長租公寓經營模式暗藏陷阱,房屋託管需陽光化

  連日來，多地發生房屋租賃企業「跑路」事件，承租人與出租人上門維權引發社會關注。上海、廣州、海口等地發布謹慎選擇住房租賃企業、認真確認租金價格等住房租賃市場風險提示。

  業內人士認為，房屋租賃公司「高進低出」「長收短付」經營方式涉嫌非法集資。相關部門應儘快破案，追逃受損資金，建立住房租賃資金監管制度，推廣陽光透明的「房屋銀行」等模式，保障承租人與出租人的利益。

  「高進低出」騙局

  今年7月，貴陽市的楊先生將自己剛裝修完畢的一套新房委託給一家名為寓緣居科技有限公司的房屋租賃企業處理租賃業務。楊先生出示的《貴陽市房屋出租委託代理合同》顯示，甲方楊先生於7月12日起將房屋交付給乙方寓緣居科技有限公司託管，截止時間為2022年9月11日，期間每月租金3500元，支付方式為「押一付一」。

  一個月之後，楊先生準時收到了首月的房屋租金以及一個月的押金共計7000元。然而，在第二個房租繳付日（9月12日）到來之前，楊先生發現寓緣居科技有限公司已「逃之夭夭」。

  《經濟參考報》記者聯繫到此前與楊先生對接的寓緣居科技有限公司業務員小高。小高表示，該公司位於貴陽市南明區中環廣場3號樓和觀山湖區大唐東原財富廣場的兩個辦公地點已人去樓空，公司管理人員均已「跑路」，自己的聯繫方式也被公司管理人員「拉黑」。

  來自江蘇的應屆畢業生小丁是房東楊先生房屋的租客。小丁說，他今年7月到貴陽工作，在網上看到寓緣居科技有限公司出租房屋的信息，以2500元/月的價格與這家公司籤訂了租賃合同，並一次性付了13個月的房租，共計32500元。「付了一年多的錢，房東只收到一個月，如果房東趕我走，這錢還不知道能不能退回來。」小丁說。

  一邊是承租人交了一年多租金，一邊是出租人只拿到一個月的錢。面對租賃公司「跑路」，出租人和承租人都成了受害者。據了解，跟小丁和楊先生一樣的受害者達數百人，他們通過建立「維權微信群」進行信息溝通，粗略估計，被騙金額約300萬元。

  與此類似，9月初，貴陽市一家名為成都奇家藝科技有限公司的房屋租賃企業負責人也突然消失，維權的出租人與承租人有700多人。出租人陳女士介紹，成都奇家藝科技有限公司按照每月2400元的價格、「押一付一」的方式從她手中租走一套房子，再按照每月1400元、「一年一付」的方式租給承租人，在此過程中自己與承租人從未見面。

  「明擺著每個月虧損1000塊錢，難道房屋租賃企業是為了做慈善？」陳女士對成都奇家藝科技有限公司的經營行為充滿了疑問。

  「跑路」前難識別

  相關部門負責人認為，「高進低出」「長收短付」涉嫌非法集資等違法犯罪。一些房屋租賃企業披著「佔據市場」「擴大資金池」的外衣，收支兩條線進行違法經營活動，極具隱蔽性，未收到群眾舉報和未「跑路」時很難識別。

  貴陽市住建局租賃處處長熊凱說：「近期，全國多地頻繁發生房屋租賃企業負責人捲款『跑路』的行為，承租人和出租人的利益都受到損害，從一個簡單的市場行為演變為一個社會問題。從經營層面講，租賃公司採用這種模式就是一個騙局，涉嫌非法集資。」

  熊凱介紹，今年以來，貴陽市有七家房屋租賃企業採用「高進低出」「長收短付」方式進行經營，涉及房源1000多套，他們的經營方式具有一定的隱蔽性，是監管困難的癥結所在。「根據我們的調查，這種租賃公司在運營中收支是兩條線，事發時早就把款項打到其他企業，對出租人與承租人採取不見面的方式『兩邊瞞』。」熊凱說，「這些租賃企業在『跑路』和群眾報案之前很難識別，往往在『跑路』以後才會被發現。」

  「通過監管，我們發現一些房屋租賃企業存在『高進低出』『長收短付』等異常經營行為，我們也對他們進行了約談，一些租賃企業負責人以擴大『資金池』『迅速擴大市場佔有率』為由進行辯解。」熊凱說，在約談時這些企業並未「跑路」，也沒有接到群眾舉報，主管部門很難判定其是否違法。

  熊凱介紹，部分房屋租賃企業只有營業執照，並沒有資質證書，但是他們迅速擴張，即使在被約談、查封後，仍然迅速更換辦公地點，與主管部門「打遊擊」。

  房屋託管需陽光化

  受訪者認為，近日住建部出臺的《住房租賃條例（徵求意見稿）》或對規範住房租賃活動有所幫助。徵求意見稿提出，針對房屋租賃企業「高進低出」「長收短付」的行為，「房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管」。受訪者建議，在此基礎上合理建立住房租賃資金監管制度，推廣「房屋銀行」等陽光透明的房屋託管模式，保障出租人和承租人合法權益。

  北京市煒衡律師事務所貴陽分所律師汪子龍認為，當務之急是對已發生的房屋租賃企業「跑路」案件儘快破案，對捲款潛逃的企業負責人進行追逃。「房東與承租人都是受害者，協調兩者之間的矛盾成為難點，建議由當地主管部門牽頭，組織房東與承租人進行協商處理，化解社會矛盾風險。」汪子龍說。

  熊凱介紹，貴陽市近期擬印發住房租賃資金監督管理工作措施，對在貴陽市經營10套（間）以上存量住房從事租賃業務的房屋租賃企業的租金和押金進行監管。

  貴州省房地產研究院院長武廷方認為，近年來在深圳、上海、貴陽等地推行的「房屋銀行」做法，改變傳統的委託經營模式，讓承租人和出租人都能更加放心。「以貴陽的『房屋銀行』為例，房東將閒置的房屋『存』入『房屋銀行』，『房屋銀行』邀請出租人與承租人當面協商租賃價格，期間『房屋銀行』提供擔保、設施維修等服務，並按月收取房租的10%作為利潤。」武廷方說，目前貴陽的「房屋銀行」收儲了4763套住房，出租價格整體低於市場價30%，出租率達到98%。