貴陽房地產內捲化：2020年的產品形態，為何高不成，低不就？

2020年貴陽樓市給人帶來的明顯感覺，就是內捲化，趨勢越來越明顯：高層剛需項目，一幢接一幢，樓盤一個又一個，價位和產品上，卻很難再上一個新的臺階，少見主城區的別墅、洋房和其他低密產品，就算有，也很少有低密度的純洋房（6層及以下的多層住宅）產品。

就連被視為貴陽房價高地的觀山湖板塊，都概莫能外。從觀山湖西的碧桂園西南商貿城板塊，到泛觀山湖東面的白雲長坡嶺黑石頭等板塊，再到觀山湖北的金融北城等板塊，大都以高層產品居多。

合圍式樓棟分布，2016年以前，貴陽這樣的品質小區較多見

而且，從高層的組團來看，有些項目，容積率並不低，就連前些年貴陽市場上那種正宗的「合圍式」小區樓棟布局，都比較少見，而代之以更多的「混合式布局」（合圍式布局與行列式布局結合）的小區樓棟布局。

混合式樓棟分布，2020年前後，許多高層項目採取此類布局

當然，單從產品形態上看，頂多能說房開商越來越「摳門」了，在地塊的使用度方面會儘量利用到極致，說漂亮一點，也可以叫「成本利潤精細化管理」，這和近年來的房價上漲幅度縮小，房開商的利潤率、債務率等多方面因素，都不無關聯。

曾經六七年前，以6000~7000+就能買到地段不錯、品牌房開商的合圍式低密小區，如今1w+的高價，卻只能買到一些混合式布局、樓間距小、密度高的小區，這種落差感，想必也是影響不少購房人購房決策的一大心病：買吧，感覺心有不甘很不划算；不買吧，又沒有更好的產品可以選；就算有更好的產品，它的品質真的又能匹配上付出那麼高的溢價嗎？有點「高不成，低不就」的感覺。

長坡嶺附近，某項目內的水景

我們說，在這幾年房價上漲的過程中，大多數項目的產品，還是以高層甚至超高層為主，並沒有在這個房價上漲的過程中，衍生出與價格、品質相適應的洋房或低密的小高層產品。

說穿了也就是，價格漲上去了，但是產品的更新迭代沒有跟上節奏，現在高層都已經1萬多了，洋房、小高層、別墅，總不能比高層價格低吧，但是賣1.3~1.5w，又有多少人買得起？買得起貴陽1.5w單價房子的買家，人家為啥不去重慶、成都這些能級更大的城市買？

觀山湖某樓盤實景圖

更重要的是，貴陽到達1w+以上的房價，頂多能夠突破1.2~1.3w+，已經算很不錯了，價格再往上的項目，就可能需要犧牲銷量來換取，也就是所謂的面向少數人的精英市場，以量換價。

畢竟，按照貴陽當前的人均收入水平，貴陽本地的購買力，並沒有想像中那麼高，當前來說，超過1.3w的房價，已經讓很多家庭捉襟見肘了。

觀山湖區，一些高層住宅小區，內部「合圍」 了一些洋房

而省外的所謂的「熱錢」，對於盤量不大、人口規模有限的貴陽樓市，也不得不考慮進來「掃樓」的投資回報比，畢竟，資金也是有使用成本的，至少，我們耕耘貴陽樓市10餘年，見到的真正可以被叫做「炒房團」的買家，可謂少之又少。

省內其他市州的購買力，很多流向了一些低價剛需大盤項目，在改善、中高端項目上很少看到能有所作為的，因此，市場呈現出如今的內卷局面，不少項目踟躕於高層剛需，而那些號稱的「改善」產品，或難盡如人意，或價格高企，讓後市望而卻步，於是，前面所說的內捲化，形容現在的一些高層項目「高不成，低不就」，也就可以理解了。