隨著人民生活水平的提高，擁有小轎車的家庭也越來越多。實踐中大家對小區的車庫、車位的歸屬及使用都有相當大的爭議。在物權法頒布實施以前，針對該問題就存在兩種不同的意見，一種是車位、車庫應當歸業主共有，另一種是車位、車庫的歸屬，業主與開發商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。物權法頒布以後，從其條文表述來看，其基本與第二種意見一致，即認為屬於業主共有的財產是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。而車位或車庫從性質上屬於小區的配套設施，購房業主並非一定要購買車位或車庫，通過出售、附贈或者出租等方式約定業主專有或者專用的，既容易操作，也可以避免糾紛。
《物權法》第74條：
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
《物權法》大體確定了這樣的規則：
首先在建設區劃內的車位和車庫首先應該滿足業主的需要，就是說特定商品房小區裡的業主的需要。
第二個規則強調在建設區劃內的車位和車庫，作為開發商和業主，他們可以通過約定的方式，由開發商把車位和車庫出售給業主、出租給業主，或者是訂立房屋買賣合同的時候贈與給業主，從這個法律規則來講，總體上是把建設區劃內的車位和車庫所有權的歸屬認定成為開發商的。
還有第三個比較重要的規則，如果車位佔用了業主共有的道路或者是土地，用來停放機動車的話，這個車位是屬於業主共有的，所以在《物權法》草案上對這個問題還是作出了規定。
問題一：買房理應送車位嗎？
具體要看購房合同中的約定，雙方買賣房屋的價款中如果不包含買賣車庫的價款，車庫不應隨房屋一併轉讓。
在鄭某與溫某車庫糾紛上訴案中，法院認為「建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。故建築區劃內車位是具有構造和使用上的獨立性，能夠作為專有部分的客體，其權屬應依據當事人之間的約定來確定，而不是附隨房屋的所有權一同變更。」
問題二：小區地下停車場算誰的？
首先要確定這地下停車場的歸屬，判定其到底歸屬何方所有。如果歸屬人防工程，則無論誰都無權售賣。如果停車場包含業主公攤面積內，屬於公共用地，則房開商無權出租或出售車位，應由小區業主委員會來決定車位的使用。但如果停車場是歸屬房開商所有，那麼房開商就可以進行處置，不管是出售還是出租。
在上海XX建設有限公司訴上海市浦東新區XX苑業主委員會車庫糾紛案中，法院認為「依本院查明的事實，上海市浦東新區房產測繪中心出具《房屋土地權屬調查報告書》明確表明系爭車庫的建築面積未分攤進入公用建築面積，故可證明系爭地下車庫非小區建築物區分所有權的公共部分，未分攤到小區業主的購房款中，故原告作為對系爭地下車庫的投資者，對系爭地下車庫享有所有權。被告另抗辯公建配套設施對小區業主的房屋來說就是從物，車庫是公建配套設施，其就是從物，應跟房屋的轉讓一併轉讓，原告對此不予認同，本院認為地下車庫所佔用的土地為地下空間利用權，地下空間利用權應依規划進行建設，地下車庫作為獨立使用的對象，並非隨專有部分的購買而當然取得，而且商品房買賣關係和車位、車庫使用權轉讓、附贈或出租的法律關係，兩者相互獨立，不存在必然的牽連關係。」
問題三：開發商能出售佔用了業主共有道路的地上車位嗎？
地上車位佔用的土地屬業主共有的場地，該車位應屬業主共有。建設公司對涉案車位無處分權，將其出售屬於無權處分，車位買賣合同應當認定為無效合同。
要判斷開發商開發的商品房的車位、車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。
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