一紙調控命令，環京樓市在2017年迅速冰凍，從40000元/平方米的高峰瞬間跌落。原應與崑山、東莞等熱門環一線地區對標的環京樓市，如今長期徘徊在萬元邊界，落於下風。
與橫盤的樓市表現形成鮮明對比的是，環京地區在國家政策的指引下得到了長足發展：坐擁大興國際機場、雄安新區建設、通州北三縣協同發展、北京產業疏解溢出、產業人口湧入……在政策、經濟、人口、產業、地鐵等多種利好因素的影響下，環京地區各縣市的崛起態勢越發明確。
價格經歷了三年深度回調、而價值處於上升通道的環京樓市，已經走到了被重新審視的節點。
環京樓市擠水分
2008年，燕郊房價還在4000元/平方米左右，此後隨著包括通州建設北京副中心等一系列好消息傳出，燕郊房價一路高歌，2017年時甚至直逼40000元/平方米。
類似的房價故事也在固安發生，2010年時，當地的新建住宅價格徘徊在5000元/平方米，2017年時受外來投資需求的影響，固安的房價曾觸及25000萬元/平方米；同期，香河和大廠的房價也直奔3萬元/平方米。
好景不長，2017年3月，北京樓市調控政策加碼，環京地區隨後跟進調控政策。同年6月，廊坊就發布了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，意見明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購，非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。
環京樓市的火熱勢頭由此急轉直下，迅速降至冰點。數據顯示，2017年7月，環京各區縣成交量均呈現大幅回落，廊坊地區（含廊坊城區、燕郊、香河、固安）新房市場成交12萬平方米，同比下降82%。
其中，廊坊市區商品住宅成交量創2013年以來單月歷史低點，僅成交392套，同比下降79%，環比下降50%；而燕郊則僅成交8套新房。
到2017年11月，環京多地的房價已跌回萬元以內：固安新建商品住宅銷售均價為8682元/平方米、香河區域新房銷售均價為9769元/平方米。燕郊則出現了銷售單價低於1.6萬元/平方米，跌回了2015年的水平。
在政策的接連打擊下，環京樓市的價格未能再反彈。貝殼網數據顯示，目前燕郊二手房均價為1.8萬元，大廠、固安、永清等地二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元。
中原地產首席分析師張大偉稱，從廊坊環京市場看，全國房地產市場過去3年調整最深的區域肯定是這個區域，大部分區域房價已經下調接近一半。這種情況下，對於環京市場來說，房價已經適合在北京置業難度比較大的剛需。
以固安為例，北京克而瑞數據顯示，目前在此購房的人群中，本地客群佔到20%，佔比達到80%的北京客群中有逾5成為非京籍客群，其在北京工作而沒有「房票」或受高房價擠壓，最終外溢至此置業。
事實上，橫向對比來看，今年疫情得到控制後，大灣區、長三角則呈現一片火熱。克而瑞10月下旬發布的百城房價數據顯示，環深的東莞成交均價為23563元/平方米，環滬的崑山均價為18496元/平方米，環京的大廠、香河、固安均價則分別約為13533元/平方米、13452元/平方米、13049元/平方米，而廊坊的均價則低至10950元/平。
環京地區的這一價格，甚至與當前不少四線線縣城價格相當。數據顯示，湖北孝感下屬的漢川，多數新樓盤價位在10000-15000元檔；河南平頂山下屬的汝州，70%以上樓盤在8000-20000元檔。
兩相對比，環京樓市的房價泡沫明顯已被擠去。
交通路網迅猛發展
儘管樓市在政策調控下僅底部震蕩，地區產業和經濟則在相關頂層設計指導下進入快速發展期。首要體現在交通基建的極大豐富。
2015年4月國家出臺《京津冀協同發展規劃綱要》以來，京津冀地區的交通協同在持續推進，至今取得了顯著進展，從軌道交通到城際交通，再到具備更強帶動能力的航空，相繼動工或落地。
從與北京主城區通行的方便快捷來看，地鐵是最佳的選擇之一。2020年全線開工的北京軌道交通22號線（平谷線），在環京北三縣區域設有5站，分別為燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站、齊心莊站。這也意味著，未來燕郊可望在半小時內通達北京三環。
同時，串聯首都機場和大興國際機場的城際鐵路聯絡線的一期工程、二期工程以廊坊東站為連結，預計分別於2022年10月、2024年投入使用；而通武廊輕軌則將通州、亦莊、採育、廊坊、武清、天津相連，以軌道方式實現沿線地區的公交出行。
城際交通方面，2019年末開通運營的京張高鐵，將張家口至北京的運行時間壓縮至47分鐘；而京雄城際鐵路今年底全線通車後，北京城區至雄安新區可實現30分鐘通達。京唐城際和京濱城際建成通車後，有望將唐山、天津濱海新區兩地的進京時間壓縮到30分鐘左右。
交通網為環京地區提速的同時，大興國際機場的建設則將成為帶動區域經濟發展的重要引擎。
2016年動工的大興國際機場，2019年9月正式投入運營。在迄今一年的時間裡，大興國際機場累計完成航班起降8.4萬架次，客流量突破1000萬人次，航班正點率在全國主要機場中排名第一。預計到2025年，大興國際機場每年將接待7200萬旅客，吞吐量將超現有的首都國際機場。
依託這座超級機場，臨空經濟區在2020年進入了全面建設階段。據悉，該臨空經濟區總面積150平方公裡，將帶動15萬個就業崗位，未來產出高達1.6萬億元。
這其中，臨空經濟區廊坊片區佔地100平方公裡，規劃到2035年建成設施和服務國際一流、高端要素聚集、航空導向的科創基地，由此將帶動廊坊城區、固安、永清、霸州等地構建現代產業體系。
產業崛起聚集人口
除了大興國際機場帶來的臨空經濟區，雄安新區的設立也是環京地區無法被忽視的發展機遇。
2017年，以集中疏解北京非首都功能為定位的雄安新區設立。不同於過去河北省的傳統工業，雄安新區堅持高端引領，集中布局人工智慧、大數據、雲計算、物聯網、移動網際網路等新一代信息技術產業，以及北鬥衛星通信導航、智慧機器人、新材料等高端服務業，以打造世界級高端高新產業集群。
三年來，雄安在集聚創新要素資源、高端高新產業布局方面取得了顯著成效，先後有20餘家央企、40餘家金融機構、100餘家知名企業落戶。截至今年3月下旬，雄安新區本級註冊企業2184戶，其中北京企業1670戶，佔比76.4%。
除了新區，受益於北京「城南行動計劃」，功能產業向京雄沿線梯度轉移，京雄發展走廊也將集聚高端裝備、電子信息、大數據、生物醫藥、新能源汽車等一大批戰略性新興產業，並將有效帶動廊坊、固安、霸州、涿州、高碑店等環京節點整體崛起。
在政府整體規劃之下，亦有企業在積極為區域經濟發展貢獻自身力量。除了碧桂園、中海等TOP10房企環京地區的投資布局外，廊坊起家的本土房企榮盛發展更是常年深耕京津冀地區，並從2016年起就在河北各城市發展產業新城，目前已在香河、永清、霸州、興隆、固安、宣化等節點城市，布局了十餘座產業新城，結合自身優勢和地方特色，打造產業鏈集聚平臺，有力提升了居民就業和收入水平。
產業發展帶動就業，由此帶動人口聚集也就成為可以預見的未來。
亞布力智庫專家陳旻表示，按照經濟規律，大型樞紐機場客運量每增加100萬人，將拉動地方經濟增長0.5個百分點，帶來直接就業崗位1000個、間接就業崗位2000個、區域性就業崗位1500個。
事實上，伴隨著交通基建的推進和產業的聚集，環京地區的人口流動已初現端倪。數據顯示，從2016年到2019年，廊坊常住人口從2015年的456.32萬，增至2018年的483.66萬，今年有望進一步增加到500萬人左右，五年淨流入約45萬人。
同時，廊坊在今年5月份出臺了差別化落戶政策，合理確定首都周邊城鎮的戶口遷移政策，全面放開非首都周邊城鎮的落戶條件。這也被認為將為環京地區吸引更多人才。
聚集起來的人群也有望對樓市形成新需求。「房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。」恆大經濟研究院院長任澤平曾如此論述房地產周期，人口流入的地方，房地產長期來說是有需求支撐的。
諸葛找房數據中心分析師陳霄分析認為，從長遠來看，環京區域佔據著絕佳的地理位置和交通優勢，發展潛力較大，在京津冀交通協同不斷提升的背景下，加之交通、產業等的逐漸優化，區域吸引力將會得到顯著提高，區域價值不斷被認可，將會吸引更多人流湧入。整體而言，隨著諸多利好相繼落地，環京區域未來發展可期。