雄安新區對北三縣是重大利空嗎？房價待降嗎？
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投資提醒：北三縣年中後將迎來一波政策大紅包
文｜葉書利
目前北三縣正騷動中：燕郊全城中介關門，因為有大人物來了。
在此，壹書生特別提醒句：實際上，「千年大計」的最早承載者並不是雄安，而是通州副中心。
北三縣騷動進行時
18日北三縣旗下的三河，當地所有的二手房公司、信貸公司、洗浴中心、足療城等全部統一關門停務，且各大主要街道違規的廣告牌全部拆除。
北三縣一線市場「不正常的騷動」背後，有兩件與北三縣相關的事情正在「騷動著」：
A,市場盛傳，18日有中央級大人物來燕郊。且這個大人物「極大極大」，甚至是「大到不可以再大的那種」。不過相關傳言尚未得到官方證實。
B，15日、16日，北京市委副書記、市長蔡奇到通州區蹲點調研。在調研中，蔡奇特別指出，副中心建設需注意三大聯動，從而帶動北京東部帶的發展。這三大聯動，以蔡奇之語便是「加強對副中心規劃建設的組織領導，把握好副中心和中心城區的關係，帶動中心城區功能疏解和公共服務資源轉移；把握好副中心和通州區的關係，通州全區作為副中心的外圍控制區，與副中心一體建設發展；副中心也要和北三縣協同發展，統一規劃、統一政策、統一管控。」
北三縣與副中心一體化規劃或將落地
近期雄安因「千年大計」一詞而火熱一時，甚至有狂熱者因此而大喊：「通州淪陷了」、「北三縣崩盤了」等。壹書生（環京置業首席社群：公眾號「壹房產」微信ID：yifangchan-010）就此在此前的文章《雄安新區對北三縣是重大利空嗎？房價待降嗎？》中已撥亂反正。其實，壹書生特別提醒一句：「千年大計，國家大事」的形容詞，最早的承載者並不是雄安，而是通州副中心。
在壹書生看來，雄安新區與副中心身上的「千年大計」之含義是不一樣的：雄安之千年大計，不在「體量大」，而在於「試驗田價值」，而通州副中心的千年大計，意在疏解，從而構建一個更好的中央政務區這個主城區。具體邏輯可見此前的文章《雄安新區人口上限為200-250萬背後：誰才是大北京樓市最具投資價值之地？》。
回歸至北三縣騷動這個主題，這個騷動背後，可能意味著北三縣與副中心一體化規劃將落地了，主要原因有二：
首先，今年副中心圈層主要有二大重磅性政策：北京政府東遷與北三縣和副中心一體化規劃。
北京政府東遷的時間表已是明確的，那便是年底。本次蔡奇在通州視察時也強調了這一點。因此這個可以排除，那另一個大動作便是副中心與北三縣一體化規劃了，且蔡奇本次在視察通州時也強調「要深入思考副中心如何在疏解非首都功能上發揮示範帶動作用，輻射帶動東部地區發展，進而推動與廊坊北三縣的區域協同發展。」而盛傳中的「大人物來燕郊」一事也與蔡奇視察通州一事相呼應。
其次，從時間進度上來說，也該是副中心與北三縣一體化規劃面世的合適時機了。
A，去年10月初，北京政府通過首都之窗發布了一份副中心建設時間表。該份時間表顯示，2016年底完成北京城市副中心總體城市設計和重點地區詳細城市設計，以及通州區總體規劃和相關專項規劃。2017年底公布副中心與北三縣一體化規劃。
但北三縣與副中心一體化規劃至今未公布。這也導致這份規劃存在隨時公布的可能性。
B，時下《北京城市總體規劃（2016-2030）》草案已出。根據流程，待草案公布期後，適當修改後，正規的《北京城市總體規劃（2016-2030）》便面世。根據這份《北京城市總體規劃（2016-2030）》，通州副中心整體規劃、北三縣與副中心一體化規劃等專項規劃便到了面世的時機了。
C，根據2015年4月30日面世的《京津冀協同發展綱要》的進度表：2017年副中心建設取得實質成效。而年底北京四套班子便將東遷。因此北三縣與副中心一體化規劃已到了不得不出的時候了。
北三縣難劃入北京
對於北三縣與副中心一體化規劃，不少人，尤其北三縣人最關心的話題便是北三縣劃京事宜。
早在2016年1月23日的文章《「新北京二環」來了，北三縣「入京」進行時？》中，壹書生便提出，短期內北三縣劃京的可能性不大，主要原因有二：
A，一體化下北京在減肥，包括控人在內。此時將北三縣劃京，不合北京減肥的邏輯；
B，通州區面積為906平方公裡，而副中心區僅155平方公裡。也就是說，中短期內，通州的主要重點是建設好自己。
基於此，北三縣與副中心的一體化關係，可能會有一個過渡性解決之道，那便是「隱性託管」模式。具體來說便是，在行政區劃上，北三縣仍隸屬河北，但從行政管理上，北三縣納入通州或副中心託管，以實現與通州的「三統一」，那便是蔡奇所言的「統一規劃、統一政策、統一管控。」
實際上，目前通州已與北三縣在工商執法、規劃等層面，已開始尋求「一張圖」。
客觀上說，「隱性託管」確實是一種較好的處理方式：一方面，可暫時不動區劃，實現「擱置爭議、共同開發」的目的。另一方面，也可以一定程度上滿足北京政府東遷後擴張版圖的需求。
當然至此，可能仍有較真者打破砂鍋問到底：「如果北三縣要劃京，可能會在什麼時候？」
壹書生對此的答案便是「通州自己吃飽長胖之後」。
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