往上漲。 這也引起了蝴蝶效應，很多人也因為炒房發家致富了，同時賺錢效應驅使很多熱錢持續不斷的流入到房地產行業，從而不斷推動房價上漲。
  • 把錢投資於股市、房地產，十年之後，致富的成功率高嗎？
    當前的股市、房地產有很大不確定性，在投資上，很多人抱著「船到橋頭自然直」、得過且過的心理，當發現別人的財富在逐漸增長，意識到理財重要性的時候，很多財富已經擦肩而過。 把錢投資於股市、房地產，十年之後，會不會得到應有的回報？