中國樓市到底有沒有泡沫？我想答案是顯而易見的：一方面，易居研究院統計數據顯示，2019年我國的50個大中城市房價收入比數據遠遠超過國際合理值，50個城市中只有長沙是較為合理的；另一方面，中國樓市的租售比普遍遠超國際臨界值。此前社科院城市所發布的房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》顯示，中國樓市的租售比普遍遠超1∶300。以廈門樓市為例，租售比高達1∶1100，房產所有者需要91.7年才能通過出租房產收回回本；再者，多個層面的數據顯示，我國的房屋總量或至少夠20億人居住，西南財大的研究數據更揭露，全國城鎮地區房屋空置量高達6500萬套，平均空置率也已經超過了22%，三四線城市空置率更高，很多已經達到了30%。
更不能忽視的是，事實上，目前中國樓市市值規模高達65萬億美元，超過美歐日房地產的總和——60萬億美元。
現實如此，但很多專家卻視而不見，不僅不敢承認我們樓市的泡沫，甚至有不少高級別專家教授還公然宣稱「中國樓市沒有泡沫」：
兩年前經濟學家黃有光公開發表評論稱，「中國樓市並沒有大量泡沫，住房空置率不高。如果房價真的存在大量泡沫，那麼房價的持續上漲就會導致泡沫破裂。」
不久前北大教授董志勇也直言，「不要任何時候都汙名中國的房地產市場，因為房地產市場仍然是未來經濟發展的一個重要支柱，他們有很多困難，但目前為止個人覺得並沒有泡沫。」
無獨有偶，著名經濟學家張五常更是不止一次發表言論稱，「中國到處都是高樓大廈，看一看樓價，那些錢都是從哪裡來的呢？我不認為是泡沫導致的，而是實際價值升上去的。」
這不由得讓我們想起30年前的日本，彼時日本政府及全體國民也是一樣視樓市泡沫不見，不僅全民瘋狂投資買房，更以高房價為驕傲。但誰也料想不到，就是曾經那個讓日本國民引以為傲的房地產，最後卻把日本經濟拖入了無底深淵，讓「日本失去了20年」。
日本樓市泡沫是如何「破裂」的？
眾所周知，90年代初日本爆發了史無前例的「房地產泡沫崩塌」事件，這一度讓日本樓市暴跌70%，更讓日本經濟出現嚴重衰退。無數人由「千萬富翁」淪為「千萬負翁」，更有數以千萬計的日本民眾失業、破產，無家可歸。
彼時，日本民眾也是對投資房地產有著超出常規的熱情。隨著房價的上漲，許多日本人投入炒房事業中，最終演變成日本全民從銀行貸款買房，房價被再一次抬高。日本國土廳公布的數據顯示，1989 年，國土面積僅為美國4% 的日本，其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4 倍。東京銀座大街土地價格最高達100 萬美元/ 平方米，東京的房價可以買下整個美國，所言非虛。
樓市火爆，各行各業跟著雨露均沾，日本經濟更是迎來極度繁榮。有資料顯示，僅1988年，歐洲百分之七十的奢侈品都是由日本女人消費的。
樓市最繁榮時期，日本的房價嚴重虛高到讓人咂舌。一套70平米的房子要價7000萬日元，折合人民幣是500萬。須知，當時的中國「萬元戶」都是極少的，彼時我國的大城市房價也不過一兩千元一平。一套房子500萬，對於絕大多數人來說無異於天文數字。
李嘉誠曾經說過，任何事物任何一種行業，如有一窩蜂的趨勢，過度發展，就會造成摧殘。日本樓市也難逃這個「魔咒」——形成於1985年的日本樓市泡沫，最終在三大主要原因的合力影響下，最終還是在1990年「被刺破」了：
第一、1985年日本完成了工業化和城市化，數以萬計的資金無處安置。恰巧彼時，日本很多銀行鼓勵有錢人買房投資，龐大的投資需求之下，日本樓市的供給大增，樓市泡沫開始堆積；
第二、1985年日德法英四國籤訂「廣場協議」。之後美元貶值，相對應的日元迅速升值，但日本完全沒意識到危機，還在把大量外匯引進銀行。最終這些資金都大舉流入房地產市場，日本房價迅速飆升，不到一年漲了53%；
第三、同樣是在1985年，日本修改建築法，鼓勵拆掉舊房子，重建新房。數以萬計的高容量高樓大廈拔地而起，日本樓市形成嚴重的「供大於求」局面。樓市泡沫更加深化。
雖然日本在1990年緊急制定了《房地產融資總量規制》，開始對房地產投資嚴加管控，但奈何樓市泡沫已經嚴重虛高，為時已晚。到1990年1月12日，日本股暴跌70%，拋售潮來臨，東京房價暴跌65%，一夜之間許多日本人淪為千萬負翁，不堪重負之下，無數人跳樓自殺。有資料顯示，1992年東京地價跌到了繁榮時期的七分之一。到此，日本樓市泡沫終於崩塌了，房地產的「災難」也迅速蔓延到各行各業，銀行、企業、個體戶大量破產，經濟加速下滑，一夜之間回到解放前。
當年日本房價「崩盤」，那些「沒買」房子的人，後來過得怎樣？
正如伏爾泰所言，雪崩時，沒有一片雪花覺得自己有責任。時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山——日本樓市「崩盤」，那些沒有買房的人，現實中也未能倖免於難。畢竟經濟急速下滑，失業潮降臨，很多人雖然成功躲過了泡沫破滅，沒有貸款買房，也就沒有所謂的房產資產大幅萎縮。雖然1990年後，日本很多地方的房價降到了極低的水平，但是沒買房的人，還是沒有膽量買房，主要原因是「房價崩盤」刺激到了他們，他們無法預測未來的房價走勢，怕自己購入之後，房價又一次暴跌，所以不少人選擇觀望，更傾向於租房居住。
沒房人，倖免於難，加入租房大軍
總的來說，「沒買」房的人還是比較幸運的。雖然也連帶受了經濟倒退的影響，但至少不像那些孤注一擲的投資炒房大軍，損失那麼慘重。這些幸運的日本人大多選擇租房子住，這樣既能有一個安身之所，又不需要有太多的擔心。
事實上，日本政府也非常鼓勵民眾租房。為此，還制定了完善的租房補貼制度，職工租房能獲得一定的補貼。比如職工租住房屋的價格如果不超過工資的20%，公司會予以補貼。
經此事件之後，日本進入「低欲望社會」，民眾的消費觀發生翻天覆地的變化，尤其是對房地產的看法也更加理性了。更重要的是，日本樓市泡沫破滅後，他們悟出了一個深刻道理並沿用至今：實體興國，房地產不管曾經有多麼威猛的拉動經濟發展的能力，過度依賴，最後都會靠不住，甚至會被反噬。
日本「這些現狀」正在我國上演？專家捏把汗
和文章開頭的一些專家「視泡沫為無物」不同，現在我國也有不少專家為目前的樓市「捏把汗」——更多的有良知的專家認為，當前階段我國樓市也存在較為嚴重的泡沫。尤其是房價收入比、房屋租售比這些能準確衡量樓市泡沫的數據擺在面前，很多專家一而再而三地發出預警，建言國家要正視我國房地產存在的和日本當年一樣的「這些現狀」：比如「全民炒房」；樓市投資屬性凌駕於居住屬性之上；房屋嚴重過剩，房價卻居高不下；房屋分配嚴重不均，極少數人坐擁大量房產，不住也不出租，任由空置落灰等。
總之一句話，很多專家認為，我們現在所經歷的和日本曾經發生的事情非常相似——日本樓市「崩盤」前，「這些現狀」正在我國上演。事實上，不止專家要「捏把汗」，其實我們很多人在回憶起中國樓市的二三十年發展史，自己估計也會「捏把汗」，畢竟中國樓市已經長盛不衰了近40年，房地產的造富神話，已經讓人咂舌了。
值得一提的是，央行原副行長吳曉靈更早早就發出告誡：「在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。」
實幹家曹德旺曾經抨擊到，房地產瘋狂造富的時代該徹底終結了，從發達國家的經驗來看，如何一個國家的發展和崛起都必須依靠實體經濟，高科技、實體製造業才是強國之本。我們雖然有自己的國情，但也要吸取其它國家的慘痛教訓，房地產雖然能帶來一時繁榮，但畢竟不可持續。不僅如此，他還建言國家，未來要「削減」房地產等不必要的投資，因為房地產擠佔了太多信貸和勞動力資源，對消費、製造業等的擠壓也是有目共睹的。