商業地產報告:大多城市過度開發商業綜合體

近日，萊坊發布《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》。該報告運用統計方法構造出的判斷標準——萊坊城市發展綜合指數，來研究全國主要城市商業綜合體開發的分布以及體量，得出了商業綜合體開發不應該一哄而上，而應規劃出與自身條件相匹配的開發量的結論。

房地產躍入「商業綜合體」時代

報告指出，近幾年來，商業綜合體幾乎成為房地產開發項目的代名詞，各種商業綜合體項目在各地紛紛湧現。據不完全統計，目前國內商業綜合體項目約有近800個，總開發面積超過3億平方米，這些項目主要集中在國內的一線、二線和三線城市。

那麼，商業綜合體市場正面臨哪些困境?未來發展趨勢又是怎樣?開發過程中最關鍵的問題有哪些?為了更直觀地研究商業綜合體在國內的發展現狀，萊坊按照城市發展綜合指數高低，分類選取了30個主要城市(下稱「主要城市」)進行研究。

「萊坊城市發展綜合指數」是萊坊研究城市發展與綜合體規模之間關係的基礎性指標。該指數的高低代表相應城市相較於其他城市的發展快慢，指數達到1.0以上的城市通常發展快速，指數為0.5至1.0之間的城市發展較快，而指數低於0的城市通常發展速度較其他城市要慢。從城市發展綜合指數的數值來看，1.5線城市平均數值在0.55，屬於經濟發展較快的城市。傳統的單一型物業，比如零售百貨以及商務樓，已經不能滿足當地居民的需求，而具有多功能屬性的綜合體受到城市居民的歡迎，因而無論是當地政府還是開發企業，對於綜合體項目的開發都十分熱衷。

一般來講，在國內，北京、上海、廣州和深圳屬於一線城市，省會城市屬於二線城市，而地級市則屬於三線城市。一些經濟發展速度已經超過大部分二線城市，但還沒有達到一線城市水平的城市則可被稱作1.5線城市。

1.5線城市包括如下9個，分別是:成都、重慶、大連、杭州、南京、瀋陽、蘇州、天津和武漢。根據萊坊的統計，至2015年，商業綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有4個，其中3個屬於1.5線城市。

全國綜合體開發面積存量巨大

報告認為，從目前來看，全國綜合體開發面積存量巨大。2014年上半年，全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，這一數字將達到3.6億平方米，2016年以後則突破至4.3億平方米。2014年，國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%;2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個;至2018年，商業綜合體的年供應量將維持在1200個左右。1.5線城市(介於一線和二線城市之間的城市)綜合體規模發展勢頭最為迅猛。

報告顯示，2014年上半年，全國主要城市約有49個綜合體項目竣工，其中有18個位於1.5線城市，佔比36.7%;按竣工面積來算，1.5線城市中商業綜合體新竣工面積佔比達到51.2%，其中，一線以及1.5線城市的商業綜合體存量分別達到5000萬平方米和1.15億平方米，分別佔總存量的17.2%和39.7%。

在全國主要城市中，商業綜合體存量面積超過1000萬平方米的城市有12個，其中8個是一線以及1.5線城市;而存量面積超過1500萬平方米的城市有6個，其中，1.5線城市有4個，瀋陽是全國惟一一個商業綜合體存量面積超過2000萬平方米的城市。

從未來供應來看，商業綜合體在2013年之後的5年時間內將迎來新一輪開發供應期。其中，2014年以及2015年是綜合體供應最為迅猛的兩年。據不完全統計，2014年與2015年主要城市的綜合體新竣工面積分別為4874萬平方米和3558萬平方米，供應量十分可觀。

開發商加速布局城市化建設

報告顯示，目前國內綜合體開發經驗較為豐富的開發企業主要有4家，即萬達集團、華潤置地、綠地集團以及中糧地產，且都形成了自己成熟的綜合體品牌。以購物中心為主導的商業綜合體是主要的開發類型。而外資開發商仍以早期進入國內市場的港資企業為主，比如新鴻基地產、恒隆地產、瑞安集團等。

國內經濟十年的高速發展，客觀上成為「造城運動」的經濟紅利。城市化建設的推進，加快了城鎮居民對於綜合體項目的需求。包括港資企業在內的外資企業比較謹慎，其綜合體項目通常選擇一線城市以及1.5線城市，開發體量在35萬平方米左右。而國內開發商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，開發體量在45萬平方米左右。國內以萬達集團為例，其綜合體品牌萬達廣場已經進入全國95個城市，規劃以及在建項目62個，集中在二、三線城市，是綜合體開發方面擴張最為迅捷的大型開發企業。

而未來3至5年間，大型開發企業仍將會開發超過100個綜合體項目。港資則以瑞安為例，其中瑞安房地產主要集中在內地城市繁華地段，以開發城市核心綜合體為目標。在上海新天地項目之後，瑞安在內地積極擴張「天地」系列商業地產項目，佛山嶺南新天地項目整體面積約150萬平方米，預計至2016年可完成。而位於上海虹口區瑞虹新城內的「瑞虹天地」更是打造總規模超過50萬平方米的商業地產項目，將成為上海內環內最大的商業中心。目前在上海、武漢、重慶、佛山、大連等幾個城市擁有至少8個大型物業項目，新天地系列是其中的重要代表。

商業綜合體開發是否過剩

報告顯示，大部分城市存在過量開發的風險，它們集中分布在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應，供需失衡使商業開發運營日趨艱難。萊坊預計，未來3至5年間，國內大型開發企業仍將開發超過100個綜合體項目。在全民開發綜合體的大背景下，商業綜合體市場是否存在泡沫，成為眾人關心的話題。通過統計研究，城市發展綜合指數與商業綜合體開發規模存在十分明顯的相關性。城市發展與商業綜合體開發存在三個發展階段，在城市發展初期，綜合體的規模有一個較快增長過程，進入發展穩定期，綜合體規模開發速度放緩，以消化之前快速發展帶來的高存量，而進入城市發展成熟期，在經濟實力等各方麵條件允許下，商業綜合體發展將會迎來快速發展時期。

目前，大部分城市實際存量面積與理論值的偏離率高於50%，存在過量開發的風險。存在高風險的城市如瀋陽、長沙，2013年城市發展綜合指數分別為0.27和0.12，而商業綜合體開發規模已經達到2200萬平方米以及1500萬平方米，超過一線城市北京、上海，由此推算出其實際與理論偏離率約分別為208%以及127%。實際上，瀋陽、長沙這兩個城市的大型購物中心的平均空置率約在18%左右，遠高於一線城市的11%，這也從側面佐證了這兩個城市商業綜合體開發速度過於迅猛。

目前，在城市化發展的進程中，綜合體項目的開發已經由初期「在哪造」逐漸轉向「怎麼造」。當地政府正試圖從熱衷建造外觀新穎的地標建築中冷靜下來，轉而思考大量新開發的綜合體如何成功運營以帶動當地就業，並對於企業提出了實現持續性稅收以及財政收入增加等新要求。

商業綜合體運營面臨挑戰

萊坊中國區董事，綜合項目顧問及代理服務部主管孫俊安認為:「綜合體開發從資金沉澱能力、選址、設計規劃、招商營運等各個環節，都對開發商的綜合營運能力要求非常高。簡單複製應用住宅開發經驗和理念，將伴隨很多的失誤與挑戰。因此，開發商應及時轉換觀念，儘快完成從住宅開發模式向商業開發模式的思路轉化。」

目前，選址、業態組合及營運策略已成為商業綜合體開發的三大關鍵問題。同時也是商業綜合體開發的成功之匙。選址是綜合性項目開發過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環，因此選擇區位時一定要統籌規劃。

萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨認為:「儘管中央商務區的風險較小，但選址時考慮到第三產業發展的需要，亦可選擇農村或者工業城市進行開發。」

綜合開發區的成功與否仍取決於各個業態的組合。目前的城市商業綜合體包括四大核心業態:寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓，其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優，是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。

在開發過程中，不少開發商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處於緊缺狀態，開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

（來源：房訊網）