近些年來，隨著五彩世界、吾悅廣場、萬達廣場、華潤萬象匯等相繼開業，揚州商圈的商業綜合體呈現「井噴」，城區東南西北各個區域可謂「遍地開花」。
而揚州的商業綜合體似乎並沒有「放慢腳步」的想法，甚至以一種「加速度」的狀態向前奔跑，紅星美凱龍城市綜合體、天山海世界、華僑城……接下來，揚州還有一大波商業綜合體「來襲」。
如何在眾多對手中「殺出重圍」，打造新的經濟亮點？如何帶領老牌綜合體重新出發，延續以往的火爆人氣？不斷調整、轉型甚至自我挑戰，吳正梅和葉瑩兩位南京「MALL姐」的加入揚州商圈帶來了新激蕩，上演了一出「無問西東」的綜合體變革。
西區「老」商場，迎來「新操盤」
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作為揚州的老地標之一，文昌閣承載了太多記憶，而文昌商圈也見證著揚州這座城市的成長。目前以文昌閣為中心，文昌路南北兩側排布的布局，文昌商圈三足鼎立的局面已然形成。
華懋購物中心
一個是以「時代廣場+金鷹購物中心+萬家福商城」三個老商圈布局而成的文昌老商圈，一個是以「華懋購物中心+中集文昌商業中心+華潤萬象匯」三個新商場布局的文昌新商圈。新商圈所處的文昌中路與大學北路的交叉口，也成了人們口中「黃金十字路口」。
作為「黃金十字路口」中於2016年最先開業的商業綜合體，華懋算得上是三家綜合體中的「老牌」。但在經歷了一家獨大的紅利期後，近期頻繁傳出的撤櫃、欠薪等消息似乎為它蒙上了一層陰影。
周六晚上八點，正是商場營業的黃金時間，記者走進華懋看到，一進門的hm、優衣庫等快時尚連鎖店裡燈火通明，有不少顧客正在選購產品，似乎傳言中情況並不存在。但是隨著往商場深處走去，人流漸漸稀少，不少商鋪已經清空關閉，甚至出現了一整條長廊中間只有一家商店還在營業的慘澹景象。
過去生意紅火、幾乎鮮有空位的華懋星巴克裡只有兩三名客人，甚至比櫃檯後的店員還少，而僅僅馬路之隔的華潤萬象匯門口的星巴克裡卻人滿為患，甚至需要站著等位子一「冷」一「熱」之間似乎證實了華懋經營不善的事實。
而商業大姐大吳正梅的接手操盤，仿佛一劑「強心針」打在了風雨飄搖的華懋身上。吳正梅何許人也？也許很多揚州人並不了解華懋請來的這位大佬，但在南京商業地產圈吳正梅團隊就是成功的代名詞，只要她操盤的項目都成為了經典。
「Mall姐」吳正梅
她見證了金陵百貨的發展，經歷了東方商城的創建與變遷；主導南京第一家商業綜合體水遊城的規劃，並在地理位置不被看好的情況下，成功籌備建造虹悅城；隨後江寧景楓KINGMO也在她手上誕生，成為江寧新地標。2008年的水遊城、2012年的虹悅城、2016年的景楓KINGMO、2019年的華採天地……
無論商業規劃、定位，還是招商、運營，上面這些案例均被視為國內購物中心的標杆，連續多年保持商業資產持續增值。憑藉豐富的操盤經驗和專業造詣，吳正梅被行業尊稱為「Mall姐」，榮獲中國商業地產行業最具影響力人物、中國購物中心傑出專業領袖、2019商業地產卓越人物等多項殊榮。
南京華彩天地
華懋這家12萬㎡的購物中心，目前已經被委託給吳正梅團隊做全委託管理，目前相關的調整工作已經開始。吳正梅指出，商業地產作為房地產行業具有發展空間的領域，正面臨著巨大的挑戰，「拿地就賺錢」的時代已然過去。商業體從最初的開一個火一個到眼下的冷熱不均，有些項目已經面臨非常現實的生存問題。
「我們必須注意到，不少區域內商業綜合體扎堆，已然顯現出定位粗放、功能雷同的狀況，致使商業物業經營效率大幅降低。商業地產的開發如果僅僅依靠現金流滾動的傳統模式肯定不行，我們需要圍繞投資回報來做規劃，要分析每個項目的屬性、所在區域的特色、受眾情況等等。這些決定了項目的產品組合形式以及未來生長空間。」
一艘「砂之船」，駛入「揚州東」
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「周末約了去逛一下奧萊嗎？」成為現代城市生活中人們交往的一部分。在此之前，「奧萊」對揚州人來說是一種需要驅車出城追求的生活方式，而從去年開始，在江都區迅速崛起的項目昭示，著名商業經濟航母「砂之船奧萊」已駛入揚州。
砂之船（揚州）奧特萊斯在建實景
奧特萊斯（Outlets）最早誕生於美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是「工廠直銷店」專門處理工廠尾貨。後來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並逐漸發展成為一個獨立的零售業態。雖然Factory Outlet這種業態在美國已有100年的歷史，但真正有規模的發展是從1970年左右開始的。
不同於揚州已有的商業綜合體形式，「砂之船奧萊」所代表的奧特萊斯有著自身獨特的亮點。奧特萊斯，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也稱為「品牌直銷購物中心」。
砂之船（揚州）奧萊位於揚州江都區濱江新城，新都路與緯三路交匯處，是砂之船集團繼長春、西安項目開業之後的第12家奧萊。揚州的砂之船奧萊屬於江蘇區域向外擴展具有戰略意義的項目，也是蘇中蘇北真正意義上的奧萊。
而「砂之船奧萊」這艘商業經濟航母順利駛入揚州的背後離不開一位女企業家——砂之船集團江蘇區域總經理，兼南京項目總經理、揚州項目總經理葉瑩。
葉瑩
作為商業地產行業多年來的見證者，葉瑩自踏入社會第一份工作就與商業結緣：歷經金陵飯店的開業，見證了金陵購物中心的成長與成熟；參與籌建經營德基廣場，在不斷探索中創立德基購物中心模式，並使之從無到有，從初步嘗試到日益成熟；轉戰「砂之船奧特萊斯」，開始嘗試新購物氛圍、新貨品結構的新奧萊的商業模式。
葉瑩不僅經歷了百貨、購物中心、奧特萊斯三種商業模式的起步、發展、成熟等不同階段，也見證了近三十年的商業地產變更浪潮。
「消費者做減法，我們做加法」是葉瑩在思考每一個項目建設的核心理念。在葉瑩看來，打造「1+N超級奧萊」模式，無疑是在進行一場前所未有的場景革命營銷。在這場革命中，不僅是規模的簡單放大，還涵蓋更具創意的商業場景設計，這也是砂之船從「購物中心式奧萊」向「1+N超級奧萊」迭代的路徑。
砂之船（南京）奧特萊斯
「1代表『奧萊』，N代表圍繞健康、文化、娛樂等符合消費升級趨勢的新型線下社交生態圈。」葉瑩介紹，在砂之船的「1+N超級奧萊」模式裡，除了傳統的「名品折扣購物」，還涵蓋「超級兒童館」「超級運動館」「超級農莊」「超級家居」等，它們和原有的傳統奧萊零售一起，組合成張力更大、更具多樣性的全新商業模式。
砂之船（南京）奧萊，2015年9月19日正式開業，連續兩年獲得全國奧萊排名前20強，項目總建築面積20萬平方米，擁有600餘個國際國內一線品牌。
開業四年多來，現已發展為非常成熟的集購物餐飲、休閒娛樂為一體的綜合型商業體，尤其2018年完成了從「傳統奧萊」到「1+N」超級奧萊的轉變，成為越來越多中產階級群體生活消費的引領者。
砂之船（揚州）奧特萊斯項目效果圖
「商業不僅是百貨時代，奧萊時代來了。」葉瑩說，「今年9月19日，揚州砂之船奧萊即將開啟試營業。我們很看重揚州未來得天獨厚的交通大輻射，科技園區和高鐵站的點位，揚州項目能為二、三線城市發展帶來新的裡程碑的推動。我們也會為揚州市場帶來新的消費模式和商業體驗。」
新華日報記者 趙成君 實習生 王安琪