經過十幾年的摸索和堅持，綠城中國(3900.HK 以下簡稱綠城)的子集團——綠城理想小鎮建設集團有限公司(以下簡稱綠城小鎮集團)目前已具備分拆上市的基礎。
近日，在博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會上，綠城小鎮集團總經理蔣安綽在接受時代周報記者採訪時透露了上述信息。
「不過還需要做進一步評估。」蔣安綽對時代周報記者稱，「如果分拆上市對綠城發展帶來利好，一定會藉助資本市場。能上市的話，不會超過3—5年。」
特色小鎮的建設上，綠城是頗有發言權的一家。
早在2003年，從海寧百合新城開發開始，綠城創始人宋衛平已經提出小鎮理念。2016年，在全國興起特色小鎮建設浪潮的大背景下，綠城小鎮集團正式成立，以浙江為始，向全國布局。
據時代周報記者了解，綠城已對小鎮未來5—10年的發展做了全盤考慮。
截至目前，綠城已形成以文旅、康養、教育、生活和產業為代表的小鎮二十餘座，聚焦長三角、西南等地。
綠城小鎮業務板塊，已被內部認為是新的增長極。一方面得益於宋衛平對小鎮的理解和堅持；另一方面也在於綠城中國董事會主席、總裁張亞東本身對小鎮模式的認可。
根據財報數據，綠城小鎮集團的利潤在2018年已佔到集團總利潤的近三分之一。到2020年7月，綠城小鎮的銷售額遠超預期，全年的貨值指標提前達成。
在蔣安綽看來，綠城小鎮的價值在通過產業經營帶來利潤。前端的策劃設計能力加上後端的經營能力，這是綠城小鎮符合上市條件的兩大因素，也是當下做小鎮的難點。
「很多房企名義上做小鎮，實際上還是大盤開發。」蔣安綽告誡到，千萬不能以房地產的思維做小鎮，不然不會成功。
綠城做小鎮的經驗在於：做小鎮完全不是圈地賣房，一定不能靠吃土地紅利和追求銷售利潤。
「小鎮是一個自成的生命體，一個能夠內部循環的主體，核心在於前期的策劃和後期的產業運營，包括為政府引進產業，為客戶提供各類所需的跨領域資源。」蔣安綽稱。
小鎮需要時間去落地，蔣安綽拆解為三個階段：從孵化期、收穫期到持續運營期。
因此，現在綠城小鎮在拿地時並不急於一下圈下大片地塊，也不著急做品牌管理的輕資產輸出服務。對小鎮運營者而言，這是要耐得住寂寞的過程。
小鎮裡要包含大產業和小產業。其中，大產業以康養頤養、科創、農業、教育等為主導，小產業則涵蓋商業、小型醫療機構、基本生活配套等。而這些都需要在前期投入。
「如果什麼都沒有，不會產生銷售。哪怕有銷售，人口也不會真正導入到小鎮裡面，也很難產生正向回報。」蔣安綽稱。
從綠城的實踐經驗來看，引進的人口越多，小鎮在運營資金上越不會有壓力，後期營銷費用也越來越低。
據蔣安綽介紹，例如在營銷費用率上，綠城小鎮已經從1%—3%降到0.3%—0.5%。
「把資金導入到產業、商業、配套等上，後續會自然有服務增值、資源增值等，產生經營利潤。這是資本市場認可的。」蔣安綽表示。
儘管綠城在小鎮建設上已行業領先，但蔣安綽認為還有諸多需要突破改進的地方。其中，體制和機制的建設，是最為重要的一方面。
「做小鎮是很燒腦的事，最重要的是人才。」蔣安綽對時代周報記者表示，要留住人才就要從考核機制、獎勵機制、跟投機制等全方面去考量。
（文章來源：時代周報）