福田CBD迎來「巨無霸」商業 One Avenue 卓悅中心一期將於2019年中...

　　建築大師貝聿銘曾這樣評價人與城市的關係：人類只是地球上的匆匆過客，唯有城市將永久存在。商業依託城市而生，城市也因商業更加繁榮。　　

　　而城市中心的魅力所在，正是因為囊括了一座城市的頂級商業地標、經濟文化中心。每一個國際化大都市，都有著影響世界經濟發展的CBD。深圳的中心是福田，而福田CBD，代言未來的商業C位的，則要看One Avenue 卓悅中心這個項目。

　　近日，贏商網獲悉，這個歷時數載籌備的總體量達28.6萬方商業旗艦-One Avenue 卓悅中心一期計劃將在2019年中亮相市場。

　　本篇文章，我們將從項目區位、商圈環境、具體的空間定位規劃等方面來簡析，One Avenue 卓悅中心將給福田乃至深圳商業帶來哪些新的變化？

　　1.項目基本情況

　　作為深圳中心的超級「巨無霸」商業，金地集團、卓越集團、大百匯集團三大房企攜手鑄造的商業巨著，One Avenue 卓悅中心項目位於福田CBD核心位置，毗鄰廣深港高鐵-福田站，地鐵1號線、2號線、3號線等多條地鐵將於此交匯，覆蓋多個地鐵站出入口，且項目北面與規劃中的崗廈北交通樞紐無縫銜接，擁有深圳罕見的「雙地鐵直通層」。

　　依託於約140萬方大型綜合體「深圳中心」，One Avenue 卓悅中心將打造28.6萬方超大體量的「mall+商業街區」的複合型商業旗艦。項目定位集商業、文化、藝術、娛樂等多重功能於一體的國際商業時尚新中心，規劃了800米長的中央大街和東西南北四大商業區。項目將分兩期進行，一期建築面積18.6萬㎡，350間店鋪，2500個停車位；二期建築面積10萬㎡。

　　2.商圈簡析

　　競爭對手與市場機會點

　　相較於深圳其他區域，One Avenue 卓悅中心所在的福田CBD商業屬於後來居上者，其是一個以購物中心為主力商業構成的深圳城市級大商圈---福田CBD商圈，涵蓋範圍包括購物公園、會展中心、崗廈三大地鐵站，擁有福田COCOPark、皇庭廣場、怡景中心城、卓悅intown、連城新天地等已開業的成熟型商業項目。

　　福田CBD商圈：餐飲貢獻最大流量、存量商業創新力有限

　　據贏商大數據中心監測（截至2019年3月14日），福田CBD商圈商業面積達200.63萬㎡，商圈在業態上主要以服裝/精品、餐飲為主，其店鋪數量佔比分別為50.26%和35.6%；餐飲、服裝/精品、文娛、百貨/超市等業態面積佔比較大。

　　從客群畫像可以看到，目前福田CBD商圈主要輻射時尚白領、家庭親子、學生等三大客群，其中辦公人群佔比達到70%。這意味著上班人群的商務休閒與購物消費、生活娛樂需求，是該商圈商場未來主力發力點。

　　來源：贏在選址

　　從目前商圈的情況來看，商圈呈現了成熟趨勢，主力商場如皇庭廣場等開業時間均5年以上，且體量多在10萬方左右，其中福田cocoparK、中心城更是開業10年以上，存量商業改造升級成為了時下該商圈的主流趨勢。雖然如福田COCOPark、皇庭廣場等商圈內商場都不停的地對物業和業態品牌進行升級調整，但由於物業建築形態的限制，多以綜合性的盒子mall為主（雖部分擁有下沉式廣場），整體帶來的商業驚喜感和新鮮感可創新的空間有限。

　　One Avenue 卓悅中心的市場機會：以創新打破存量想像

　　近幾年伴隨著深圳商業一路向西，南山和寶安特色商業大量崛起，導致深圳城市商業格局發生了翻天覆地的變化。對於福田CBD而言，缺乏新的商業項目入市，商業C位的缺失也是其不得不面對的事實。

　　如今這種狀況，將因為One Avenue 卓悅中心的入市而有所改變。作為商圈的新勢力，One Avenue 卓悅中心擁有現在存量商業無法比擬的市場優勢：

　　其擁有現有商業體的區位交通優勢；

　　28.6萬方的超大商業體量，可以擁有更多的空間進行更豐富的商業創新；

　　街區+盒子的商業建築形態、藝術設計的空間定位，將滿足時下CBD商圈消費群體最為青睞的戶外、半戶外的都市休閒氛圍與追求小資文藝的精神空間需求；

　　定位國際都市時尚生活中心，在品牌引進上將是對福田CBD商圈的一次大提升，穩固和擴大CBD商圈的輻射範圍。

　　One Avenue 卓悅中心的崛起，將給福田CBD商圈比拼寶安中心、南山後海等商圈的底氣，同時也讓福田CBD有了與萬象天地、壹方城等超大體量商業體一較高下，搶奪城市商業C位的機會。

　　3.與城市CBD對話   Avenue 卓悅中心究竟將如何推層出新？

　　隨著城市發展加速、消費需求轉變，越來越多商業項目的發展開始去地產化、去商業化，開始進入滿足人們精神文化需求與藝術審美的下一階段。而這也正如美國藝術家沃霍爾所說的那樣：「藝術商業是商業的下一個階段。」

　　從1.0時代的藝術品收藏，到4.0版本的藝術體驗，藝術與商業的結合經歷了泛大眾化的淬鍊。隨著不同時期和不同文化潮流的走向，商業、藝術、人，也尋找著與城市更多的契合點。

　　One Avenue卓悅中心作為福田CBD商圈新地標的擔當，在整體的規劃上就以「藝術城市」作為設計的理念，打造集合商業、文化、藝術、娛樂和活動多重功能的國際商業時尚新中心，尋找商業與藝術共融存在的更多模式。

　　尋找最好的城市街區設計靈感，給懂生活的CBD精英人群打造一個樂享天地。One Avenue卓悅中心區別於CBD其他商業體的最大優勢，在於其將開放式的商業街區、旗艦商業與盒子綜合商業相結合，中央時尚大街、下沉式廣場，半開放式時尚長廊等，暨營造都市漫步式的商務休閒氛圍，又兼具時尚的購物氣息。

　　正是這一開放、街區式的建築形態，改變了人們以往在「封閉」空間購物的習慣，賦予了購物之外更多的休閒體驗,街區文化的流露與表達凝結為城市的性格、意象與記憶, 使得深圳這座城市的活力進一步激發。

　　藝術賦予了商業項目更多靈魂和內涵，作為展現城市發展的窗口之一，One Avenue卓悅中心除了展現基本的商業功能以外，還重視文化性與藝術性的展示與詮釋。

　　除了充滿流動性設計感的外立面，用雕塑作品重塑空間，是One Avenue卓悅中心新的探索與嘗試。設立於中央大街、北區、屋頂花園、蒂凡尼廣場等公共空間的雕塑，無一不展現了雕塑藝術的感染力，其中，《預言者》更是通過雕塑大師隋建國之手，傳遞出One Avenue卓悅中心不斷向上伸展、吸引世界目光這一理念。

　　同時，作為深圳中心區的舊改項目，One Avenue卓悅中心以現代化的商業空間交織著深圳的過去與未來，融括了老深圳與新深圳的理解與包容。這裡不僅有能展現深圳本土特色的城中村文化——文天祥藝術館，還有極具文化氣息的「藝術中心」，在這些展館裡，展現城市日新月異新生活文化藝術，牽動著人們的靈魂。

　　此外，還有下沉廣場、藝術空間、空中花園等多個空間場景有機共榮，不僅形成了卓悅中心展示城市新文化藝術的名片，更給城市人提供了更多交流與互動的空間。

　　城市升級與「全民消費」催生出越來越多的細分消費客群，購物中心想要持久發展、別具一格，就不得不思考：究竟什麼樣的購物中心是消費者「非他不可」的？

　　基於深圳「城市精英一族」與「時髦獵人」兩大客群的需求，One Avenue卓悅中心打造了一條800米長、貫穿南北的品牌大道——中央大街，屆時國際一線大牌形象店、旗艦店將紛紛進駐，與中央廣場上的藝術廣場、景觀交相輝映，形成格調優雅且充滿休閒樂趣的現代都市劇場。

　　同時，One Avenue卓悅中心還規劃了三個購物主題區，包含強調生活方式的精神者「One Living」、追逐風潮的時髦獵手「One Style」、舌尖舞蹈的美食家「One Taste」，每個主題區對應著不同氣質的消費者，也對應著不同的生活場景。

　　值得一提的是，無縫銜接了地鐵出入口的OneAvenue卓悅中心，B2層將打造極具個性體驗的地下主題商業區，該區域由潮流街區和設計師體驗區兩大主題四個空間構成，囊括了潮流元素、運動休閒、快時尚、設計師品牌、餐飲美食等業態，致力於打造深圳前沿潮流陣地。

　　在品牌業態組合方面，OneAvenue卓悅中心規劃了了近25000㎡的美食遊樂園，一方面致力於成為具有國際化腔調的「首店收割機」，包含華南首家珍庭潮菜酒家、植藤、樂忻經典 、隱廚、小山東老家、大無燒肉等；另一方面也引進了深受大眾喜愛的網紅美食，例如蔡瀾點心、陶陶居、喜茶（需求面積:150-200平方米）HEYTEA、祿鼎記、姜虎東烤肉、陳鵬鵬鵝肉店等。此外，OneAvenue卓悅中心還引進了CGV全球第二家藝術電影院、香港健身瑜伽品牌舒適堡Physical等休閒娛樂品牌。

　　綜上，在粵港澳大灣區的規劃下，深圳將進一步發展成為國際化的經濟、科技、文化、時尚大都市，福田在深圳的中心地位也將進一步提升，在這樣的環境下，One Avenue卓悅中心位於深圳「心臟」的位置，其發展更是備受期待。

　　但「羅馬非一日建成」，優秀的商業應該精雕細琢、匠心運營，相信在不久之後，One Avenue卓悅中心將會以最好的姿態呈現在公眾面前。