既有建築改造,消防設計審查工作如何做?南京發文

眾所周知，關於既有建築改造的消防設計審查工作一直以來眾說紛紜，執行起來的形態也是層出不窮。

為應對這種局面，近日《南京市既有建築改造消防設計審查工作指南（試行）》正式發布。本指南自發布之日起試行，試行期半年。

以正面清單的形式提出了消防設計審查中可以適用建築原設計標準的條件和情形；

以負面清單的形式提出不適於開展局部改造的情形；鼓勵在項目策劃階段引入項目改造消防技術可行性研究，減少因盲目實施造成後期投資浪費。

將建築改造分為5種形式：建築內部裝修、建築整體改造（功能未改變）、建築整體改造（功能改變）、建築局部改造（功能未改變）、建築局部改造（功能改變）。根據不同的改選形式，提出相應的消防設計適用原標準。如建築局部改造（功能未改變）情況，改造區域除平面布置、安全疏散距離、所用材料以外的其他內容可適用原標準。而建築整體改造（功能改變）則執行現行標準。

出臺部門還發布了文件解讀。解讀中指出《指南》出臺的背景：既有建築裝修改造項目數量眾多、種類複雜、不同功能轉換需求旺盛。長期以來，既有建築無論是整體改造還是局部改造均被視作新建工程，在設計、審查時套用現行消防設計標準，導致改造投入高、對結構損傷大，大量建築無法實施改造。目前已成為困擾既有建築消防設計審查的最大堵點，亟需出臺系統完整、公開透明的政策文件支撐既有建築的消防設計審查工作。

解讀中，還說明了《指南》關於既有建築改造中的消防設計審查工作的總體思路：堅持充分利用、功能更新原則，在充分尊重既有建築歷史現狀的前提下，結合改造形式、改造範圍、使用功能轉換等因素統籌考慮如何適用新老規範標準，力求通過改造改善提升既有建築的消防安全水平。

附：文件全文&解讀

全 文

《南京市既有建築改造消防設計審查工作指南（試行）》

前 言

為貫徹落實《中華人民共和國消防法》、《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》，在城市更新建設領域貫徹落實「創新、協調、綠色、開放、共享」發展理念，將消防審批「放管服」改革向縱深推進，結合既有建築改造工程消防設計審查面臨的新老標準適用問題，研究制定了本指南。

本指南以鼓勵改善、提升，確保不降低原建築消防安全水平為原則，對既有建築不同改造形式下如何適用新老防火標準提出了指導意見，旨在尊重歷史的前提下為各級建設主管部門開展消防設計審查提供指導意見，同時鼓勵、指導既有建築改造建設方在項目實施前開展消防技術可行性研究，分析項目改造中可能面臨的消防問題。本指南共分七個部分，主要內容包括：總則、基本規定、建築構造與滅火救援設施改造可行性研究、消防設施改造可行性研究、電氣改造可行性研究、用詞說明、既有建築改造消防技術可行性研究報告參考格式。

南京市建委結合消防審驗工作實踐，聯合江蘇省住房和城鄉建設廳、南京市消防救援支隊成立課題組，共同研究既有建築改造消防設計審查中遇到的規範適用問題，形成了本指南。課題組面向社會廣泛徵集了意見建議，同時邀請從事規範編制、消防設計、消防救援管理的專家對本指南進行了評審論證，進一步予以修改和完善。

本指南主編單位、參編單位、主要起草人和主要審查人：

主編單位：江蘇省建築設計研究院有限公司

參編單位：江蘇省住房和城鄉建設廳

南京市城鄉建設委員會

南京市消防救援支隊

主要起草人：方繼忠 蔡志軍 王 華 楊志剛 周 璇 張 誠 彭六保 郭 飛 毛鏡三 陳禮貴 王小敏 劉 青 潘化冰 方玉妹 夏卓平 朱 莉

主要審查人：倪照鵬 黃曉家 馬 恆 王 棟 趙 鋰 李 青

鍾 容 鄭雁秋 夏之彬 國君傑 丁華夏 臧 勝

1 總 則

1.1 為保障既有建築改造消防安全，明確既有建築改造消防適用標準，特編制本指南。

1.2 本指南不適用於住宅改造、房屋建築擴建以及工業廠房、倉庫改造（工業建築改造為民用建築的除外）。

1.3 改變既有建築主體結構或使用功能的，改造實施方應依法依規取得規劃主管部門的審批。

1.4 既有建築改造執行國家現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建築消防安全水平，不得降低原建築消防安全水平。

1.5 除本指南規定可適用原標準的情形外，其他消防設計審查均應執行國家現行相關標準和法律、法規的規定。

1.6 按照有關標準和本指南不能解決的建築改造工程，應針對具體問題進行專項研究，按國家有關規定實施。

2 基本規定

2.1 改造可行性研究

2.1.1 改造實施方在項目決策實施前，宜依據國家現行標準和本指南，對以下內容進行可行性研究。經可行性研究不具備改造技術條件的，不應開展後續實施工作。

1 改造前的消防設施情況；

2 改造後的消防設施技術要求；

3 既有建築改造實施技術可行性。

2.1.2 可行性研究具體內容參照第3-5章執行；可行性研究宜由改造實施方委託具有相應資質的設計單位完成，具備條件的也可以自行完成；《既有建築改造消防技術可行性研究報告》按照附錄B出具。

2.2 建築功能改變的認定

2.2.1 下列情況可認定為建築主體功能未發生改變：

1 在辦公樓、科研樓增設對內服務的生活、文化娛樂設施;

2 文化、體育、教學、醫療建築在保證主體功能的前提下增加小型商業服務配套設施；

3 商業建築內的業態調整或互換。

2.3.2 前款規定內容以外改變使用用途的，應認定為建築功能發生改變。

2.3 改造形式

2.3.1 既有建築改造形式分為：建築內部裝修、建築整體改造和建築局部改造。

1 建築內部裝修：指不改變原設計使用功能，不改動主要結構、承重牆，不改變防火分區、防煙分區、疏散樓梯等，為滿足使用需求，僅對建築內部空間所進行的修飾、保護及固定設施安裝等活動。

2 建築整體改造：整幢建築地上、地上與地下局部或地上與地下全部同時進行的改造。

3 建築局部改造：部分樓層改造和部分樓層局部改造。

2.3.2涉及下列內容的，宜對建築進行整體改造：

1 因功能變化原二類高層建築變為一類高層建築的；

2 因功能變化需要增設消防電梯的；

3 因功能變化需要增設獨立安全出口、獨立疏散樓梯，經可行性研究不能滿足增設要求的；

4 因功能變化需要將敞開式樓梯間改為封閉樓梯間的；

5 因功能變化，原建築疏散樓梯數量、總疏散淨寬度不能滿足要求的。

2.4 建築內部裝修

建築內部裝修相關內容應執行現行《建築內部裝修設計防火規範》（GB 50222）的要求，其他消防設計可適用原標準。

2.5 建築整體改造

2.5.1 建築功能未改變的，下列內容可適用原標準：

1 改造建築與其他相鄰建築的防火間距；

2 消防車道、救援場地；

3 疏散樓梯總淨寬度；

4 消防水泵房位置；

5 消防電梯停靠樓層；

6 建築原防煙系統，改造後繼續使用的原排煙豎井。

2.5.2 改造建築與其他相鄰建築的防火間距不滿足現行標準的，應在防火間距不足的改造建築相鄰面外牆設防火牆、甲級防火門、窗等防火加強措施。

2.5.3 建築功能發生改變的執行現行標準。

2.5.4 利用工業建築改造為民用建築的，執行現行標準。

2.6 功能未改變的建築局部改造

2.6.1 建築局部改造不得影響非改造部分的消防安全。

2.6.2 改造區域的平面布置、安全疏散距離、所用材料應執行現行標準，其他內容可適用原標準。

2.7 功能改變的建築局部改造

下列內容可適用原標準：

表2.7 功能改變的建築局部改造可執行原標準的情形

註：消防設施設置依據改造後的建築整體功能情況按國家現行標準判斷。

3 建築構造與滅火救援設施改造可行性研究

3.1 獨立安全出口和疏散樓梯

需要增設獨立安全出口和疏散樓梯的有託兒所、幼兒園的兒童用房、兒童遊樂廳等兒童活動場所和影劇院、禮堂。增加這些功能時，應通過可行性研究分析設置獨立安全出口和疏散樓梯的條件和可能性，不具備條件的不得增設上述功能。

3.2 消防電梯

3.2.1 建築高度大於24m、小於32m的非一類高層民用建築，在24m以上部分任一建築面積大於1000㎡的樓層設置商店、展覽、電信、郵政、財貿金融功能時變為一類高層民用建築，要求增設消防電梯；在5層及以上建築內增設老年人照料設施要求增設消防電梯。

3.2.2 現行標準要求消防電梯到達建築全部樓層（含地下），原消防電梯改造時可適用原標準。局部改造時增加消防電梯難以實現，宜對建築進行整體改造。

3.3 疏散距離

不同功能建築的疏散距離要求不同，將疏散距離要求低的功能改為疏散距離要求高的功能（如辦公改教學、醫療、老年人照料設施等）時，平面布置應注意疏散距離能否滿足要求。

3.4 防火分區

防火分區的劃分、布置涉及建築耐火等級、疏散樓梯、疏散距離、滅火系統、火災自動報警系統、防煙和排煙系統。整體改造時應根據建築耐火等級、改造後的功能，按現行標準劃分；局部改造時不宜改變原防火分

區，需要改變原防火分區的，防火分區的劃分和其他配套設施應執行現行標準。

3.5 疏散樓梯間

3.5.1 疏散樓梯間形式有敞開式樓梯間、封閉樓梯間和防煙樓梯間。一類高層建築和建築高度超過32m的二類高層建築都設有防煙樓梯間，功能變化不會導致樓梯間形式發生變化。

3.5.2 建築高度超過24m、不超過32m的原有建築一般設有封閉樓梯間。在其中增設「老年人照料設施」等，需要將封閉樓梯間改為防煙樓梯間並增設防煙前室。局部改造時，需要考慮原封閉樓梯間是否符合防煙樓梯間相關要求、改造層是否具備增設防煙前室條件。

3.5.3 設敞開式樓梯間的建築增加「歌舞娛樂放映遊藝場所」、「醫療、旅館及類似使用功能」、「商店、圖書館、展覽、會議中心及類似使用功能」時要求將敞開式樓梯間改為封閉樓梯間。封閉樓梯間要求各層封閉，僅進行局部改造難以實現。

3.5.4 除疏散樓梯間形式外，部分功能變化還會導致總疏散淨寬度不能滿足要求。按現行標準使用人數面積指標統計，人員密度從低到高基本為辦公、旅館客房、宿舍、老年人照料設施、教育培訓、餐飲、歌舞娛樂遊藝、商店。原建築總疏散淨寬度能否滿足改建後的功能變化要求，建議通過計算確定。

3.5.5 現行標準對二、三層「每百人疏散樓梯寬度」要求變化較大，對於功能未發生變化的改造，樓梯寬度計算可適用原標準，其他改造應執行現行標準。

3.6 消防救援窗和防煙樓梯間頂部固定窗

3.6.1消防救援窗是現行標準新增要求，它對火災救援有重要作用，改造範圍內應執行現行標準。

3.6.2 屬於功能發生變化的整體改造，防煙樓梯間頂部固定窗應執行現行標準，其他類型改造可適用原標準。

4 消防設施改造可行性研究

4.1 新增消火栓系統

4.1.1 在「不超過5層或體積大於5000m³、不超過10000m³的辦公樓、教學樓、非住宅類居住建築等其他民用建築」中增設「展覽、商店、旅館、醫療、老年人照料設施和圖書館」功能時，要求增設消火栓系統。

4.1.2 標準要求設消火栓系統的建築所有場所（不能用水撲救的除外）都要設消火栓保護。考慮局部改造無權改造其他使用樓層（非改造部分）的實際情況，允許僅在改造層增設。

4.2 新增自動噴水滅火系統

4.2.1 多層建築增設展覽、商店、餐飲和旅館、醫療設施、幼兒園、老年人照料設施，地下建築或地下室（含半地下室）增設商店，新增迴風道（管）集中空調系統的建築，需要增設自動噴水滅火系統。

4.2.2 考慮建築局部改造增加自動噴水滅火系統的難度，推薦使用自動噴水滅火局部應用系統。當室內消火栓系統的設計流量能滿足局部應用系統設計流量時，局部應用系統可與室內消火栓合用室內消防用水量、穩壓設施、消防水泵及供水管道等；不能滿足時，應按《自動噴水滅火設計規範》（GB50084）要求執行。

4.3 增加消防用水量

4.3.1 多層建築依據建築體積、高層建築依據建築高度和功能確定室外消防用水量，火災延續時間和室內消火栓用水量依據建築體積、功能、高度確定，自動噴水滅火系統用水量依據建築功能確定。其中同一種功能建築的室外消防用水量現行標準較原標準增加5-10L/s，高位消防水箱儲水容積大幅提高。

4.3.2 部分功能變化會導致室外消防用水量、室內消火栓用水量、自動噴水滅火系統用水量和火災延續時間的變化。

4.3.3 考慮高位消防水箱對初期火災滅火的重要作用，以及一般改造建築的實際情況，現行標準要求高位消防水箱容積不超過36m³的按現行標準執行，超過36m³需要對原建築進行結構加固改造的允許按36m³設計。

4.3.4 新增消火栓系統、自動噴水滅火系統（不包括原消火栓系統用水量滿足要求的自動噴水滅火局部應用系統）、增加消防水量都要求增加消防水池儲水量。

4.3.5 由於相同功能建築室外消防用水量標準普遍提高5-10L/s，消防水池容量的標準計算方式發生較大變化，且增加消防水池容量的難度較大，建築改造時可採用下列措施：

1 功能發生變化的，按現行標準要求增加消防水池儲水容積，按標準規定符合利用條件的市政消火栓供水量可以扣減室外消防用水量；

2 根據《消防給水及消火栓系統技術規範》（GB 50974-2014）第6.1.1、6.1.5、6.1.11條規定，相鄰建築消防水池取水口與改造建築間消防龍帶可通行距離小於150m，且兩個產權單位或兩個物業管理單位間訂有授權使用協議的，相鄰建築消防水池可作為備用消防水源，改造建築消防水池儲存的室外消防用水量計算標準可扣減15L/s；

3 繼續使用的消防水池容積計算方式可適用原標準。

4.4 消防水泵房

4.4.1 由於標準要求變化，現行標準規定「附設在建築內的消防水泵房，不應設置在地下三層及以下或室內地面與室外出入口地坪高差大於10m的地下樓層」，原建築消防水泵房設在地下三層及以下的，改造難以實現，可適用原標準。

4.4.2 消防用水量提高，消防泵能否繼續使用應通過計算確定，不符合要求的應按現行標準更換。

4.4.3 考慮現行標準要求的壓力開關、流量開關的控制方式較易實現，要求改造項目消防泵控制執行現行標準；局部改造時原消防箱按鈕可保留。

4.4.4 現行標準對最不利點消火栓栓口動壓要求大幅度提高（充實水柱基本沒有變化），導致既有建築局部改造時原消防水泵揚程普遍不滿足要求。局部改造時，消火栓水槍充實水柱執行現行標準，消火栓栓口動壓允許執行原標準。

4.5 防煙系統

現行標準防煙系統機械送風豎井的材質要求和風量都發生了較大變化，改造難度大，故防煙系統可適用原標準。

4.6 排煙系統

現行標準對排煙豎井的材質要求發生了較大變化，排煙豎井的改造難度大，可採用下列措施：

1 原排煙豎井排煙量符合現行標準的，局部改造或功能未改變的整體改造排煙可接入原排煙豎井，原排煙豎井可適用原標準。

2 原豎向排煙系統排煙量不能滿足改造要求的，應按現行標準採用其他排煙方式。

5 電氣改造可行性研究

5.1 消防電源

5.1.1 受功能變化影響，部分多層建築需要將三級負荷改為二級負荷，部分高層建築需要將二級負荷改為一級負荷。

5.1.2 申請備用市政電源確有困難時，可採用獨立於正常電源的發電機組、蓄電池組作為應急電源，電源改造執行現行標準。

5.2 火災自動報警系統

5.2.1 火災自動報警系統應接入原系統，當原建築無火災自動報警系統時，應設獨立系統。獨立系統應符合下列要求：

1 當採用區域報警系統時，火災報警控制器可設置在改造區域內合適位置，報警信號送至有人值班場所，值班場所內設置聲光報警器；

2 當採用集中報警系統時，火災報警系統各主機設備應設置在值班室內（24h值班）。

5.2.2 改造前，應對原火災自動報警系統產品情況和運行情況進行檢測和評估，確認產品的通訊接入方式。對於已淘汰產品或不支持擴展的產品，應在原系統處設置區域報警控制器（有聯動控制要求時，區域報警控制器應選用聯動控制型），區域報警控制器與原系統通過模塊或轉換模塊實現通訊。

5.3 消防聯動控制

5.3.1 由於原消防箱內的報警按鈕有啟動消防泵和火災報警兩項功能，局部改造應予以保留。

5.3.2 改造區域設有防火捲簾、常開防火門、電動排煙窗、電動擋煙垂壁時，優先採用消防控制室集中控制，不具備條件時可在相關聯的部位設置火災聯動裝置進行聯動控制。

5.4 消防應急照明和疏散指示系統

原建築消防應急照明和疏散指示系統是集中控制系統的應執行現行標準；原建築不是採用集中控制系統的，可僅改造區域和本層與改造區域相關聯的疏散走道、樓梯按現行標準改造（含更換）消防應急照明和疏散指示裝置。

5.5 消防電纜

現行標準供、配電電纜阻燃要求變化較大，改造難度不大，應執行現行標準。

附錄A 用詞說明

A.0.1 現行標準

國家現行工程建設技術標準。

A.0.2 原標準

原建築設計或最後一次改造設計審查（設計備案）時執行的國家工程建設技術標準;施工圖審查制度執行前設計的或施工圖審查制度執行後不需要經過施工圖審查的,指原設計文件執行的國家工程建設技術標準。

附錄B 既有建築改造消防技術可行性研究報告參考格式

既有建築改造消防技術可行性研究報告

解 讀

近日，由市建委會同省住建廳、市消防救援支隊共同組織編寫的《南京市既有建築改造消防設計審查工作指南（試行）》正式發布。市建委對《指南》進行進一步解讀。

Q：《指南》出臺的背景是什麼？

既有建築裝修改造項目數量眾多、種類複雜、不同功能轉換需求旺盛，如利用既有建築改為養老設施、幼託機構、長租公寓以及歷史文化街區保護利用等均為近年來關注熱點。

長期以來，既有建築無論是整體改造還是局部改造均被視作新建工程，在設計、審查時套用現行消防設計標準，導致改造投入高、對結構損傷大，大量建築無法實施改造，目前已成為困擾既有建築消防設計審查的最大堵點，亟需出臺系統完整、公開透明的政策文件支撐既有建築的消防設計審查工作。

Q：《指南》的主要內容有哪些？

1、以正面清單的形式提出了消防設計審查中可以適用建築原設計標準的條件和情形；

2、以負面清單的形式提出不適於開展局部改造的情形；

3、在項目策劃階段引入項目改造消防技術可行性研究，減少因盲目實施造成後期投資浪費。

Q：《指南》中提到的既有建築如何定義，常見的有哪些？

既有建築一般是指已建成並投入使用的建築，包括居住建築、工業建築以及學校、醫療衛生機構、文體場館、車站、商場、賓館、飯店、集貿市場、養老和福利機構、宗教活動場所等諸多類型的公共建築。

Q：《指南》關於既有建築改造中的消防設計審查工作的總體思路是什麼？

堅持充分利用、功能更新原則，在充分尊重既有建築歷史現狀的前提下，結合改造形式、改造範圍、使用功能轉換等因素統籌考慮如何適用新老規範標準，力求通過改造改善提升既有建築的消防安全水平。

Q：既有建築改造前是否必須開展消防技術可行性研究？

消防技術可行性研究是為幫助改造實施單位科學評估、精準施策、做好問題預判、減少投資浪費提供的一項技術路徑，是推薦性的。

因錯誤決策導致違反法律法規、國家現行工程建設消防技術標準等，最終無法通過消防設計審查、驗收或備案檢查的，由改造實施主體自行承擔相應後果。

Q：既有建築改造前改造實施主體需要做哪些準備工作？

1、收集建築規劃核准圖、建築設計文件及歷次裝修改造消防設計審查、驗收、備案（檢查）文書，對既有建築本身及其周邊環境現狀開展全面的消防安全調查和研究，為消防改造提供基礎數據。

2、當改造涉及變動建築主體或承重結構、超過設計標準增大荷載時，改造實施主體應當按照《省政府辦公廳關於切實加強既有建築安全管理工作的通知》要求，委託原設計單位或者具有相同資質等級的設計單位進行建築安全技術評定，需要對建築進行安全鑑定的由改造實施主體委託有資質的單位實施，鑑定結果作為設計單位進行建築安全技術評定的依據，確保改造實施過程中既有建築的結構安全受控。

Q：執行過程中若有疑問需要解答，如何聯繫？

《指南》由主編單位江蘇省建築設計研究院有限公司負責技術內容的解釋，執行過程中如有意見或建議，請寄送江蘇省建築設計研究院有限公司。

公司地址：南京市建鄴區創意路86號

郵政編碼：210019

電子郵箱：1361041054 qq.com