樓市，最近微妙了。
01
被嫌棄
1月11日，中注協通過官網發布了「關於做好上市公司2020年年報審計工作的通知」。
其中2/3篇幅，是把房地產等5大行業或者領域列入了「黑五類」（風險較高的行業和業務領域）。
所謂「黑五類」具體是指：
1、受疫情影響較大的上市公司。 2、文化教育行業上市公司。 3、房地產行業上市公司。 4、可能存在與持續經營相關的重大不確定性的上市公司。 5、業績異常波動的上市公司。
這說明什麼呢？
房地產上市公司作為註冊會計師協會2020年審計工作的「黑五類」，絕對不是什麼年底中獎，大好事。
需要警惕！房地產上市公司的業績隱患與風險級別已經被註冊會計師協會調到了最高級別。
個人觀點：
專業的事情還需要專業的機構來執行，房地產行業債務融資「三條紅線」的落地砸坑已經到來，註冊會計師協會就是先頭部隊，上市房企想靠著財務報表藏著掖著，矇混過關，恐怕很難了。
關於房地產的描述我用紅線畫出：
具體內容如下：
房地產行業面臨市場調控政策對經營的影響以及未來再融資所需滿足的財務指標壓力。 註冊會計師應結合房地產行業調控政策對公司經營產生的影響，分析公司面臨的主要風險；關注公司資產負債率等再融資指標的狀況，如在評估持續經營能力時關注對未來再融資的假設是否合理；關注公司為達到再融資相關指標是否在某些重要會計判斷和會計估計上存在傾向；關注公司為解決資金問題而進行的合作開發、售後回購、售後回租、明股實債等特殊交易的會計處理是否適當。
上市公司財務造假那點小貓膩，在內部行家裡手看來，簡直就是透明的。有些時候不是不知道，而是看願不願意查你。
當房地產和一堆業績異常波動公司放在一起被同樣關照時，往往預示著一個曾經的牛X大哥終於落寞了。
起風了，不過這次是西伯利亞寒潮。
02
暴風雨
2020年底，旭輝控股董事局主席林中悲觀的說出真話：「三道紅線下高槓桿擴張模式無以為繼」。
如果還有朋友不知道關於房地產三條紅線是什麼，那就先記住一句話，三條紅線的本質就是給房地產企業鐵腕降槓桿，以後房地產企業開發資金的最大來源將是自己的自有資金。
如果還是不理解，那就再去複習一下2020年6月23日央行官網發布的關於房地產企業資金監測和融資管理規則。
具體規則如下：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%； 2、房企的淨負債率不得大於100%； 3、房企的「現金短債比」小於1。
我找了原圖並給大家畫了重點（該補課補課）：
2021年元旦之後，1月5日央行，住建部再次約談重點房企座談，進一步明確「三條紅線」的試點有望擴圍。
也就是從上市公司重點企業擴張到全部房地產上市公司，甚至是成為整個房地產行業的常態制度。
由於房地產行業，尤其是房企基本上80%以上的資金都來源於銀行和各種渠道借債，如果直接按照「三條紅線」的規則來操盤，那就意味著債務1-2年內要壓減40%以上，中國房地產企業或許要被乾死70%以上。
中國存量房企的數量在50000家 以上，其中有項目正在做的超過20000家。
看一下中國上市公司30強的債務數據：
綠色是安全，黃色是警告，橙色是嚴重警告，紅色是危險房企。
不要覺得房企大了就不能倒，以後財務安全性可能遠遠高於規模和體量。
債務槓桿為紅色的房企有融創，恆大，綠地，富力，華夏幸福，平均淨負債率174.2%，離三條紅線設定的淨負債率不大於100%，差了74.2%。
未來幾年，在借新還舊的路子被堵上之後，斷臂求生是唯一的路。
一大波打折房正在襲來。
對於大城市剛需首套的朋友們來講，2021年依然是買房的好時機，農曆春節以前或者年底房企資金緊張的時候，都是優質項目打折銷售的關鍵節點。
有空可以看起來了。
不要碰最貴的； 不要碰遠郊無配套的新區； 不要碰小開發商； 也不要碰反人性的垃圾公寓樓；
在這樣一個趨勢下，老朋友們也就理解了為什麼這麼多年來我一直羅裡吧嗦勸大家「不要碰小開發商樓盤」的原因。
有些開發商連自己的命都朝不保夕，還怎麼保證未來的產品質量和正常服務的可持續性呢？
買，就是大坑。
希望能夠理解半夜趕稿寫下這些話的良苦用心。
03
最後通牒
繼續推演。
那麼未來兩年，對於房地產行業來講最大的風險就是「三條紅線」倒逼下的殘酷去槓桿。
那麼這個進程的節奏是什麼呢？
2023年6月。
從目前官方的規劃：
2021年1月，12家試點房企將從正式進入為期兩年半的測試期，到2022年底試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的「三道紅線」需全部達標。
不過按照各大房企的表態，估計都不會最後壓線完成，有實力的選手甚至2021年就會提前交卷。
因為這是一個生死賽跑，率先「三條紅線」達標的選手，一定會獲得在資本市場和融資市場的雙重福利，甚至是在地方政府重要地塊的競拍中，房企債務槓桿的優越也將會獲得加分項。
按照這樣的劇本，2021-2022年這兩年，房地產企業的核心任務已經不是拿多少地，而是如何率先降價跑量把自己的槓桿降下來。
因為降價無非少賺幾個錢，而債務槓桿不迅速恢復到安全線，將影響自己在未來拼殺的生死存亡。
孰輕孰重，自當掂量。
房地產企業主體本身的「出清戰」已經打響。對於每一個開發商來講，千萬莫等市場的「大魚吃小魚」與衙門的鐮刀雙重砸臉，坐在寒涼的街頭，空悲切。
世界不相信卑微者的眼淚。