五環+臨鐵+高顏值,北京城市公園大宅,首選和錦誠園

眾所周知，海螺曲線是數學中最富詩意的曲線，是以一個固定點開始向外逐圈旋繞而形成的曲線；銀河系也正是呈螺旋狀的，即星體以圓心呈螺旋狀向外擴展；

新版城市規劃中，四五環北京的「城市公園環」，整個環線被諸多公園環抱，形成了北京城市高端公園地產的聚集地，是典型的「富人環」；其中在南五環中軸路東側，以「南海子公園」為核心形成了「南中央公園居住區」的概念； 圍繞城市公園而開發的不限價商品房項目，與海螺曲線有著異曲同工之妙；距離核心越近，形態越美、價值越高，在南五環以「南海子公園「為原點，一個神秘的「海螺型城市公園地產價值曲線」正在悄然形成； 形成的驅動力來源於兩個方面：一是2020年亦莊不限價商品房新增土地集中供應，打碎了限競房的品質天花板；二是高品質改善型需求被壓抑了三年，即將集中得以釋放。 誰將成為南五環中軸路上城市公園地產代表作？讓我們拭目以待吧。 【1】中海79億摘得河西不限價地塊，預計售價70000+綠城搶先半年布局，大亦莊上演雙王炸 2020年8月3日，亦莊河西區X46R1、X46R2不限價地塊拍賣，起始價64億，起始樓面價約32767元/平米；經過6家開發商及聯合體66輪競價，最終被中海霸氣摘得，成交金額79億，成交樓面價40276元/平米（剔除幼兒園配建），溢價率23.43% ；預計未來售70000元/平方米，詳見原創文章分析《8月3日中海79億重倉大亦莊，河西區首宗不限價地塊預計售價70000+》 至此，5-6環間大亦莊區域範圍內，不限價商品房累計供應達3宗，或許這僅僅是個開始；可以預見亦莊不限價商品房時代真的已經到來了，綠城和中海將成為北京改善型市場主角。

三宗地具有三個共同特徵為：不限價格、不限面積、不限品質；客觀的說沒有任何價格天花板，因此必然也不存在品質天花板； 我們認為無論河西或是舊宮，對於改善型項目而言，65000+的售價都存在區域價值的歷史價格支撐以及高端改善型客戶的需求支撐； 在短短不到半年的時間裡，河西區非限價商品房與舊宮相比，樓面價提升了約5000元/平米；區域市場土地持續溢價，這對於綠城項目來說是非常大的利好；同時綠城項目也將率先入市，搶得了市場的先機； 綠城和中海，都具備充足的高端住宅基因，在品質和服務層面擁有各自的忠誠粉絲的擁躉；前者如才華橫溢的江南才子，後者如知性帥氣的北方學士，二者雙雙聚焦大亦莊，對於購房者而言無疑幸福開端；大亦莊上演雙王炸，兩大超級IP開發商將進行新一輪「拼品牌、拼品質、拼服務」的終極大PK，購房者坐收漁翁之利，幸莫大焉！至於最終選擇綠城或是中海，就是各取所需的事情了； 而大亦莊區域的改善型購房客戶的需求也呈現出十分旺盛的狀態，反之對於綠城和中海而言，也是幸莫大焉； 2017-2020年亦莊是個完全以剛需自住供應和需求為主的市場環境；「沒有能看上眼的房子」，也成為改善型需求客戶的口頭禪！ 【2】環南海子公園高端居住區形成舊宮》瀛海區》河西區，綠城領跑城市公園大宅 亦莊新房市場，環南海子公園可以劃分為三個板塊：舊宮、瀛海、河西區，按照與公園的直線距離遠近，又自然形成了三個級別的公園地產概念；為了便於理解價值排序，我們不妨建立一個「海螺型公園地產價值模型」，價值排名如下：一級舊宮區》二級瀛海區》三級河西區；

一級舊宮區，作為高端住宅居住區而言，與南海子公園零距離，價值排序第一無可非議； 從南海子公園東北側的高端別墅居住區分布即可一目了然，楓丹壹號、紫禁壹號院、中海墅、棠頌別墅，以高端別墅為主力，與南海子公園僅一路之隔，總價區間已達1000-4000萬元；

而在南海子公園西北側，即緊鄰南海子公園直線距離300米之內即可到達，以保利綠城和錦誠園為代表的小高層、洋房高端居住區也在逐步形成，最終成為品質標杆代表作；

左右滑動查看區域圖二級瀛海區，在該區域暫時還沒有標杆性的品質高端住宅（不限價），我們預計在寰宇時代北側應該是一宗不限價商品地塊，最終花落誰家？也是值得期待的事情；

三級河西區，河西區作為亦莊配套生活區，誕生了第一代北京城市高端住宅，以金茂府為代表，憑藉總價800-1500萬元的改善產品贏得市場青睞，連續數年居於北京銷冠寶座；

而中海8月3日摘得河西不限價商品房地塊，預計也將定位於高端改善產品，從而拉升區域價值。

通過對三級板塊的簡單分析，我們發現以南海子公園為核心，一條海螺曲線般的高端居住圈正在形成；而作為能夠充分代言城市公園大宅，保利綠城和錦誠園毫無疑問居於價值鏈頂端；

在亦莊城市公園大宅價值曲線內，綠城領跑，將成為名符其實的NO1。 從供求角度，三年以來，亦莊「環南海子公園地產居住區」改善型需求始終旺盛，但品質型產品供應卻嚴重不足，隨著保利綠城和錦誠園的入市，未來三年將大有改觀。

【3】「綠城+保利」雙劍合璧，誠園系落地南海子南五環買城市公園大宅，700萬起首選保利綠城和錦誠園

欲把西湖比西子，淡妝濃抹總相宜；用來形容來自杭州的綠城最為貼切，以高端豪宅產品和品質服務著稱，能否為中級改善型客戶帶來心儀的品質標杆的項目，將成為2020年亦莊最值得期待的地產大事件； 「綠城+保利」聯合開發顯示出雄厚的開發實力和品牌影響力，也是「高端品質+優質服務」的保證，而綠城誠園產品系的落地，更是錦上添花，北中軸奧森公園的北京誠園，就是南中軸南海子公園保利綠城和錦誠園的範本； 我們將保利綠城和錦誠園定位為南五環城市公園大宅的首席封面作品，其城市屬性和公園屬性兼得，實屬天賦異稟； 保利綠城和錦誠園的城市屬性，主要體現在：兩橫四縱三軌道立體交通網絡，距離五環700米、德賢快速路直通CBD；比鄰8號線德茂站、五福堂站，半小時內直達首都腹地天安門；近鄰大興國際機場；可謂交通條件得天獨厚；

關於公園屬性，保利綠城和錦誠園與南海子公園僅一路之隔，社區東門到公園西門距離100米；同時周邊還有南苑森林公園等數個城市公園；與其說是公園旁的家，不如說是公園裡的家更為貼切；

保利綠城和錦誠園佔地面積78681平方米，建築面積188033.66平方米，建築形態為5-7層洋房和15層小高層，總戶數1336；戶型為110-170平米三居、四居；社區整體分為4個組團，全部為南北朝向，是罕見的低密度均質高端改善居住社區； 站在購房者決策層面，我個人認為保利綠城和錦誠園沒有任何短板； 我們發現，保利綠城和錦誠園的規劃精髓是十字中軸的設計，東西軸引園入景，與南海子公園幾乎融為一體，各組團的景觀主題靈感全都來自南海子公園，觀鹿、歸林、覓灘、引溪，非常驚嘆於綠城將五朝皇家園林的地脈和文脈與社區融為一體的宏大手筆；

南北軸定位為活力街區，布局全齡生活配套，如幼兒園、高端住宅才有的下沉式運動會所（含遊泳池、健身房、瑜伽室）、酒店式雙大堂入戶，保利綠城和錦誠園在規劃層面的高端住宅配置上可見用足了心思； 保利綠城和錦誠園建築立面非常具有藝術感和品質感，採用的基座石材搭配現代感金屬線條的設計，窗框設計融入景泰藍掐絲工藝理念，建築要變成藝術；知性、豐滿，既可意會，又可言傳；

從外往內看，極致窗牆比，帶來近似玻璃幕牆的視覺衝擊感，配石材的沉穩配搭，仿佛是一個玻璃盒子的藝術裝置，立面語言簡約極致，形成綠城獨有的氣質和形象； 從內往外看，帶來High(高)-Max（大）-Plus（寬）的三維取景框體驗感；人在家中坐，景從窗中來； 綜上，無論從規劃、園林或建築立面，我們可以看出綠城的「公園+社區」100%交融的設計理念，與南海子公園實現了100%的無縫對接，也令業主充滿了對城市公園地產所帶來的高端住宅居住體驗的憧憬；

目前，保利綠城和錦誠園的樣板間已經開放，包括130平米和143平米的兩個精裝四居室交付樣板間，戶型設計方面以井字形為設計骨架，保證了三面寬朝南，動靜分區功能合理；無論室內裝修風格、裝修選材以及設備配置都堪稱綠城高端住宅標準，在此不在贅述，誠邀大家與我們一起實地參觀樣板間；左右滑動查看樣板間圖片左右滑動查看戶型圖片除了以上樣板間戶型外，保利綠城和錦誠園還擁有111平米三居戶型和171平米五居戶型；綠城做大戶型是板上釘釘的事，然而卻意外表示了對二次改善客戶的友好，最小戶型111平米，大有將「二次改善+中極改善「通吃的胸（胃）懷（口）；據說三居購房門檻700萬起，這在南五環區域，應該是改善特質不限價商品房的最低價了，必定搶手，可以多多關注！左右滑動查看戶型圖片 我個人確實是綠城的粉絲，身邊也有很多朋友購買了綠城在北京的項目，實話實說真是一房難求，而凡是業主身份對綠城的品質和服務都是溢美之詞，而且難免帶出傲嬌之感，同時還會有綠城新房項目就是比同區域貴10-20%，但二手房階段往往貴30%以上，這是經過了事實和時間的考驗，絕不妄言；受益的還是業主。 無論業內外，哪個開發商在高端住宅方面最有發言權，敢於回答我就是豪宅，並且在業內外或高淨值客群中毫無異議？這樣的企業，在全中國範圍內也是屈指可數，綠城稱得上是佼佼者了！ 保利綠城和錦誠園一經推出便備受關注：一方面是因為綠城品牌的長期積澱，高端住宅代言人毫不為過；另一方面是因為凡是綠城項目選址都具有絕對的價值優勢； 誠如我們文中所分析的，保利綠城和錦誠園位於城市公園地產項目價值鏈的最頂端：五環旁+臨地鐵+公園畔，再加持綠城的高品質和好物業，幾乎無可挑剔！ 買城市公園大宅，首選保利綠城和錦誠園；高顏值+硬實力+好服務，700萬起南五環改善房超值價；

全北京客戶都來了；我們將陸續推出系列文章，基於項目核心價值「城市公園大宅」，更加深入地對項目的產品價值「綠城靜芯社區」以及項目的服務價值「綠城品質服務」進行深入全面分析，共同品味代表品質標杆項目的饕餮盛宴