米唐
說
個人出租房屋，涉及兩種情況，一種是出租住房，另外一種是出租非住房。
兩種情況下的稅率是不同的，但是涉及到的稅種是相同的，包括：房產稅、增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅，個別城市還包括堤圍費。
個人出租住房
首先講一下個人出租住房，一般規定情況下的稅率，共八項稅費。
1.房產稅
先來說一下房產稅，原來規定要區分承租之後的用途，現在不在區別用途，都使用統一稅率4%。但是也有例外的，比如山東省，個人出租住房的房產稅是減半的。
2.增值稅
接著是增值稅，增值稅在月租金收入不超過10萬元的情況下，是免徵增值稅的，如果採用的一次性收取租金形式，那麼出租不動產取得總數，要在對應的租賃內進行平均分攤。
如果月租金收入超過了10萬元，如何計稅呢？按徵收率5%，減按1.5%計稅。這個稅法怎麼理解呢？
比如，5月的租金收入是12萬，這個12萬元是實際收到租金收入，首先要價稅分離，12萬/(1+5%)，得出來的結果為計稅基礎，也是不含稅收入，用不含稅收入乘以1.5%，就是增值稅額。
3.城建稅
第三項城建稅，城建稅一般規定情況下的稅率分為3個種：
市區的稅率為7%
縣城、鎮的稅率為5%
其他的稅率為1%
城建稅依據稅總的規定，是每個省市可以依據自己的實際情況在50%的幅度內進行減徵，各地在減徵幅度上存在差異。比如上海減徵50%，廣東省減徵50%。
4.教育費附加、地方教育費、（水利建設基金）
第四項是是教育費附加、地方教育費、水利建設基金，這個是水利建設基金大多數的城市已經不再徵收了，但是，還有少數城市還在繼續徵收。如果月度租金收入不超過10萬元的情況下，是免徵教育費附加、地方教育費附加和水利建設基金的。
城建稅、教育費附加、地方教育費附加的計稅基礎都是增值稅，也就是增值稅交多少，他們就用增值稅作為計稅依據，乘以適用稅率。如果增值稅免徵，那麼這三個稅種都會免徵。
5.個人所得稅
第五項是個人所得稅，個人所得稅是最後計徵了，計徵的依據不是租金收入，而是扣除了可以減除費用以後，再進行計稅的，稅率為10%。可以減除的費用有：
（一）財產租賃過程中繳納的稅費；
（二）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
（三）稅法規定的費用扣除標準。
不過要注意的是，這些費用是需要有發票證明的。修繕費用在這裡做一個補充說明，每次800元，如果超過了可以下次扣除，直到實際的修繕費用扣完。
6.城鎮土地使用稅和印花稅
除了減稅，還存在兩種稅法上統一規定免稅的，城鎮土地使用稅和印花稅。這兩個是毫無疑問的可以直接免稅。
對於個人所得稅、增值稅，這些都是稅法上一般的規定，但是實際情況，各個省市，可以在一定程度內，給予稅收優惠的，所以在具體稅率，還是要以業務實際發生的城市為準。
個人出租非住房
接下來給大家講一下個人出租非住房，個人出租非住房在和出租住房在稅率在有一定的區別，我們依次來看：
1.房產稅
房產稅的稅率是12%，計稅依據不變，仍舊是租金收入。
2.增值稅
增值稅不再減徵，使用稅率為5%，計稅依據是租金收入。
3.城建稅
城建稅和個人出租住房是一樣的，也同樣享受減徵，跟隨增值稅存在的，如果繳納增值稅，就要繳納城建稅。
4.教育費附加、地方教育費（水利建設費）
教育費附加、地方教育費（水利建設費）這三項費同樣有優惠政策，如果月度租金收入不超過10萬元的情況下，是免徵教育費附加、地方教育費附加和水利建設基金的。
5.個人所得稅
個人所得稅財產租賃所得和個人出租住房算法是一致的，計徵的依據不是租金收入，要扣除減除費用以後，再進行計稅的，但是，唯一不同的地方是稅率，個人出租非住房稅率是20%。
可以減除的費用有：
（一）財產租賃過程中繳納的稅費；
（二）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
（三）稅法規定的費用扣除標準。
6.印花稅
最後還有一項印花稅，印花稅在個人出租住房，是免稅的。但在個人出租非住房情況下就需要徵收，計稅依據是財政租賃合同的租金金額，稅率為1‰，
好到這裡這一講內容就結束了，給大家講了兩個問題，個人出租住房和非住房情況下的稅費的計算，特別提醒一下大家，由於地方性政策的不同，可能在優惠政策上存在不同的地方，但是整體框架不會差的太遠。大家在應用過程中，要記得落實好相關政策。