01
信貸額度不足
元旦期間，一則房貸新聞炸裂房產圈。
有媒體報導，剛進入2021新年，銀行的房貸額度不松反緊、部分銀行房貸佔比或許已經超過規定的限額。
什麼意思呢？
就是2021年的銀行信貸總額度不會比2020年多、甚至還可能會減少，部分銀行的房貸佔全部貸款的比列已超過監管層規定的上限…也就意味著銀行業的房貸總額度要下降。
可是我們要知道，2020年的房貸審批已經很難了。
部分銀行從去年8月份開始就陸續暫停房貸審批，即使不少銀行仍在審批房貸但卻沒有房貸額度、只能口頭承諾至2021年1月放款。
今年1月，房貸放貸總額將毫無疑問地會猛然暴增，但這些暴增卻是去年的按揭房貸、卻反而要佔用2021年的房貸額度。
這是怎麼回事呢？緣於2020年最後一天的一則通知。
12月31日，央行和銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知要求，根據銀行規模大小和服務區域/人群的不同，對各類型銀行實施不同的房地產貸款限額管理。
對工農中建等全國性的大型銀行來說，放貸給房地產相關貸款（主要是個人房貸和房地產開發貸）的佔比就會多些，對全國性的股份制銀行、地方城商行、縣域農信社/村鎮銀行等，則要求其房地產類貸款佔比逐次降低。
正是根據這一通知，再結合2020年各銀行的半年報，才反推出2021年房貸額度緊張、且部分銀行已超限額的。
所謂金融機構房地產貸款集中度管理，就是要限制銀行把過多的信貸資金放貸給房地產，再通俗的說法就是限制過多資金流入樓市推高房價、防止房價下跌造釀禍金融危機。
這是樓市調控的新招、也是建立房地產長效機制的新策略，不僅從需求側、還要從供給側控制流入樓市的資金。
房價是怎麼漲上去的？是購房者買上去的、是地產商拍高價地推上去的…它們的本質都是錢的流入聚集、推高了房價。
如何控制房價？怎樣做才能起到釜底抽薪的效果？控制資金流入樓市。
02
從需求到供給
因為資金流入跟房價泡沫有著緊密的正相關聯繫，所以從2016年起的本次樓市調控，其最大特徵就是控制資金流入樓市、尤其是信貸資金的流入。
限購，就是讓不在當地工作、不是當地人的外地人無法在當地購買房子，防止資金從其他地方流入該城、推高該城的房價；
限貸，就是讓在某城有購房資格的人、不要再多用銀行的錢去推高房價…買一套房自住就行了；
限融，就是限制地產商的融資，不要借錢去買地推高地價、不要借錢去經營維持高房價…最好用自己的錢去買地蓋房賣房。
控制信貸資金流入樓市的其他措施，如：嚴控買房首付貸、嚴控消費貸資金流入樓市、嚴控房地產信託規模、嚴控房地產委貸規模、控制銀行向房地產無序發放貸款……目的就是要把流入樓市的資金堵住、把地價和房價穩住。
當地產商缺少融資渠道、建房/經營資金匱乏時，不得已就會降低房價回籠資金。而房價下跌又會造成一個示範效應，讓大家知道房價降了，剛需們不會再急著搶房了、炒房客也會望而卻步……從而讓房價穩下來、甚至降下來。
去年8月，房地產融資「三條紅線」出臺，基本卡住了地產商融資的脖子。
圖解房地產融資的「三四五新規」：三個指標、四個分檔、遞增5%
所謂「三條紅線」，就是根據各地產商的資產負債比、現金短債比等指標，來決定是否能增加負債。
根據指標看，絕大部分不能增加，即使全部符合條件、也只能最高增加15%，這也讓地產商的負債規模基本確定了。
如果以上策略、還只是從資金的需求側來調控房價的話——讓有借錢需求的人減少借錢，那新的房地產貸款集中度管理、則是從資金的供給側來調控房價——讓銀行貸款機構不能多放貸給房地產領域。
房地產長效機制是一個系統工程，增加房屋供給、租賃/出售並舉、多主體房屋供應…都是這個系統中的一個節點，三條紅線、房地產貸款集中度管理，也是這個長效機制的一部分。
由此可以確定的是，房地產貸款將變得更難、買房貸款將變得更難。
03
信貸管控溢出效應
通過一系列的手段措施、限制資金流入樓市，對樓市的預判基本就一個字——穩，這也是樓市調控的最終目標。
關於今後房價的走向，大家的觀點幾乎一致：結構性行情。沒有普遍性的暴漲或暴跌，只有點狀的漲（如今年房價上漲的深圳、東莞、寧波等城市）和跌（如環京樓市、北方城市等）。
我們這裡不再多談樓市，只想就「限制資金流入樓市」的溢出效益、做出一些預判。
按揭房貸利率將維持高位。當下全國房貸利率普遍在5.3%左右，若按之前的基準利率計息方式大概上浮10%，這跟房貸利率曾經打8折、甚至7折的時候相比，仍處於相對高點。
可因為有了房地產貸款集中度新規的出臺，則會限制銀行的房貸額度。在額度有限的情況下，只能把房貸利率提高。所以按揭房貸利率穩定、甚至上漲應該是大概率事件。
房貸審批將更加困難。因為額度有限，而申請的人又多…要知道2021年的房貸總額度、已被2020年審批但未放的款佔用了一部分，房貸審批將更加困難。
銀行也就能據此優中選優、選擇最優質的借款人。
那些資質稍差、又是剛需的買房人可能就很難審批下來貸款…而在以前額度寬鬆的時代，這些人本來是能審批下房貸的。本來是控制房價、保護剛需的政策，可能會反過來誤傷剛需，這或許是很多人沒有想到。
其他類型信貸紅利出現。要知道銀行是靠放貸賺息差、賺利潤的，既然不讓錢放貸給房地產、那隻好尋找其他領域了。
根據近一年的實踐，在政府各項政策的支持下，放貸給中小微企業的經營貸是一大領域…貸款額度更高、貸款利率更低、貸款審批更松，也因此出現了把高息房貸置換成低息經營貸的神操作，2021年經營貸紅利將會繼續。
除了經營貸紅利外，各類消費貸的紅利也將接踵而至…裝修貸、購車貸、旅遊貸等貸款的利率也將更低、審批也將更松、額度也將更高，有這方面貸款需求的朋友不妨多留意一下銀行的政策。
樓市嚴調控和長效機制日趨完善的情況下，房價趨穩、人心趨穩、投機退卻……將是一個大趨勢，我們必須得面對這個現實、不管你願不願意。