導 讀
四季度商業復甦迎來集中開業；未來競爭激烈，存量運營與REITs值得持續關注。
☉ 文／克而瑞研究中心
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榜單解讀
入榜門檻：今年來總租金首次下跌
TOP5內房企門檻下跌34%
受疫情影響，2020年TOP20內房企的總租金收入為1323億元，相比2019年下降了9%，為4年來首次下跌。租金下滑，主要由於疫情期間各大房企運營商都提出了租金減免行動，及部分項目空置率提升，但隨著國內疫情逐步得到控制，全年疫情對商業影響相對有限。
從門檻來看，2020年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為46.1億元和8.7億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了37.4億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為23.9億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻15.2億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年內房企的TOP5門檻下滑達34%；TOP10及TOP20門檻分別為上升10%、下滑22%。
2
收入結構：疫情下酒店收入佔比下滑明顯
總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都佔據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達87.5%，而外資房企則為94.3%。
此外疫情影響下，酒店運營收入佔比下滑明顯，內房企相比2019年下降了約7.6個百分點，外資下降了6個百分點；部分重點布局酒店物業的房企均出現了較為明顯的租金下滑，如富力、雅居樂、綠城等；此外碧桂園雖然同樣重點布局酒店，但2020上半年整體運營收入僅同比下滑4.3%，優於行業表現。相比酒店物業，購物中心表現無疑更加抗壓，其中以布局購物中心為主的龍湖、萬科、新城，其上半年整體運營收入的同比增速為正增長，且達到了20%以上。
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內地商業復甦較快
內房企公允收入表現優於港資
2020年雖然受到疫情影響，但不少房企的投資物業公允價值收益仍實現較大增長。據港股及A股215家上市房企披露數據顯示，有90家房企公允價值為正增長，佔比達約42%。2020年上半年中海、華潤與新世界的投資物業公允價值收益位列前三，其中中海上半年實現公允價值收益51.98億元，名列第一；此外上榜的企業中還包括有龍湖、寶龍、新城等等。
相比內地房企，2020上半年港資背景房企的投資物業公允價值損失明顯更高，其中鷹君、九龍倉、新鴻基三家的公允損失達到了60億以上，其中鷹君更是達到了86億。港資房企由於重倉香港，而香港商業受到疫情以及社會動蕩等因素，投資物業受到較大影響。而內地方面，由於防控措施更為嚴格有效，疫情後商業也得到較快復甦，這也是內地房企整體表現要優於港資的原因之一。
以華潤置地為例，疫情穩定後華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長 8%，6%和13%。在此背景下，投資物業整體收益雖略有下降，但期內投資物業估值仍增值約45億元。
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部分房企年度計劃未變
四季度迎來集中開業潮
2020年雖然有疫情影響，但部分房企運營商仍保持原有的年度商場開業目標不變。其中作為商業龍頭的萬達商管就於2020年5月的工作會議上表示，力爭完成年初制定的年度經營目標，特別強調各公司2020年開店目標不變。除萬達商管外，如新城表示2020年計劃開業的30座廣場將如期進行；而寶龍則表示由於疫情影響，2020年商場開業數量僅從11個調整到10個；明年開業的商場將不低於13個，同時開出8條主題街區。
在此背景下，2020年第四季度各地迎來了商業項目的開業潮，其中包括商業龍頭萬達，規模運營商龍湖、華潤，以及商業新軍中南等等旗下商業項目。以萬達為例，2020年下半年其就邁入了商場的集中開業期，繼9月單月開出5座萬達廣場後，11月將再創單月開業量新高，有9座萬達廣場開業；其中亳州譙城萬達廣場於11月26日開業，同時深圳寶安、上海崇明、昆明呈貢、福建福州等四地萬達廣場於27日開業，其中寶安福城萬達廣場為深圳首個萬達廣場。
除萬達外，商業新軍中南商業旗下的海門大有境也於2020年11月28日開業，這是中南商業大有境首席產品線第一個落地的項目，此後東臺中南城購物中心（11月29日）、崇川大有境（12月25日）也均陸續開業。
在客流回暖、商場集中開業的同時，房企運營商同樣也需關注國外疫情輸入、國內疫情反撲等突發事件，提升自身面對類似疫情等公共衛生事件時的緊急應對能力；同時也需要繼續探索精細化運營能力，為新一輪的擴張做好準備。
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展望未來行業競爭愈加激烈
存量運營與REITs值得持續關注
展望2021年，房企布局商業地產將主要呈現了以下幾個趨勢或關注點：
首先，藉助輕資產等方式，商業龍頭企業跑馬圈地，行業競爭愈加激烈。藉助輕資產模式，商業龍頭萬達於年初就提出了每年新開業50家左右的新商業廣場；華潤、龍湖、寶龍、新城等也均發展迅速，其中寶龍規劃未來5年實現年均約20座項目的開業速度，同時加大輕資產布局；再加上中南、華夏幸福、金科等商業新軍，預計2021年行業商業競爭更加激烈。
與此同時，在融資收緊及擴張需求下，更多企業將青睞輕資產運營，嘗試或加大輕資產運營規模，從而降低自身運營風險及負債壓力。但值得注意的是，單純的輕資產模式在具體運作中存在多種因素的制約，對於企業的品牌價值、管理能力都有極強的要求，若沒有強大的品牌支撐和過硬的運營能力，成功概率較小。對於中小運營商而言，關注的重點更應該是加強運營以及品牌打造上；而對於有能力的運營商而言，則建議採用輕重結合的運營方式，按照企業自身情況調整輕重比例。
此外，對於公募REITs的關注，也將是未來房企運營商所繞不開的話題。雖然據2020年4月的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，目前公募REITs試點領域暫未包括商業地產。相比於基建設施等，商業地產能拉動更多就業崗位，投資收益也更加豐厚，更適合REITs的產品特點。隨著國內REITs產品試點成熟，未來或會逐步推廣至商業地產等領域。對於房企而言，更應做好提前準備，如了解REITs的試點標準、準入門檻和運營機制，同時結合自身持有投資物業的特點做好相應準備。
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