「灣區地主」鴻榮源:傲笑深圳舊改局

2021-01-08 風財訊深度

傲笑一方者,方成局。深圳房企鴻榮源很好的詮釋了這句話。

1991年,鴻榮源只是一個名不見經傳的承包商。5年後,董事長賴海民親自帶隊進軍寶安做起了項目開發,蟄伏8年實現原始資金積累,挺進深圳兵家必爭之地-香蜜湖片區。通過香蜜湖·熙園一舉奠定其行業地位,自此鴻榮源成為深圳豪宅代名詞。

相比掌門人賴海民的低調,鴻榮源在灣區舊改顯得尤為高調,深圳約有1000萬平米的土地儲備,涉及20多個項目,大多數為舊改項目。鴻榮源堪稱深圳隱形舊改地主,並持續將觸角伸至臨深片區。

深圳隱形地主

鴻榮源最近一次舊改拿地是在7月16日。深圳龍華區城市更新和土地整備局發布關於《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》,涉及觀城第一期城市更新單元項目,項目申報主體為深圳市鴻榮源企業發展(集團)有限公司,該公司為鴻榮源集團旗下全資子公司。

這個地塊的優勢在於,觀城第一期更新項目位於深圳市龍華區觀湖街道,梅觀高速與觀瀾大道交匯處東南側,交通便利,地理區位優勢明顯。

美聯物業全國研究中心總監何倩如表示,不錯的位置加之鴻榮源在深圳市場的口碑不錯,上述項目未來的品質值得期待。

但是對於鴻榮源的難點在於,項目要求應落實用於城市基礎設施、公共服務設施、政府公益性項目的面積不少於32.4萬平方米,公共用地佔總舊改面積的46%。從剩餘的38萬平方米的面積裡面扣利潤,對鴻榮源是一個挑戰。

何倩如認為,開發商若願意做一個項目,該項目肯定是有利可圖的。不過可以肯定的是,開發商的利潤率,比10年前是下降了不少。

時間倒退10年,鴻榮源尚不需要做這種棉裡挑針的細活兒。重倉龍華,鴻榮源收穫龍華地主美譽,但將鴻榮源稱為深圳隱形地主更為貼切。

鴻榮源官網顯示,鴻榮源在深圳累計開發項目超1000萬平米,已運營產業園面積超170萬平米,整體產業空間體量將達600萬平米。

據機構統計,鴻榮源在深圳約有1000萬平米的土地儲備,在建城市綜合體建築面積超過500萬平米,主要分布在深圳前海、寶安、龍華、光明等區域,約22個新房及儲備項目,且大多為舊改項目,其中有15個項目在龍華新區。

鴻榮源已經面世或在建的舊改項目有壹城中心、鴻榮源尚峻、民治第三工業區等;如清湖老村城市更新單元、牛湖項目等更多舊改尚沒於冰山之下,大多數處於意願徵集或洽談階段。其舊改項目多數分布於寶安、龍華等區,福田、南山項目較少,素有「關外舊改大王」之稱。

作為對比,舊改大王佳兆業2019年舊改項目佔地面積近4000萬平方米。深圳佔比約27%,計算得出佳兆業深圳區域舊改佔地面積為1080萬平米。鴻榮源土地儲備與佳兆業可以一較高下。

深耕深圳大本營的同時,鴻榮源舊改版圖持續擴圍。2018年以來,鴻榮源已經五進東莞舊改,先後落子鳳崗、塘廈、長安、黃江,總更新面積不下340萬平米。

比如2018年9月,鴻榮源首進東莞,拿下鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項目;2019年10月,拿下塘廈鎮四村社區新城市中心76.1萬平舊改項目;2019年12月,中標長安鎮沙頭股份經濟聯合社商住類城市更新10.8萬平米舊改項目;2020年3月,3天內,鴻榮源拿下東莞市黃江兩宗舊改(黃江鎮雞啼崗城市更新項目、黃江鎮黃牛埔股份經濟聯合社永興(東環路段)城市更新),面積高達169萬㎡。

長袖與短板

對於鴻榮源舊改的優勢,有業內人士稱,鴻榮源具有產業運營、城市更新方面經驗,符合深圳新區及臨深地區產業升級,融入城市一體化的建設需求,這是它獲得舊改項目的優勢之一。

熟悉鴻榮源的人士向風財訊表示,鴻榮源在舊改口碑挺不錯的,老闆重視,親自參與。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,鴻榮源舊改項目不少,但入市的很少。「鴻榮源是本土房企、根基很深,拿舊改項目比較方便。但深圳舊改十來年了,利益博弈導致進展非常艱難。」

就在2019年,鴻榮源承建的深圳市龍華區賴屋山寶山新村城市更新項目就遇到了麻煩。鴻榮源申報的賴屋山城市更新單元位於大浪街道。項目現狀建築包括賴屋山工業區、譚羅村集體物業、寶山一區、二區部分私宅等。項目推進遭到二區村民的激烈反對,矛盾主要集中在區別性舊改和規劃隔斷村民外出唯一道路。關於未來規劃改造將如何解決村民出行問題沒有最新進展。

宋丁表示,鴻榮源是深圳本土老牌房地產公司,做的不錯,還有些品牌項目,這兩年的規模要大,影響比較大。鴻榮源很好的發揮本土企業人脈優勢,土地獲得優勢,這是他的長處,品牌方面也不錯,深圳各地都有好的項目。「和大品牌商相比,鴻榮源可能在整體運作上,比如產品選擇,品牌塑造,小區配套等各方面還有改進的地方。有些項目拿地太大了,就像壹城中心這麼大的體量,其實是太大了,拖不動,反倒做起來並不有利於項目精品。」

同時,鴻榮源二代賴柏霖掌管的深圳市柏霖資產管理有限公司,被看作鴻榮源獲得資金來源的重要途徑。

不過,深圳市柏霖資產管理先後入股的利安人壽、新光海航,盈利情況並不樂觀。

自開業以來,利安人壽累計實現業務收入669億元,目前公司總資產接近400億。雖然目前已實現盈利,但尚未完全彌補虧損,截至2018年,公司未彌補虧損約為7.98億元。

新光海航方面則更為窘迫,自成立以來,該公司一直處在虧損的狀態,2009-2018年,其淨利潤分別為-0.41億元、-0.49億元、-0.72億元、-0.9億元、-0.86億元、-1.08億元、-0.82億元、-0.99億元、-0.87億元、-0.79億元,合計虧損高達近8億元。

舊改項目通常周期長、沉澱資金較多,落袋的資金才可支持可持續發展。鴻榮源手握舊改大糧倉,接下來亦是其舊改貨值逐步釋放過程,是花開肆意,還是坎坷前行,風財訊將保持關注。

相關焦點

  • 鴻榮源:傲笑深圳舊改局
    深圳房企鴻榮源很好的詮釋了這句話。1991年,鴻榮源只是一個名不見經傳的承包商。5年後,董事長賴海民親自帶隊進軍寶安做起了項目開發,蟄伏8年實現原始資金積累,挺進深圳兵家必爭之地-香蜜湖片區。通過香蜜湖·熙園一舉奠定其行業地位,自此鴻榮源成為深圳豪宅代名詞。
  • 深圳大前海,世界東方的灣區「曼哈頓」!
    從國際視野上看,粵港澳大灣區是對標紐約、舊金山、東京之後的第四大灣區,未來的發展潛力毋庸置疑,前海可以說是粵港澳大灣區中「核心中的中心」。當你還在仰望深圳灣的時候,前海灣也來了,深圳最強的板塊也即將誕生!▲ 圖為今天的大前海,旗幟非常鮮明01.中國的「曼哈頓」,新貌璀璨奪目!4年一巨變。
  • 灣區孵化器,七月
    7月15日,拼便宜正式遷入灣區數字公園。成立三年來,拼便宜從最初的八人團隊發展到全國八百人團隊,如今已經擁有了灣區數字公園內的獨立辦公大樓,灣區孵化器一步步見證著他們的成長。7月17日,熊貓速匯在灣區孵化器輕時咖啡舉辦了周年慶派對,慶祝公司正式成立兩周年。
  • 打造「有溫度」的商業空間,鴻榮源壹方商業持續開拓幸福消費體驗
    作為深圳商業的「後起之秀」,鴻榮源壹方商業自旗艦商業「深圳壹方城」開業以來所展現的優秀商業運營能力備受行業認可,連續獲得「年度體驗商業優秀運營商」稱號。其可圈可點的「情感化」運營之道,為深圳商業注入了創新活力,也不斷提升著周邊居民的幸福消費體驗。   這其中,在購物中心融入更多時尚潮流元素,建立最佳情感記憶點,更是鴻榮源壹方商業的「拿手好戲」。
  • 華為、騰訊「擦槍走火」、拜拜「Flash」|極客一周
    地主家也沒餘糧了金錢永不眠,即便大過年。元旦當天,大家還在跨年的宿醉中尚未清醒的時候,兩家軟體和硬體方面的巨頭,騰訊和華為已經「擦槍走火」。1 日凌晨,華為遊戲社區中心發布公告,表示因為騰訊遊戲單方面作出重大變更,華為方面無法合作,只能將騰訊遊戲下架。
  • 鴻榮源中標東莞黃江鎮雞啼崗舊改前期服務商涉面積127萬平米
    3月2日,東莞市農村(社區)集體資產管理網公示,確認深圳市鴻榮源實業有限公司為東莞黃江鎮雞啼崗城市更新項目的前期服務商。其實,這已經不是鴻榮源第一次涉足東莞舊改。2018年9月,鴻榮源就已經將東莞納入城市更新版圖,確認天堂圍村委會與東莞鴻榮源置地有限公司(實為深圳鴻榮源集團控股子公司)合作開發鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項。
  • 「香港活動」第58屆貓咪深圳領養日
    由公益組織深圳貓網運營的伴侶動物免費領養/送養平臺,提倡領養代替購買、文明養寵,只面向流浪動物;活體動物買賣非吾道也。
  • 深圳羅湖區「灣區樞紐,萬象羅湖」LOGO設計大賽啟動
    為更好地展現城區新定位、新形象,打造高品質城區品牌,12月1日,深圳市羅湖區開展「灣區樞紐,萬象羅湖」LOGO全民VI設計大賽,面向全國公開徵集設計方案。  據了解,「灣區樞紐」是指羅湖立足於城區緊密的交通網絡,發揮口岸、高鐵、地鐵聯動優勢,打造連通廣深港、輻射珠三角、服務粵港澳大灣區的重要樞紐
  • 深圳創新創業投資大會頒獎典禮暨大灣區科技大會(GBAS)圓滿落幕
    2020-12-22/11:31 2020年12月17-18日,深圳創新創業投資大會頒獎典禮暨大灣區科技大會
  • 高高揚起 灣區經濟帶藍色旗幟
    而深圳具有發展灣區經濟的強大基礎和雄厚實力,更有雄心匯入世界灣區城市經濟潮流,成為世界一流灣區名市。 經濟發展是從粗放型向集約型發展方式轉變,不論內陸還是濱海城市,這已是現代城市經濟發展的高度共識。作為我國灣區經濟的典型代表,深圳從制度設計層面作了精準思索和長遠規劃。「大鵬新區不僅是深圳最年輕的功能新區,也是唯一不考核GDP的『生態特區』」。
  • 官方傾力打造明星新作《明星鬥地主》
    為此宏象即將推出明星系列撲克遊戲《明星鬥地主 online》,本遊戲除擁有眾多知名明星,更有獨特自創角色,遊戲語音、特效等完美結合,將給您帶來更高的視聽享受。 《GAME-明星鬥地主 online》預計在近期展開內測。遊戲玩法易學易懂,屬於鬥智類的娛樂遊戲。相傳舊社會時候,地主橫行霸道,經常欺壓農民,農民為了發洩對地主的痛恨,經常在每天農忙後回到家裡,關起門來鬥地主。
  • 濃煙霧罩灣區 天空一片灰黑空氣很差
    圖片來源:推特這天推特大量留言和圖片,都是說灣區的空氣;不少公路駕駛人說,天空中落下菸灰;東灣和中半島的煙霧最厲害,大家都關緊門窗,但仍然阻止不了煙味闖進屋裡。圖片來源:推特灣區最近的生活已經夠困擾,因為有疫情,又有百度高溫,再加上煙霧瀰漫,煙味難以逃避。
  • 深圳新開「海邊夜市」,全長200米
    深圳新開了條海邊夜市街,就在深圳灣萬象城,「2020 BAY MARKET」,11月21日正式開街。 近30家品牌入駐,全街200米 深圳本土美食/大牌文創/Jazz表演小盒子是一家深圳的甜品品牌,主打小孩子喜歡的創意蛋糕,會定期推出一些可愛俏皮的蛋糕款式。
  • 國家衛健委:「新冠肺炎」簡稱為「NCP」,尚無證據氣溶膠傳播;比特...
    國家衛健委:「新冠肺炎」簡稱為「NCP」,尚無證據氣溶膠傳播2 月 8 日的國務院聯防聯控機制發布會上,衛健委發布關於新冠病毒感染的肺炎暫命名的通知,統一稱謂為「新型冠狀病毒肺炎」,簡稱「新冠肺炎」,英文名為「Novel coronavirus pneumonia」,簡稱為「NCP」。
  • 原味福音(結語)我愛「原味」
    「薯片」,「舌頭」發癢,就隨從自己的情慾,增添好些「口味」……卻又不知什麼時候開始,「薯片界」又開始出品一些所謂「原味」薯片——我疑心,那是因為「薯片界」中奇味、怪味、異味的薯片太多太濫了,於是乎,有些人就開始懷念起「原味」薯片來。
  • LOOK | 喜茶「寵物店」· 全國首家
    「 寵物友好主題店 · 全國首家」這是喜茶首家「寵物友好」主題店全國第1家,也是茶飲行業首家落在深圳喜薈城喜茶設計空間史 · 深圳 」喜茶作為一家被茶飲耽誤的設計公司從17年起,在深圳開設主題門店探索各類新主題...
  • 日本大型溫泉主題樂園「空庭溫泉」即將在大阪Bay tower開幕
    大型溫泉主題公園「空庭溫泉OSAKA BAY TOWER」將於2月26日在大阪Bay tower開業。「空庭溫泉OSAKA BAY TOWER」以"美癒味"為主題,是一個融天然溫泉、巖盤浴、全身按摩、餐廳、物販展等設施與服務的大規模綜合性主題公園。以安土桃山時代為概念設計的古代日本市街整體風格是仿古式,整個空間別具一格。
  • 陶喆無視老婆對「她」公開示愛麥克風消音事件重演
    陶喆睽違10年,9日再度於新加坡開唱,老婆、嶽父嶽母、姪兒全坐檯下力挺,特別的是,林俊傑的媽媽盡地主之誼,特別煲湯和準備星式炒米粉替他打氣,他在臺上直呼:「林媽媽I love you!」表演時舞臺乾冰一度過濃,陶喆搞笑說:「very smoky,cannot see,少一點smoke不然會燒聲(臺語:沒有聲音)you know?」流利星式英文笑翻全場。
  • 衝這雙天價 Dunk 之前,這些「關於小熊」之外的故事同樣精彩
    誕生於我們父母出生年代的「老古董」搖滾樂隊,在 2020 年卻長期佔據著各大球鞋、潮流媒體的頭條,這正常嗎?得益於「Dunk 年」的到來,即便從不滑板的球鞋愛好者們也不惜砸下五位數的重金,買下一雙世紀之初出現的「古老」滑板鞋,來證明自己在線的潮流品味。
  • 「未來有你,灣區同濟」粵港澳大灣區交流會暨同濟大學校友聯誼會...
    2020年11月26日14:30分,一場主題為「未來有你,灣區同濟」的粵港澳大灣區基礎設施建設交流會暨同濟大學灣區校友聯誼會在深圳隱秀山居酒店三號會議室成功舉辦