中國商業地產中大型購物中心是多還是少
購物中心、商業綜合體、商業地產……儘管名稱多樣，但形式大同小異，就是以大商場為主體，集眾多專營店、超市、餐飲、娛樂為輔助業態的多功能商業中心。這種業態在上世紀60年代前後產生於歐美等發達國家，被稱為「Shopping Mall」。在我國，形形色色的購物中心正在中心城市逐漸升溫，甚至成為炙手可熱的地產項目。國家調控樓市的政策出臺後，更多的地產商為尋求新的增長點，把投資方向轉向商業地產。這是一個值得關注的信號，城市是否需要這麼多的商業綜合體？在傳統零售業受到電子商務衝擊的形勢下，大型商業綜合體迅速增長是否會形成新的泡沫？大型綜合性購物中心是否需要更準確的市場定位？商業地產項目建在什麼樣的城市什麼位置更有利……本報記者將對這些問題持續關注。
在近期的一場商業地產沙龍上，一位業界人士毫不掩飾自己的「野心」：今年再上8~10個商業綜合體項目！
一方面，城市綜合體等商業地產項目的出現，一定程度上改造提升了傳統商業格局，湧現出萬達廣場、北京華貿中心、深圳萬象城等一批成功案例；另一方面，大量同質化商業地產項目被閒置的現象還在上演，一哄而上導致的投資泡沫還在持續發酵，值得警惕。
購物中心是否「超生」
拒絕「千篇一律」，商業綜合體需要補創新課，定位清晰，錯位經營是個大課題。
1月21日，首創置業宣布斥資50多億元在北京麗澤商務區拿下3宗地塊，聲稱將把該項目打造成集寫字樓、商業、公寓及酒店於一體的大型高端城市商業綜合體；同一天，北京市國有資產經營有限公司董事長李愛慶表示，將於近期啟動隆福寺改造項目，未來隆福寺地區將成為北京內城最大的文化商業綜合體之一。
隨著我國城市化進程加快，商業地產每年新增需求約在1500萬至2000萬平方米間。一些房地產開發商戲言，5年前，大家還在問：什麼是商業地產？今天，大家在談，誰還沒有做商業地產？
然而，事實卻是，不少商業地產項目開業以來一直門可羅雀，周邊新建的商業綜合體仍在源源不斷地湧現。我們需要那麼多商業綜合體嗎？
「市場需要商業地產，但不需要那些粗放、同質化的商業綜合體項目！」全聯房地產商會商業與城市開發專委會籌備組主任高東旭一語道破：各地商業綜合體看上去「千篇一律」，引進的品牌經銷商基本都一樣，再加上缺乏專業經營團隊，這樣的項目註定成功不了。
商場經營由誰做主
不缺地產缺商業，特別是缺少有經驗的零售業管理團隊，或者，項目經營由開發商主導，商業、地產本末倒置，這是個普遍問題。
「國內很多商業地產企業都是做住宅起家的，真正既懂地產商業又懂商業的鳳毛麟角。」馬太福星（中國）地產顧問策劃機構董事長周志軍指出，國內商業地產往往是先建設後招商，等建成後才發現項目選址、動線規劃、倉儲設施等方面與實際經營要求相距甚遠，形成大量無效供給。
有多少商業地產開發商，就有多少商業地產運營商。現代商業目前已演變為傳統零售類商業和滿足人們多種消費需求的業態。「現代商業的一個顯著特徵，就是服務業比重不斷加大，傳統商業比重不斷下降，這對商業運營的專業性提出了更高要求。」高東旭舉例道，比如SM集團的ShoppingMall明確要求服務業的比重必須大於50％。
「我們認為，商業地產開發企業的能力，首先取決於其掌握的商業資源。」高東旭表示，許多地方把商業與地產本末倒置了，商業地產不缺地產缺商業，商業開發才是商業綜合體的靈魂。
未來發展如何突圍
從泡沫式的繁榮景象中突圍方向，在加快變革中重塑行業未來，這是商業綜合體面臨的重要課題。而發展社區商業服務更為地產商們看好。
近年來，奧特萊斯、大型購物中心、商業綜合體等各種商業地產概念可謂層出不窮，但其無序發展的弊端已經顯露，商業地產要拒絕虛假的繁榮，更要在虧損或被閒置的命運中尋求突圍。
以萬達為代表的商業地產公司在過去10多年裡取得了極大的成功，其「主力商業引客流＋小商鋪／公寓銷售平衡現金流」的模式幾乎成為商業地產開發的模板。
不過，在周志軍看來，萬達模式已不再具備可複製性：「每個綜合體的成功都離不開『天時、地利、人和』的共同作用，商業開發不可照搬，即便是打造過『上海新天地』這樣神話的瑞安集團，也沒能成功複製他們自身的項目。」
突圍的路徑在哪裡？專家表示，差異化發展或是一個不錯的選擇。
本月初，萬科低調成立了商用物業管理部，儘管萬科總裁重申了其對商業地產的一貫態度，但其「為做好住宅而做商業」的「社區商業」模式，還是被不少業內人士看好。
專家表示，這種單個體量在5萬至7萬平方米的社區商業，強調將生活方式與商業空間相結合，未來前景看好，「體量大小無關緊要，只要抓住價值點，參與競爭力沒有問題」。只有個性化服務、差異化發展，在加快變革中重塑行業未來。
商業綜合體面臨四大「缺失」
高東旭
當前，我國商業綜合體，或稱商業地產正處於起步階段，行業發展面臨四大「缺失」——
一是開發與經營脫節，缺少完整的產業鏈。
長期以來，房地產開發與商業經營行業處於條塊分割狀態，開發與經營活動各自為政，供求關係脫節，產業結構處於無序及缺失狀況，導致了我國商業地產項目難以進行綜合性的開發，由此帶來了效率、效益低以及成本、風險高等一系列問題。
二是規範標準缺失，亟須建立與現代商業相適應的標準體系。
在我國現行的城市建設和商業類規劃設計規範中，對商業網絡以及各類商業區的建設，從項目的評估、定位、功能、規模到產業經濟的結構、布局、業態形式等各環節都未能給出明確的標準規定。
三是開發模式落後，項目建設缺乏整體性與系統性。
商業地產承擔著空間與功能建設的雙重任務，城市空間與產業經濟體系的建設是商業區建設的最本質特徵。但我國商業地產建設普遍存在著以房地產開發為主，重空間輕功能建設的片面做法，分塊開發、單獨建設的拼湊搭接式無序發展狀況比比皆是。
四是商家與地產企業關係錯位，導致運營的缺失。商業經營得好壞，直接關係到城市商業區的興衰。空間建設本應以服從商業經營活動為主，按照商業經營活動的需求，提供空間服務。但長期以來，商家的主導地位未能得到應有的尊重。
未來，提高商家在商業地產開發建設中的參與權，是扭轉先建房後招商這種強制供給方式向科學定製模式轉變的關鍵所在。
（作者系全聯房地產商會商業與城市開發專委會籌備組主任）
高端商場怎解過剩之憂
孫潛彤
商場越建越高檔，客流卻越來越稀疏。一邊是十幾萬、幾十萬平方米的商業大盤扎堆入市，一邊是「水土不服」者陸續黯然退場。來自商業地產的一份調查顯示，瀋陽購物中心的空置率高達24.3%，在全國大中城市中名列前茅。
5年前還在400萬平方米以下徘徊的瀋陽商業中心營業面積，到現在包括已建和在售的，瀋陽商業中心總供應量達到了2000萬平方米。如果算上各類批發市場和社區購物門店，擁有780萬戶籍人口的瀋陽市，人均購物面積已超過3平方米。
今年瀋陽開張的商場中最大單體面積達到30萬平方米。貌似形勢一片大好的「遍地開花」，也埋藏了日趨飽和的隱憂。在商業繁華地段太原街，東舜百貨、五洲商場相繼退出。在步行街中街，時尚百貨品牌「先先時尚精品百貨」瀋陽中街大悅城店，開業僅一年多就草草收場。家居建材賣場的退出勢頭更猛，歐倍德、家得寶、百安居、百利、東方家園……一個又一個家居建材大鱷敗走瀋陽。
然而在激烈拼殺中，中興、商業城等百貨老店卻寶刀不老，客流和營業額逐年攀升，批發市場如五愛市場、（九路）中國家具城依舊熙來攘往，長期一枝獨秀。新不如老，貴不如廉，瀋陽商場經營態勢成為社會各界關注的獨特現象。
眾多商業項目如雨後春筍般遍布沈城各處，給人們逛街購物提供了充足的選擇。不過選擇過多，就等於沒有選擇。隨著購物中心數量特別是奢侈品門店的增多，購物中心的空置率開始上升。沿著瀋陽金廊（青年大街）開設的商場無一例外地走高端精品路線，數得上的奢侈品牌都在這裡開設了旗艦店或分店。瀋陽還屬於社會消費品年零售總額在3000億元以下的城市，相對於工薪收入不高的絕大多數瀋陽消費者來說，這些高端商場的開業似乎與己無關。
遼寧社科院省情研究所所長梁啟東就認為，定位過高，供應量過大，品牌重複，經營風格雷同，再加上網絡購物的衝擊，導致瀋陽近四分之一的購物中心面臨空置的尷尬。同時瀋陽新建的住宅小區，基本上都配建20%~30%的商業項目，完全可以滿足小區居民的日常購物需求。也就是說，除了想單純逛街購物外，購買日常的一些必備品，人們都不需要到購物中心去採購，這極大地分流了購物中心的客源。
以綜合性高端家居賣場為例，最近三四年間扎堆開業，數量增加了200%。而購物人群的增速遠不及商業中心的擴張速度。由於賣場擴張，競爭態勢加劇，各大賣場不得不頻繁地舉辦一些活動來帶動人氣，這就需要品牌經銷商給出較大力度的折扣。
如何創新，實現持續良性發展成為瀋陽商場擴張的重要課題。目前電商對傳統商業模式正在進行革命性的顛覆。越來越多的人們喜歡宅在家裡網購，逐步淡出購物中心，其實這也是購物中心不可迴避的新問題。
老市場也得跟形勢。瀋陽五愛集團就成立了專門的電子商務公司，進行網站建設和系統運營。有關負責人告訴記者，這樣五愛市場的產品銷售就不僅僅局限於瀋陽本地，更著眼於全國。此外，瀋陽商業城、興隆大家庭、百聯購物中心、新世界百貨等知名商場也都紛紛建立網上商城，與實體店鋪同步銷售。
對於不愁網購衝擊的所謂奢侈品經營店，如何放低姿態，也是不可不面對的轉型之痛。
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