今年11月18日，港股IPO新添一位全新成員，它就是有著「千億房企」稱號的祥生控股集團。
祥生股票數據
根據目前股市資訊獲悉，此次祥生地產集團計劃發行6億股，這其中包括在香港發行的3252.2萬股和全球其他地區發行的5億6747.8萬股；發行股價為每股5.59港元，募資總額預計達到了31.17億港元。如超額配股權獲悉數行使，祥生將就發行90,000,000股額重視價值投資的港股市場，優質標的存在往往更顯稀缺。而祥生控股集團從2020年6月3日遞交表格，到2020年11月18日進行聆訊，耗時168天IPO上海實屬罕見。祥生是近兩年內地產股港股上市速度最快的公司。
在將近半個世紀的股市市場的洗禮中，都基本知曉短線暴漲、逆勢上漲，甚至漲幅嚴重脫離基本面的股票，被稱黑馬股。而業績好，權重大，適合做中長線的個股，例如工商銀行、貴州茅臺等，被稱白馬股。
祥生運營數據
不過從目前樓市調控趨嚴的背景下，房地產板塊已較難再出現黑馬股。同時，行業洗牌加劇，頭部良幣效應強化，優質實力企業的白馬股價值愈發凸顯，而祥生顯然屬於此類。
據中國發展中心企業研究院、清華大學房地產研究院和中國指數研究院2019-2020年的統計資料顯示，祥生已實現規模與盈利同步持續增長，被評為中國房地產百強企業成長性中的前十。
從祥生集團2019年的合同銷售而言，祥生佔據了浙江省住宅物業合同銷售額的5.1%。據中國地產信息集團統計，2019年，祥生地產在全國各大開發商中排名第28位，約佔全國總銷售額的0.7%。
祥生外股份所得款項淨額約4.85億港元。
根據國務院發展中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院資料，2019年到2020年，祥生名列中國房地產百強企業成長性TOP10，實現規模與盈利同步增長。
就祥生合約銷售而言，2019年在浙江省住宅物業開發商中排名第三，約佔浙江省物業合約銷售總額的5.1%。中國房產信息集團數據顯示，2019年祥生在中國所有開發商中排名第28，約佔中國物業合約銷售總額的0.7%。
當然，最直觀祥生好壞的標準還是業績。
祥生招股書顯示，祥生得益於優質產品及市場認可，祥生控股集團近三年增速穩定。2017年、2018年、2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年複合年增長率137.6%。截至2020年4月30日，營收85.52億元，同比增長123%。
祥生這組營收數據，信息量很大。
首先，意味著祥生已實現規模優勢，這在資本市場尤為重要。
據統計，在祥生控股集團之前，今年成功港股上市的房企僅有三家，相比2018年、2019年數據下滑明顯。
行業分析師李晨表示，這與祥生尋求上市的房企自身規模偏小有直接關係。眾所周知，對於重資金、高周轉的房地產業而言，規模優勢是房企的一道競爭護城河，往往得到更多資本青睞。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，房企的上市率與規模梯隊呈現出某種正相關，一方面是由於那些規模擴張較快的房地產企業更容易受到資本市場青睞，從而更可能通過上市方式謀求更好發展;另一方面，成功上市房企由於融資渠道、品牌影響力等方面更具優勢，又加速規模擴張。
換言之，作為「30強中最後一家上市的千億房企」，進入上市新周期的祥生也將迎來新價值周期。
其次，有量還有質，發展節奏穩中有優、穩中有速。這種大象起舞，來之不易。
對比行業，更為具象。東方管理研究院曾做過統計，萬科、碧桂園、恆大、融創在內的24家房企從百億躍升至千億，平均時長為6.75年。而祥生只用3年，就從2015年109億元的銷售額，躍升至2018年的1071億元。
這或許也是多家房企苦戰IPO而不得，祥生僅用168天成功上市的重要原因。畢竟，價值標的，往往閃爍稀缺光芒。
02
規模經濟性 穩中加速之「博弈論」
LAOCAI
全球各大經濟學家對於股市的定義，大體可分三種：零和博弈、正和博弈、負和博弈。
無論是何定性，資本市場同板塊個股，勢必要進行對比。從此分析，祥生控股集團已然卡住價值C位。
另一方面，2020年疫情黑天鵝下，祥生還有此成績，則體現出其穩健、抗風險力強的特性。
要知道，因疫情所傷，業績負增、乃至暴雷的房企不在少數。而祥生竟還保持了100%以上增長，盡顯白馬之姿。
那麼問題來了，祥生是如何做到的，白馬密碼又是什麼？
對房企來說，土儲，是規模擴張之基，價值成長之源。而增厚土儲方式，某種程度講亦體現了房企的發展風格。
土儲方面，祥生實力頗為雄厚。最新數據顯示，截至2020年7月末，祥生控股集團擁有205個處於不同開發階段的物業項目，其中，附屬公司開發項目181個；合營企業及聯營公司開發項目24個。截至今年7月，公司總土儲面積2382.48萬平方米。
庫存如此充沛，在於其獨創的「1+1+X」投資策略之功。
所謂「1+1+X」，是指立足浙江省，深耕長三角，在保證穩定健康增長的同時，將戰略眼光放到全國高潛力城市上。
簡言之，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局。
三駕馬車並馳，正是祥生穩中有優、優而加速的秘密所在。
穩健在於，祥生控股集團已在浙江建起牢固的土儲「壁壘」。截至2020年7月31日，其浙江省土儲面積1187.28萬平方米，佔總土儲49.8%。具有較強抗風險力。
再看大力布局、極具成長性的長三角地區。截至2019年底，長三角區域佔全國總人口的16.2%，佔全國生產總值的23.9%。蓬勃發展的經濟環境與增量人口保證了需求活力。同時，經過疫情「洗禮」，頭部房企也開始重審城市發展周期。資源、人口聚集的一二線城市優勢被進一步放大。這從東部沿海一二線樓市迅速復甦中，可見端倪。
據不完全統計，僅2020年上半年，祥生在杭州、溫州、寧波、合肥等長三角城市的拿地金額就超過130億元，足見深耕決心。
更有報導顯示，祥生今年上半年在一二線城市的獲取土地數量佔比已超85%，基本實現了一二三四線城市的全覆蓋。
至此，祥生 「穩中加速」模式已經形成。
與此同時，布局各地高潛城市，則提升了祥生戰略成長的宏觀價值。
同理，祥生在「1+1+X」投資策略中，亦關注「X」這個變量。
截至2020年7月底，祥生目前已在上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、內蒙古、福建等11個省份45座城市展開布局。
資深產業戰略專家、首財研究院院長柴永強表示：祥生 「1+1+X」的拿地策略，是其穩優發展的關鍵所在。主次分明、重點清晰，具有弗洛斯特法則之感。使其在提升周期抗性的同時，實現穩步發展，達到「進可攻、退可守」的戰略目的。對比不、多激進、逐利而行的房企，祥生控股集團的發展戰略更加科學、系統、持續。這種黑白馬結合、量質並舉的競合成長生態，凸顯規模經濟性，不乏行業稀缺力。
03
先生發展四字決 長紅之色
LAOCAI
正如專家觀點，房地產業的正向規模效應，應該是規模與質量並舉，達到經濟性與穩健性並行。一些房企往往激進成風，無序擴張、被短利短視裹挾，最終擾亂市場秩序，也讓投資者謹慎處之。
巴菲特曾言，如果只能用一個指標選股，他會毫不猶豫地選擇淨資產收益率（ROE）。
來看看祥生控股集團：2019年ROE（淨資產收益率）50.1%，同比增長33.5%；2020年4月為40.3%，水平遠高行業及同規模房企。
之所以出色，在於強運營能力。
據悉，祥生注重對項目成本的有效控制及各部門於各項目階段的協同合作，開發運營效率領先同行。
中指研究院中國房地產TOP10研究組數據顯示，祥生近三年連續獲評房地產百強企業運營效率TOP10。
祥生提升運營效率
2019年，祥生主動展開一輪產品線的煥新迭代，在原有七大住宅產品線基礎上，通過經驗整合、研發創新、匹配需求，迭代升級出「TOP系、雲境系、府系、樾系」四條產品線，實現「全周期、全地域、全齡段」覆蓋，進而保證不同區域、不同客戶需求下的產品適應性。
祥生產品圖鑑
比如，樾系主要以首次購房者為目標，其產品具有強大的功能性及實用性特色;府系以首次換房者為目標，產品在功能及實用性外亦提供舒適性及公共區域；
近日，祥生TOP系首個作品——上海祥生中心正式啟動。項目位於歷史文化底蘊深厚的內虹口核心區，坐擁黃金區位優勢，將結合住宅和商辦業態，打造一個集時尚、生態、高端為一體的多功能綜合體。
祥生控股集團曾表示，產品扮演著橋梁與載體角色，既為客戶提供通往理想生活的道路，也將企業發展與客戶需求相連接。一方面，產品在本質上為客戶提供生活模式與服務體驗的改變，還原客戶理想生活;另一方面，產品也把企業發展和客戶需求牢牢結合，當客戶需求得到更好滿足時，企業效益也將獲得更大提升。
字斟句酌，客戶需求是其產品觀的關鍵詞。好產品，市場會說話。抓住了這個價值之本，任憑風多急、浪多高，也能劈波斬浪，永立價值潮頭。
想來，這也是祥生這艘資本新船，價值遠航的期許所在。
祥生控股集團招股書顯示，截至2019年底，公司2018年票據已全部償還，且並無未償還結餘。
截至2020年4月末，祥生公司預收帳款由2019年的779.02億進一步增至801.7億元。
房企預收帳款，通常會在未來一段時間內計入公司營收中。換言之，這是祥生業績穩增、資產規模擴容的信號之一。