傲笑一方者，方成局。
深圳房企鴻榮源很好的詮釋了這句話。
1991年，鴻榮源只是一個名不見經傳的承包商。5年後，董事長賴海民親自帶隊進軍寶安做起了項目開發，蟄伏8年實現原始資金積累，挺進深圳兵家必爭之地-香蜜湖片區。
通過香蜜湖·熙園一舉奠定其行業地位，自此鴻榮源成為深圳豪宅代名詞。
相比掌門人賴海民的低調，鴻榮源在灣區舊改顯得尤為高調，深圳約有1000萬平米的土地儲備，涉及20多個項目，大多數為舊改項目。
鴻榮源堪稱深圳隱形舊改地主，並持續將觸角伸至臨深片區。
01
深圳隱形地主
鴻榮源最近一次舊改拿地是在7月16日。
深圳龍華區城市更新和土地整備局發布關於《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》，涉及觀城第一期城市更新單元項目，項目申報主體為深圳市鴻榮源企業發展(集團)有限公司，該公司為鴻榮源集團旗下全資子公司。
這個地塊的優勢在於，觀城第一期更新項目位於深圳市龍華區觀湖街道，梅觀高速與觀瀾大道交匯處東南側，交通便利，地理區位優勢明顯。
美聯物業全國研究中心總監何倩如表示，不錯的位置加之鴻榮源在深圳市場的口碑不錯，上述項目未來的品質值得期待。
但是對於鴻榮源的難點在於，項目要求應落實用於城市基礎設施、公共服務設施、政府公益性項目的面積不少於32.4萬平方米，公共用地佔總舊改面積的46%。
從剩餘的38萬平方米的面積裡面扣利潤，對鴻榮源是一個挑戰。
何倩如認為，開發商若願意做一個項目，該項目肯定是有利可圖的。
不過可以肯定的是，開發商的利潤率，比10年前是下降了不少。
時間倒退10年，鴻榮源尚不需要做這種棉裡挑針的細活兒。
重倉龍華，鴻榮源收穫龍華地主美譽，但將鴻榮源稱為深圳隱形地主更為貼切。
鴻榮源官網顯示，其在深圳累計開發項目超1000萬平米，已運營產業園面積超170萬平米，整體產業空間體量將達600萬平米。
據機構統計，鴻榮源在深圳約有1000萬平米的土地儲備，在建城市綜合體建築面積超過500萬平米，主要分布在深圳前海、寶安、龍華、光明等區域，約22個新房及儲備項目，且大多為舊改項目，其中有15個項目在龍華新區。
鴻榮源已經面世或在建的舊改項目有壹城中心、鴻榮源尚峻、民治第三工業區等；如清湖老村城市更新單元、牛湖項目等更多舊改尚沒於冰山之下，大多數處於意願徵集或洽談階段。
其舊改項目多數分布於寶安、龍華等區，福田、南山項目較少，素有「關外舊改大王」之稱。
作為對比，舊改大王佳兆業2019年舊改項目佔地面積近4000萬平方米。深圳佔比約27%，計算得出佳兆業深圳區域舊改佔地面積為1080萬平米。
鴻榮源土地儲備與佳兆業可以一較高下。
深耕深圳大本營的同時，鴻榮源舊改版圖持續擴圍。
2018年以來，鴻榮源已經五進東莞舊改，先後落子鳳崗、塘廈、長安、黃江，總更新面積不下340萬平米。
比如2018年9月，鴻榮源首進東莞，拿下鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項目；
2019年10月，拿下塘廈鎮四村社區新城市中心76.1萬平舊改項目；
2019年12月，中標長安鎮沙頭股份經濟聯合社商住類城市更新10.8萬平米舊改項目；
2020年3月，3天內，鴻榮源拿下東莞市黃江兩宗舊改（黃江鎮雞啼崗城市更新項目、黃江鎮黃牛埔股份經濟聯合社永興（東環路段）城市更新），面積高達169萬㎡。
02
長板與短板
對於鴻榮源舊改的優勢，有業內人士稱，鴻榮源具有產業運營、城市更新方面經驗，符合深圳新區及臨深地區產業升級，融入城市一體化的建設需求，這是它獲得舊改項目的優勢之一。
熟悉鴻榮源的人士表示，鴻榮源在舊改口碑挺不錯的，老闆重視，親自參與。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，鴻榮源舊改項目不少，但入市的很少。
「鴻榮源是本土房企、根基很深，拿舊改項目比較方便。但深圳舊改十來年了，利益博弈導致進展非常艱難。」
就在2019年，鴻榮源承建的深圳市龍華區賴屋山寶山新村城市更新項目就遇到了麻煩。
鴻榮源申報的賴屋山城市更新單元位於大浪街道。項目現狀建築包括賴屋山工業區、譚羅村集體物業、寶山一區、二區部分私宅等。
項目推進遭到二區村民的激烈反對，矛盾主要集中在區別性舊改和規劃隔斷村民外出唯一道路。
關於未來規劃改造將如何解決村民出行問題沒有最新進展。
宋丁表示，鴻榮源是深圳本土老牌房地產公司，做的不錯，還有些品牌項目，這兩年的規模要大，影響比較大。
鴻榮源很好的發揮本土企業人脈優勢，土地獲得優勢，這是他的長處，品牌方面也不錯，深圳各地都有好的項目。
「和大品牌商相比，鴻榮源可能在整體運作上，比如產品選擇，品牌塑造，小區配套等各方面還有改進的地方。有些項目拿地太大了，就像壹城中心這麼大的體量，其實是太大了，拖不動，反倒做起來並不有利於項目精品。」
同時，鴻榮源二代賴柏霖掌管的深圳市柏霖資產管理有限公司，被看作鴻榮源獲得資金來源的重要途徑。
不過，深圳市柏霖資產管理先後入股的利安人壽、新光海航，盈利情況並不樂觀。
自開業以來，利安人壽累計實現業務收入669億元，目前公司總資產接近400億。
雖然目前已實現盈利，但尚未完全彌補虧損，截至2018年，公司未彌補虧損約為7.98億元。
新光海航方面則更為窘迫，自成立以來，該公司一直處在虧損的狀態。
2009-2018年，其淨利潤分別為-0.41億元、-0.49億元、-0.72億元、-0.9億元、-0.86億元、-1.08億元、-0.82億元、-0.99億元、-0.87億元、-0.79億元，合計虧損高達近8億元。
舊改項目通常周期長、沉澱資金較多，落袋的資金才可支持可持續發展。
鴻榮源手握舊改大糧倉，接下來亦是其舊改貨值逐步釋放過程，是花開肆意，還是坎坷前行，我們將保持關注。
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本文來源：風財訊
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