三分天註定，七分靠打拼。
文 | 今晚打老虎
這幾年，西安的發展進入了「快車道」，城市骨架不斷拉大，經濟總量連年上漲，常住人口突破千萬，再加上成為第九個「國家中心城市」和「一帶一路」起點城市，未來一片光明。
經濟的上漲和高精尖人才的落戶，讓西安的「高淨值人群」不斷擴大，也產生了更多的「高端置業」需求。
同時，經過20多年的發展，曲江一期和高新一期早期的一部分住戶因為「房子老化」或者「戶型過時」等原因，也有了「置換」的需求。
曲江池實拍圖
要是在過去，這種需求依然逃不脫曲江和高新兩個傳統的高淨值人群聚集區，但是現在，情況已經發生了變化。
曲江一期已經沒有新房源可售，連土地儲備都已經接近枯竭；曲江二期又因為早期規劃的原因，充斥著大量剛需項目，改善氛圍已經沒有一期那麼濃厚和純粹。
高新一期和二期同樣也接近飽和，三期還在規劃中，正處於新舊交替的階段，雖然近期土地出讓動作頻繁，但即便是樂觀估計，短期內還是很難充分滿足高淨值人群的改善需求。
所以，新晉的高淨值人群和強改善需求迫切的曲江、高新早期居民需要尋找新的置業方向。
說實話，西安的高品質項目其實並不少，很多項目本身極具競爭力，不過大多都是分散獨立存在的，單看項目確實夠好，如果放大到區域，難免會有一些缺憾。
這時候，「灃東新城」脫穎而出。
灃河大橋實拍圖
集高新的「產業」、曲江的「宜居」和滻灞的「生態」於一體，灃東新城大有「青出於藍」的意味，在競爭中脫穎而出，成為繼曲江和高新之後，西安高淨值人群置業的又一個理想區域。
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西安這幾年四面發展，實施「東拓、西進、南控、北跨、中優」路線，為什麼偏偏灃東新城能夠脫穎而出？
首先，是無可比擬的「位置」。
2002年，「西鹹一體化」的概念首次被提出，西安和鹹陽兩座關中平原上的大城市的命運開始緊密相連，西鹹新區所在的位置作為兩座城市的「白菜心」，重要性開始凸顯。
2014年，西鹹新區成為第七個國家級新區，再到2017正式劃歸西安託管，緊鄰高新、地理位置最接近西安主城區的灃東新城地位水漲船高。
國家發改委發布的《關於印發關中平原城市群發展規劃的通知》和陝西省委省政府的《關中-天水經濟區發展規劃》更是將灃東的地位提升到前所未有的高度。
隨著「陝西自貿區」和「灃東自貿功能區」先後成立，佔據天時、地利、人和的灃東，有望成為「大西安新中心核心區」。
規劃效果圖
其次，是長遠細緻的「規劃」。
葉啟田在《愛拼才會贏》中唱到：三分天註定，七分靠打拼，愛拼才會贏。灃東新城的位置是「天註定」的，但取得的成就完全是打拼出來的。
灃東新城總規劃面積約159平方公裡，確立了「一軸二帶五板塊」的城市發展空間格局，合理布局生產空間、生活空間和生態空間，打造大西安的「主城功能新區」和「生態田園新城」。
《禮記·中庸》說：「凡事預則立，不預則廢。」
灃東因為成立時間較晚，不用再「摸著石頭過河」，充分吸取高新、曲江等區域的經驗和教訓之後，自然能夠脫穎而出，甚至青出於藍而勝於藍。
值得一提的是灃東住宅因為受到《西鹹新區規劃建設品質標準彙編（2019）》的制約，容積率必須控制在2.5以下 （西安平均容積率約3.3），再加上限高政策，整個區域的居住舒適度在西安排名前列。
灃東新城實拍圖
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栽下梧桐樹，引得鳳凰來。
2017年西洽會上，總計籤約了1221億，其中有一半來自灃東，這樣的成績單讓灃東一鳴驚人，也讓其他區域羨慕不已。
目前為止，灃東已經引進重大項目130多個，18家世界500強企業、30多家中國500強企業以及30多家高科技企業以及落地灃東。
其中，阿里巴巴菜鳥、國家開發銀行、香港嘉裡、瑞典宜家、華能、華潤等知名企業的西安或西北總部都已經確定選址灃東。
宜家家居實拍圖
灃東自貿產業園、中俄絲路創新園、協同創新港等產業園區目前已經有大量企業入駐，再加上國際科創商務廣場 （在建）、西安環普灃東創新城 （在建）、中國國際絲路中心 （在建）等大型商業產業，灃東的產業集群效應將更為明顯。
在今年9月份舉辦的2020「一帶一路」全球招商峰會上，華為、阿里巴巴、中國平安、信德集團等眾多知名企業已經籤約入駐中國國際絲路中心。
去年有段時間，西安媒體甚至已經開始熱議灃東和高新的地位之爭，雖然目前灃東還無法撼動高新的地位，但是能有這樣的比較，已經足以證明灃東的潛力和實力。
誰也無法預測未來，畢竟在杭州已經出現了新貴餘杭區取代蕭山區，成為江浙一哥這樣的先例，餘杭區的產業布局與升級之路，像極如今的灃東。
灃東新城 實拍圖
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灃東新城「宜商、宜居、宜業」的格局已經初步形成，不過這一切的最終目的還是為了「宜人」，所以在生活配套方面，灃東也已經逐步完善。
交通方面：灃東已經形成高鐵 （阿房宮站） 、地鐵 （在建的5號線以及16號線） 、高速公路、快速幹道「四位一體」的格局，可以迅速通達全城，還是西安「首個」規劃並修建「BRT城市快速交通幹道」的區域。
灃東道路 實 拍圖
商業方面：華潤·萬象城、宜家家居、吾悅廣場都已經開業，再加上中國·西安南美商品貿易中心 （在建） 、灃東i未來 （在建） 等商業配套，生活氛圍日益濃厚。
醫療方面：總建面約30萬㎡、和西安交大合作共建的陝西灃東（國際）醫院 （在建） 是區域內最大的一所綜合性三甲醫院，將為灃東居民提供健康保障。
教育方面：目前區域內灃東第一學校，灃東第二、第三、第四、第五小學，灃東第六中學以及高新一中灃東中學等學校已經開學；加拿大加皇國際教育集團與西安灃東教育投資管理有限公司合作在陝成立的首個中加國際學校也已經落地。
休閒娛樂：目前，中國首個詩經主題特色小鎮詩經裡 （一期） 已經開門迎客；央企華僑城也將在灃東打造歡樂谷、歡樂海岸酒店群、商業街區以及結合本地資源的全新作品周文化博物館和圖書館暨書城等。
公園生態：灃東目前已經有漢溪湖公園、風和生態景區、阿房宮遺址公園、鎬京遺址公園 （規劃） 、太平河-如意湖 （規劃） 等大型公園、溼地。
華僑城歡樂海岸摩天輪效果圖
當然，「昆明池」是永遠繞不過的話題。
這座漢武帝修建的「中國第一大人工湖」在唐朝晚期逐漸乾涸，成為農田，頗有些「滄海桑田」的意味。1000多年之後，因為修建鬥門水庫 （昆明池），又逐漸恢復昔日的盛景。
僅七夕公園，就已經讓昆明池成為享譽全國的著名景點，在網絡上的熱度更是居高不下。要知道，七夕公園水域面積僅佔鬥門水庫的二十二分之一。
目前昆明池二期已經開工，按照規劃，全部建成後水域面積將達到約10.4平方公裡 （約1.56萬畝），約等於10個曲江池。
昆明池 實 拍圖
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灃東這片熱土，自然會引起開發商的密切關注。
對他們來說，搶先一步落子幾乎就意味著能夠在激烈的競爭中立於不敗之地，正所謂「一步快，步步快」，就是這個道理。
而落地什麼樣的產品，就能很明顯看出開發商對這片區域的預期，而且最終在競爭中起到決定性因素的，也往往是「產品力」。
目前為止，除了灃東地產和灃東城建兩大國企之外，融創/華僑城、保利、碧桂園、華潤、綠地等標杆房企都已將自己的高端產品落地灃東，一場高淨值客戶爭奪戰正進行的如火如荼。
這其中，融創和華僑城合作開發的海逸長洲表現極為亮眼。
海逸長洲示範區 實 拍圖
從開發商實力來說，一個是全國排名TOP4的巨無霸房企，一個是在文旅產業佳作頻出的實力央企，他們的聯手達成了1+1＞2的效果。
自2019年12月首次開盤以來，雖然價格不菲，但因為品質高端，海逸長洲連戰連捷，A區1400多套房子很快就銷售一空，火爆程度即便是很多主城區項目也望塵莫及。
海逸長洲A區鳥瞰效果圖
和A區相比，B區佔地面積約181畝，容積率僅約1.5，而且在產品上更上一層樓，尤其是總高五層的疊苑，約33000元/㎡的均價也無法阻擋高淨值客戶競相珍藏。
海逸長洲目前在售的是B區小高層建面約165㎡和建面約188㎡兩個戶型，均價約26900元/㎡。
同時，還有少量建面約229㎡的下疊在售，均價約33000元/㎡。
海逸長洲B區鳥瞰效果圖
考慮到約229㎡的建築面積 （下疊），單套房源均價約775萬，即便是對高淨值人群來說也並不算低，可海逸長洲最為搶手的偏偏就是這種產品，靠的就是過硬的產品力。
就疊苑來說，玻璃幕牆+金屬面板打造的公建外立面現代感十足，不但在區域內十分少見，在同類型產品中也極為稀缺。
產品設計也非常獨特，總高5層，採用上下雙疊+中間大平層的設計，其中負一和一、二層為下疊，帶南北雙花園；三層為大平層，五開間朝南；四、五層為上疊，帶大面積花園露臺。
海逸長洲B區疊苑效果圖
這種有天有地的戶型，在別墅在新房市場逐漸消失之後，幾乎就是大家能買到的最為低密的產品，也能滿足終極改善群體的置業需求。
而且，海逸長洲的疊苑特意採用層層退臺式設計，這樣設計的好處就是能夠有效減少建築陰影，提高建築的採光面和景觀面，對業主來說視野和空間也更為開闊，典型例子就是位於曲江池畔的W酒店。
海逸長洲B區疊苑效果圖
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12月1日一大早，西安市四部門聯合發布了加強房地產市場調控的紅頭文件 （ ）， 關於這份文件造成的影響，新地產陝西 （ID：xindichansx） 此前已經分析過，在此就不再贅述。
新政發布之後，對開發商銷售的影響是顯而易見的，從12月1日到現在已經過去一周，在西安市商品住房銷售公示平臺上總計有5個項目參與登記，其中除了中南·春風南岸確定千人搖之外，其他四個項目有三個確認線下平開，另有一個項目雖然還沒有核驗完成，但大概率也不會搖號。
西安樓市經過前段時間的火爆之後，又一次陷入低潮期，而且從目前的情況來看，這個低潮期或許會持續的更久一些。
房地產市場本來就是瞬息萬變的，但是萬變不離其宗，只要是好產品自然會有識貨的買家，即便是政策影響會拉長銷售期，但影響不會很大。
新政主要針對的依然是炒房客，雖然會誤傷一部分改善群體，不過正因為這樣，真正為了自住的購房者才會更加謹慎，真正的好房子或許也會因此受益。
我們常說「塞翁失馬，焉知非福」，其實這次新政的影響也是這樣，當整個市場都被衝動籠罩的時候，總有人會選擇渾水摸魚，只有當潮水退去，你才會知道誰在裸泳。
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踩盤報告
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作者 |今晚打老虎主編 |王鵬飛
出品 |李漢良
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