預警！合肥樓市4大真相曝光！未來2個月，買房邏輯會變嗎？

轉眼間，2020年只剩下不到80天。

大家最想知道的是，今年還要不要買房？不買的話是不是一年又白忙？樓市到底如何，看其中的關鍵點就知道。

1、根據克而瑞數據顯示，十一假期期間，合肥新房成交面積約6.1萬㎡，環比下跌71%，同比上漲117%。

2、今天，合肥又一批樓盤取得預售許可證，即將入市，累計面積超過6萬㎡。

持續供應、成交翻量，合肥樓市接下來的關鍵詞到底是什麼？

NO.1 | 壹

合肥新房、二手房成交數據曝光！

十一節點是樓市「金九銀十」的關鍵點，也是判斷樓市冷熱的重點參考。根據克而瑞的成交數據，我們至少可以得出兩個結論：

1、今年的十一假期，合肥樓市的熱度要比去年熱的多。

2、雖然數據受網籤延遲影響，但也能看出今年假期雖熱但不火。

具體來看，上周合肥樓市新盤加推數據如下：

1、從數量來看，上周合肥共8盤加推，累計約498套房源入市，加推樓盤數量、套數環比均有所減少。

2、從去化率來看，上周合肥8盤平均去化率約37%，最高去化為廬陽某盤去化68%，最低為肥西某盤去化15%。

3、從區域來看，濱湖1盤、高新2盤、廬陽1盤、新站1盤、肥西3盤，基本更偏向於西南片區，其中肥西樓盤競爭較為激烈，近兩周已有約6盤加推新品。

整體來看，臨近假期尾聲合肥樓盤加推減少，後續熱度增長乏力；市場冷熱不均，促銷、降價依然存在，雖然相比去年假期樓市熱度明顯提高，但並沒有出現爆款現象。

相反的，十一假期合肥樓市二手房表現更加亮眼。根據貝殼研究院數據顯示：

1、成交量來看，合肥二手房假期交易量增長超過1倍，在全國重點18城中位列第二，僅次於杭州。

2、成交均價方面，合肥假期成交均價環比上漲3%，同樣在全國重點18城中處於前列，僅次於大連漲幅7%。

總體來看，假期期間合肥樓市新房、二手房整體表現都不差，至少相比去年同期熱度更高，基本也給銀十合肥樓市的走向定調。

NO.2 | 貳

4大信號！樓市真相曝光！

在9月樓市非常平淡的背景下，這樣的「銀十」開局已經可以說非常不錯了。

我們更關注的是，當下市場情況如何？接下來合肥樓市如何走？

1、首先從市場來看，假期節點一過，合肥市場又恢復平靜。除了偶爾冒出的部分熱銷樓盤，剩下的就是常年不變的「分銷優惠、降價促銷」。

熱銷和降價並存，是合肥樓市最詭異的怪局，但背後的邏輯不難理解。目前銷量還比較不錯的項目，無非是以下幾種類型：

基本發展潛力板塊的優質樓盤，品牌、位置都不錯；

在板塊內有價格優勢，低單價或低總價二佔其一；

具備稀缺的產品和配套，關鍵詞：區域房荒、優質學區等；

但是，這些樓盤到底還是非常小的一部分，更多的是常態化的「優惠、降價」，這些「一般」樓盤比的就是價格優勢。

2、從土地來看，10月末還會有一次大型土拍，累計上市土地面積高達741.381畝，其中627.941畝都是居住用地。

其中值得期待的地塊有濱湖金融後臺基地板塊的56畝居住用地、包河中央公園板塊的74.13畝居住用地。

這次土拍是除5月14日之外，今年合肥最大面積的一次土地出讓，量大質優的土拍就像催化劑，對於市場將會有明顯的刺激作用，有利於提高買賣雙方的市場情緒。

3、從純新盤來看，10月將有不少熱門純新盤首開入市。

濱湖純新盤陽光城檀悅，已於10月1日開啟「巢」文化生活體驗館，預計將於10月中旬正式首開。

作為濱湖目前純新盤「獨苗」，項目首開必會引起市場關注，據了解，由於預約客戶太多，項目首付或將提高至7成。

肥西純新盤祥生雲境已於10月11日正式開放項目售樓部，目前已啟動定存，預計將於月底正式首開。

祥生雲境與一路之隔的榮盛山湖樾，都是位於泛北雁湖板塊且不限購，性價比明顯，市場關注度非常高。

不出意外，這些熱門純新盤的入市會產生市場熱度，刺激市場需求，形成局部熱銷的局面，但很難改變市場整體走向。

4、最後從房價來看，合肥房價依然維持平穩，沒有明顯漲幅變化。

10月（截至10月13日），合肥成交均價19971元/㎡，部分熱門樓盤拉高合肥成交均價，但整體依然穩定。

綜合來看，個別項目的熱銷不能證明市場要抬頭，常年的項目優惠也不能給合肥房價判了「死緩」。但是，十一節點都沒有爆的合肥樓市，接下來很大可能將步入深秋。

NO.3 | 叄

結語

當下市場，好壞參半。

一個很明顯的特點是，如今樓盤好壞已經不能簡單從價格來判斷，而買房人對樓盤的價值判斷中，未來發展預期又佔據了不小的成分，這就意味著有踏空的風險，有站崗的可能。

所以當下買房，我的建議是：

1、十一節點已經過去，接下來可以等，但不要死等，年底前開發商衝刺業績，會出現集中放「價」，是近期比較好的買入機會。

2、降價的房子能不能買？如果品牌有保證，不存在爛尾風險，不是公寓、商業、遠郊大盤，有不錯優惠的樓盤要及時抓住。

3、要從實際居住需求出發，帶著投資的眼光去選，但不必太過計較得失，市場再好也有人買錯房，而當下顯然更加不是「躺賺」的年代了。