中國軍隊(雖有西北軍29軍在長城喜峰口大捷等)在長城一線，與日軍激戰兩個多月，終因傷亡慘重，後繼無援(請注意，這一現象之前已反覆出現，後面也會出現，此現象基本上是貫穿於中國抗戰史始終，要知道，中國軍隊抗日戰爭一直是在本土作戰，是時，國民黨中央軍精銳部隊基本上都還在江西忙著圍剿。)而不得不撤出長城各關口，日軍入關作戰。
當時，雖有宋哲元指揮的29軍奮力抵抗，其他部隊嚴陣以待，但日軍仍然攻破冷口、古北口進入關內。據說，古北口是由於漢奸帶領日軍，從山路經豁口越過長城包抄才得以攻破的。
日軍入關後，至1933年5月下旬相繼佔領冀東各縣，直抵北平郊外的密雲、懷柔。
當時，蔣介石正忙著整合全國的武裝力量，要攘外，他認為必先安內!經過一段消耗戰，日軍也希望能穩定一段時間以鞏固東北，經時任北平政務委員長的黃郛和日本關東軍副參謀長岡村寧次秘密交涉。
1933年5月30日，下午4時雙方交換全權證書，31日上午9時半，停戰談判正式舉行。
岡村寧次首先提出停戰協定草案，並說明這是關東軍的最後案，一字不容更改，要求中國代表在上午11時前作允諾與否的答覆，對中方代表熊斌提出的《中國軍代表停戰協定意見書》，棄而不顧。岡村強硬表示，中方對日方所提停戰協定草案，只能回答「諾」與「否」，一切聲明必須等待停戰協定籤字以後再行商議。雙方相持到10時50分，離最後時限只有10分鐘，熊斌被迫在一字不容修改的日方提案上簽了字，史稱《塘沽協定》。
《協定》如下：
一、中國軍隊一律迅速撤退至延慶、昌平、高麗營、順義、通州、香河、寶坻、林亭口、寧河、蘆臺所連之線以西、以南地區。爾後，不得越過該線，又不作一切挑戰擾亂之行為;
二、日本軍為證實第一項的實行情形，隨時用飛機及其他方法進行監察，中國方面對此應加保護，並給予各種便利;
三、日本軍如證實中國軍業已遵守第一項規定時，不再越過上述中國軍的撤退線繼續進行追擊，並自動回到大致大城一線;
四、長城線以南，及第一項所示之線以北、以東地區內的治安維持，由中國方面警察機關擔任之上述警察機關，不可利用刺激日軍感情的武力團體;
五、本協定蓋印後，即發生效力。
作為以上證據，兩代表於此籤名蓋櫻
昭和八年五月三十一
關東軍代表岡村寧次
華北中國軍代表熊斌
(選自《中外約章匯要1689-1949》，P592-593，黑龍江人民出版社1991年1月版)
當時面對平津危局，儘管各界議論紛紛，中國代表還是棄民意於不顧，仍與日本在塘沽的日本兵營裡籤訂了《塘沽協定》，緊接著又籤訂了內地與東三省的通郵通航協議，這就等於變相地承認了日本對東北及熱河的佔領，而中國則暫時保全了華北。
當時，《塘沽協定》籤訂後，南京國民政府不敢公開，但仍然被透露並受到廣泛的抨擊，最終中國方面公布時刪掉第三條中的「大致」和第四條中「上述警察機關，不可利用刺激日軍感情的武力團體。」一句，但還是受到19路軍、東北軍、華北軍通電反對;中共發表《為反對國民黨出賣平津華北宣言》;6月2日，南京國防會議上被指證籤定這個協定是「違法擅權」，時任外交部長、所謂知日派汪精衛出面「承擔責任」。
鑑於時局，1933年，北平故宮的珍寶，被偽裝起來，悄悄南運，因為日本人已步步進逼。晚上押運文物時，全北京市戒嚴，由軍警保護一直送到火車站全部上車。第一節車廂就是由當時故宮博物院總務處總管吳瀛押運的指揮車廂，車廂頂上架著機槍，第一批珍寶走出了紫禁城。《塘沽協定》被透露後，引發了中國人新一輪的抗議浪潮，西北軍首領馮玉祥在一首詩中寫到：不忍想，不忍看，有志者奮起行動，還我河山!財政部長宋子文也通過提高日本商品的進口關稅，表明了自己的立場。
《塘沽協定》籤訂一年後，天津《大公報》這樣報導過：「5月23日這個日子，至少平津的應該還沒有忘記掉，去年的5月22日，北平眼看要有街市戰的緊緊急一天，北平官署已經準備移保定，幾列專車在車站生著火，從北平開出的火車，都滿載著避難的人民，但同時在晚間起，開了休戰談判;今年、今日，遊公園看花的市民們，想一想我們這一年，畢竟做過些什麼工作?得到了什麼進步?過了一年，絲毫沒有進步。」
但日軍的腳步從來就沒有停止過!一直在不斷向前邁進。《塘沽協定》籤訂後，日本又在「華北特殊化」上作文章，當時日本先在經濟上向華北滲透，在華北的走私十分猖獗。
僅天津的日租界內，就有2、3百家「洋行」和「貿易公司」海河碼頭上堆滿一走私貨物，有人造絲、布匹、白糖、火柴、捲菸、煤油、燃料、西藥、車胎，街市上每天隊人流不息，大量日本藝妓也從大連、朝鮮及日本九洲等地趕來。
日本在山海關和秦皇島兩地，有專業走私隊伍6百人左右。至1935年9月，日本公開設立專門的華北走私機構「石河轉運公司」，僱傭了1000個中國人搬運走私物品。
當時，按《塘沽協定》規定，中國軍隊在6月上旬完全撤出協定規定的防線;日軍雖撤出第6、第8師團，但仍將騎兵團留駐玉田，將鈴木旅團留駐密雲，以「監察中國軍隊」，這為後來發動全面侵華戰爭的「七七事變」，準備了充足的力量。
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