「首付貸」變身「信用貸」 監管難題待解

對於購房者來說， 「首付貸」是一把「雙刃劍」。 「市場行情好的時候，可以放大收益，但市場下行的時候，也會放大虧損。

中房報記者 唐珊珊 北京報導

「我一直在想我是怎樣好日子不過，轉身跳了坑的。」剛剛換房的劉曉（化名）最近被貸款壓得喘不過氣。換房本來是件好事，但首付不夠的劉曉用上了流行的「首付貸」，每月不僅要還按揭貸款，還要還三筆信用貸款，四筆貸款加起來每月要還3萬多元，本來寄希望於能把手中一套商住房賣掉緩解資金壓力，但那套房子掛了三個月了，連看房的人都很少。

像劉曉這樣使用首付貸的人不在少數。「我們最近接手辦理的首付貸就有10筆左右，你只需挑好項目，選好房，我們這邊都可以辦。」一位擔保機構辦理業務的經理這樣告訴中國房地產報記者。

「首付貸」是把雙刃劍

11月22日，記者隨一位中介來到位於大興亦莊的和悅華錦，在記者諮詢一套小三居項目並表示首付不足時，諮詢是否可以使用「首付貸」，售樓處銷售人員表示可以，但需要通過代理他們項目的中介公司來做。如何操作？以記者詢問的總價480萬元的三居室為例，按首套40%計算，首付為190萬元。在聽聞記者手中現金只有120萬元尚缺70萬元時，中介表示可以通過他們合作的擔保機構從銀行申請「信用貸」，並且推薦了一位擔保機構業務經理為記者詳細講解。

對於購房者來說，「首付貸」是一把「雙刃劍」。「市場行情好的時候，可以放大收益，但市場下行的時候，也會放大虧損。不過對於首付款不足但又不想將房產抵押的人來說，『首付貸』是借款門檻最低的一種方法，不過在銀行不叫『首付貸』，而是信用貸。信用貸不用審核你的工資流水，只需要你的信用記錄良好，沒有逾期還款記錄就可以，一般都可以批下來。」這位業務經理信誓旦旦地表示。

記者隨後走訪了廊坊一處售樓處，一位置業顧問告訴記者，雖然廊坊目前限購，但是對於外地購房者來說，可以先購房，後補社保辦手續，如果首付不足，可以辦理分期，甚至可以延長分期還款時間。記者致電了河北涿州的悅瀾灣售樓部，置業顧問稱，該樓盤可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩餘部分與開發商旗下的第三方公司籤署首付款分期合同，2年內還清，不收取利息。該置業顧問還強調，做首付分期不會影響房屋網籤、銀行抵押貸款等手續，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。

「首付貸」是如何避開監管操作的？一位擔保機構的業務經理對記者解釋：「假設你的資金缺口是70萬元，我們需要分三家銀行來做，因為每家銀行信用貸的最高額度是30萬元，我們常合作的幾家銀行是民生銀行、南京銀行、江蘇銀行、招商銀行，這幾家的利率也各有不同，一般年化利率在6%~9%，正常按揭貸款年化利率在5.39%，其實差距不大，一般都可以承受。不過北京這邊『信用貸』的還款年限最多是三年，可以選擇等額本息或者等息本金兩種方式。」在這位擔保機構業務經理看來，「信用貸」的風險並不大，對於購房者來說，可以用最少的資金撬動最大的資產，並且「信用貸」不會佔用購房者的任何貸款記錄。」

記者算了一筆帳，如果首付使用首付「信用貸」+按揭貸款，以總價480萬元、首付192萬元貸款20年的房子為例，按揭貸款部分月供17000元左右，「信用貸」按中間保守利率7%來計算，三筆信用貸每月還款總額預計在23000元左右，總計每月還款4萬元左右。並且使用「信用貸」不能提前還款，如果提前還款，需要支付一定比例的違約金。這樣看來，作為購房者而言，雖然首付問題解決了，但是每月的還款壓力也不小。

「首付貸」死灰復燃的背後

2018年對於房企來說是難熬的一年。融資方面，在金融降槓桿的大背景下，房企融資難度加大，融資成本升高。從10月社會融資規模增量來看，融資規模嚴重縮水：10月份社會融資規模增量為7288億元，創2016年8月份以來27個月新低。較9月份社會融資規模增量21682億元，環比下跌66.39%，同比下跌39.29%，10月份社會融資規模增量同環比雙雙下跌，且跌幅較大。除了社會融資規模增量嚴重縮水以外，表外融資也處於下行趨勢，隨著房地產市場調控的持續加碼，房地產金融市場未來仍不樂觀。

銷售方面，「金九銀十」不再，年底銷售回款壓力驟增，開發商通過降價促銷、首付分期等手段吸引購房者。此時受購房資格和首付比例抬升的雙重影響，購房者的資金壓力進一步加大。對於消費者來說，有資金的持幣觀望，著急買房的剛需卻卡在上調的首付比例上。為了緩解首付壓力，「貼心」的「首付貸」「首付分期」便重現江湖。

根據諸葛找房數據統計顯示，受房貸收緊影響，按揭貸款增量連續三月下滑，居民短期貸款卻增幅持續擴大。10月末人民幣貸款餘額133.96萬億元，同比增長13.1%，增速比上月末低0.1個百分點，比上年同期高0.1個百分點。當月人民幣貸款增加6970億元，同比多增338億元，環比接近腰斬。人民幣貸款增量主要來源於票據融資與居民短期貸款。

對於此類短期貸款的用途，11月2日，央行發布的《中國金融穩定報告》中則提出了警示：合理管控個人住房貸款增長，加強居民消費貸款管理，防止資金挪用與購房行為，剛性需求得到保護，投機炒房行為被抑制。同時抑制資金過度流向房地產領域，對負債率高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作等行為的房地產企業進行融資限制，房地產企業在融資渠道收緊、還債高峰期下，融資行為也被限制，房企面臨嚴峻的資金困境。

監管難也是「首付貸」死灰復燃的原因之一，據業內人士透露,網際網路金融已經成為首付貸款的重要資金渠道，其向購房者發放「首付貸」的形式大致分為三種：一是開發商或房產中介機構，通過自營的網際網路金融平臺向購房者提供首付貸款服務；二是開發商或房產中介機構與第三方網際網路金融平臺合作，由前者提供購房首付貸款需求，後者提供貸款資金；三是網際網路金融平臺獨立提供貸款服務。可以說，整個「首付貸」的資金鍊比較複雜，資金來源和範圍較廣，加上銀行、P2P平臺等機構有可能暗地裡為「首付貸」提供便利，所以會出現首付來源難以查清的情況。對於房產抵押貸款用作首付款的現象，有業內人士坦言,在實際操作中，一般貸款要有貸款用途說明。比如裝修、其他消費等，會有一個形式上的監管，但在實際執行過程中監管難度較大。

美國麻省大學達特茅斯CIE經濟研究中心執行主任高連奎在接受記者採訪時表示：「從風險上而言，對於剛需人群，首付25%是一個安全邊際，如果通過高槓桿倉促入市，並且使用『信用貸』這種缺乏有效抵押的方式，會使後續商業銀行各類貸款風險加劇。而目前金融平臺上又缺乏有效的監管措施，可能會使問題擴大。」

本文來源：中國房地產報 責任編輯：林開浩_NBJ11198