經濟學家李迅雷曾發表過這樣的一篇文章，題為《房價走平即虧錢》，李迅雷認為，對於房產持有人，必須考慮2項成本，第一是資金成本，大體上而言資金成本普遍高於5%，第二是房產的折舊成本，房子一旦購買就開始貶值，機構預計房產年折舊3%-5%（綜合折舊成本為4%）。
所以綜上所述，如果你的房子年漲幅不足9%的話，其實房產持有就等於在虧錢。
這一點與另一位經濟學家馬光遠的看法幾乎100%一致，馬光遠指出，「房地產作為投資產品的時代過去了，今後炒房人虧錢將成為常態事情。」他還舉了一個例子，很多人認為買房能賺錢，但那都是過去的事情，現階段很多城市的房價開始下跌了，例如環京樓市，4年前這裡的房價巔峰時期達到4萬元的高度，引領全國房價，但是隨後便開始下滑，現在平均降至1.5萬-1.8萬元。
不管是經濟學家還是企業家，都對房地產持看空態勢，福耀玻璃的大老闆曹德旺就曾公開表示，買房投資這種事情其實很傻，有錢人買了幾十套房子，但沒錢人一套房子都沒有，因為沒錢人買不起房，這些擁有幾十套房子的人將來把房子賣給誰？
所以雖然看起來很多多套房子的人財大氣粗，但實際上這些房子並不一定能轉換為有效的財富資源。萬達的王健林同樣認為，房子與汽車和家電不同，房子不是快消品，多數人買套房子就要居住一輩子，房子的更新換代速度沒有那麼快，當城市化達到70%的時候，房地產市場就開始逐漸萎縮了。
可以說，不管是從表象層面，還是理性層面，各路專家都對樓市並不看漲。那麼，剛需們的買房時間什麼時候到來？這才是真正值得關注的事情。專家：時間已劃定！剛需還有3年時間，明年買房或比今年更簡單，因為買房「窗口期」可能在明年開啟。
什麼叫做買房窗口期？
在房地產發展史上，幾乎沒有見到過「房價等人」的情況，剛需們年年都想買房，但總感覺買房太難，剛湊夠首付款，掉頭房價就上漲一波，又買不起了。所以樓市的「買房窗口期」其實就是「市場給剛需們充足的時間來湊錢買房」。
而這個「窗口期」或許在不久的2021年將正式來臨。這一波的樓市窗口期，得益於3個方面：金融、土地。
金融能直接影響到樓市的資金水源問題，當房地產充滿「現金流」的時候，遍地是寶，不管是房地產開發商還是炒房人都能賺的盤滿缽滿，當金融政策收緊的時候，樓市現金流就開始受控，這樣發展也受限。
土地佔比建房成本50%比例，過去20年房價一路高漲，土地財政起到了至關重要的助推作用。然而隨著「房住不炒」下「穩地價」長效措施的出臺，各地地價明顯有所收斂。
2020年對樓市至關重要影響的，甚至被萬科鬱亮標榜為「轉折性」政策，莫過於央行提出的「三根紅線」。
數據顯示，住戶部門貸款規模穩增、縱然開發商們1-10月份拿地積極性持續高漲，但隨著「三根紅線」的橫空出世，樓市的一片繁華或許將被打碎一地。三根紅線意味著今後房地產企業們不可能依靠高周轉、高負債、高融資的方式生存了。
正如黃奇帆所言，以前房地產開發企業們都是「背著銀行開發」樓盤的，任何房地產企業巨額利潤的背後，都建立在巨額的銀行融資基礎之上，一旦失去了銀行的資金水源，那麼房地產開發就如同「枯朽之木」。
剛需的窗口期，也正是「三根紅線」給予的，在融資受限的同時，房企們還有不少債務到期，根據華泰證券統計結果顯示，2020‒2022年，房地產開發商們境內外債券到期的分別達到4316億元、6212億元和3764億元。特別是從2020年下半年開始到2021年，在連續6個月-12個月的時間裡，連續半年的債務到期規模就達到1200億元。
在「去槓桿」的新壓力下，融資變難疊加銷售去化壓力大，再加上償債高峰到來，房企們如何應對？估計2021年會交代幅度打折吧，所以說恭喜無房人，2021年買房窗口期來臨，專家預測：比2020年更簡單。
根據監管部門要求，各大房企要在2023年6月30日之前完成所有降負債任務，也就是說三根紅線真正開啟是在3年後，時間基本劃定，剛需的時間還有3年。
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