這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
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提問：房姐，你好，你們是專業做房產投資的，怎麼能確保一買進去的房子就能賺錢呢？
回答：你好，投資的房子能否賺錢，在買入的那一刻已決定了；
1，我們買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，未來能漲到多少，心裏面是有數的；
2，在窪地小區再挑選市場9折的性價比高房源，先賺取10%空間；
3，選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；
4，區域窪地回歸，隨市場漲個10%；
5，3個10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150%
總結一句話：漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿
提問：新人首問：房姐你好，我是在上海做二房東的，很榮幸有機會學習房姐系統化炒房經驗，對我來說顛覆了我的認知。我的大致情況是這樣，在南陽三線城市120平的房子，中糧樓盤首付二成，明年交房，因為工作的屬於先投資後拿穩定租金差收入的，手裡沒什么子彈，可貸款子彈50個，項目通常能帶來穩定年化35%以上的收益，我通過學習房姐課程有了一個想法，希望房姐指正，我在上海的工作可以帶來每個月穩定的收益，我想在老家南陽（三線城市不限購）通過高評0首付入手老破大（大面積低單價）並用二房東的經驗精裝分割出租（老本行輕車熟路）獲取租金還貸，每個月可能需要再貼一些DK對我來說壓力也不大，如果這個可以走通的話，用這種方式可以做到2N+。房姐，因為是家鄉的緣故會有路徑依賴，也會擔心三線城市的房價的問題，不過有犧牲10年的流動性的心理準備，希望房姐指正以我的情況是否有更好的選擇。
回答：你好，南陽這種城市就是三線城市。最大的特點就是本地人口眾多，也算是個小一點的中心，但是又達不到二線的程度，炒作過後二手房流動性枯竭的太嚴重。一手非常猛，學區非常猛，但是很容易掉坑裡。
短炒有一定前途，但是從長期來看，不值得長持，即使短期內衝高也會很短時間內冷卻，沒有太大價值。你的思路沒問題，但是城市選擇上，儘量選擇能級更高，發展潛力大，有爆發力的的城市。比如重慶，瀋陽，長沙之類。
提問：房姐您好！我在廣州和光谷東（剛剛購買）分別有一套住宅，負債率已達41%，現在手上剩40個子彈，年收入50W。原本想繼續投資重慶，但是現在支出和收入已經基本上對等了，而且處於工作變動期，擔心支撐不住更高的負債率，所以想請教厲害的房姐：是用這40個投資一些項目來創業，還是繼續投資房產，還是留在手上不動來抵抗突發風險？第一種是我最中意的，因為我想藉機在事業方面做一些改變，打工收入所得畢竟有限，天花板比較低。但是也是風險最大的，很有可能打水漂。第二種錢太少了，負債率高壓力更大了。焦慮中，盼房姐回復指點。
回答：你好，事業提升和投資升值同樣重要，要達到很好的平衡，不能顧此失彼。為了增加負債，投資房子，而完全放棄自己的主動現金流，並不是我鼓勵的做法。
對絕大多數正常家庭來說，適度負債，盡力提升主動現金流，把自己的事業做好，每月收入大於支出，能夠有所結餘，並有一部分現金或現金等價物提供流動性，保證財務情況安全穩固，是比較理想的狀況。
對非常願意吃苦、適當冒一點風險的偏投資向的家庭來說，可能會考慮進入負現金流的狀態，從而在現金流沒有提升的前提下，進一步放大負債金額。但就算要選擇這條路，也一定要注意信用卡、信用貸、私人拆借這三者只用其中一種的前提下，保證自己的現金流要能撐至少五年不斷，才是正確健康的打法。
樓市周期變幻莫測，如果沒有五年的規劃，完全有可能扛不過周期，倒在黎明前。
提問：請問房姐，對河套怎麼看？或者具體的河套選籌策略是什麼
回答：你好，如果沒有河套利好，福田口岸的價格會比現在更低，不過鑑於目前和香港的關係，河套開發還是遠景，這個概念恐怕吃不了太久。自住口岸物業多以流動人口為主，人員比較雜亂，周邊配套缺乏居住氛圍。如在福田口岸轉一圈就會發現周邊商業多以餐飲，地產和各種娛樂場所為主，生活過於喧囂嘈雜。投資投資需要買入有增量利好或者有中等偏上學位加持的小區。口岸附近由於沒有高端穩定的知識性產業沉澱，居住群體多以往返深港的生意人或者在香港上學的家庭為主，自然難以在該片區形成一所成績優異的學校。而且由於深圳和香港的體制不一樣，河套可開發的地塊面積也不是很大，體制摩擦應該會讓片區的開發周期拉的比較長，投資完全有更好的選擇。
選籌方法論，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，能否分析下，如果發生戰爭，對房價短期和長期的影響。
回答：你好，全世界應對戰爭，經濟危機，債務危機，地雷的方法都是印錢抵帳讓債務一分不值。因此，你如果拿著很多的房貸，任何黑天鵝都對你有利，還有一定歷史概率債務歸零。中國目前的經濟體系，一定依賴貨幣超發，通貨會一直貶值。如果遭遇世界政治和戰爭變局，通脹可能更厲害。以上，論證樓市長線看漲。但如果世界發生類似戰爭性變局，可能還能繼續漲。
如果你相信中國未來的經濟會越來越好，那就堅定看漲，繼續加倉。如果你不相信中國的經濟會更好，那就一套都不要買。
提問：房姐您好，在武漢買房子由貝殼營銷人員帶去看房子買到價格比正常貴嗎？謝謝
回答：你好，都一樣，沒啥區別。這和專賣旗艦店和分銷商一樣道理。但是武漢性價比高的盤 很難搶，開發商也不會跟貝殼合作。所以貝殼中介帶你去看的盤，大概率都沒什麼性價比。
提問：請問縣城頂樓的房子如何賣出高價？是不是要先花個幾千塊錢裝飾打扮一下？
回答：縣城賣房，沒有太多花花腸子，就一個點，靠中介。多找中介，多搭關係，讓中介幫你多說話，讓他上心，紅包吊住。四五線城市，總價越低越差的房產，裝修的作用越低，缺少為審美買單的購買力。
提問：房姐你好，拜讀了你很多文章，感觸良多！本人江蘇人，有想做分租或民宿的想法，就是低價長期租下別人的住房，以最低的成本美容一下，然後分租出去，賺取差價，不知道這個想法還可行嗎？如果可行，上海，南京，蘇州可以考慮嗎？哪個城市哪個板塊值得考慮？另外在和中介談的時候有沒什麼特別要注意的？要不要直接告該中介和房東我是要裝修好了租出去的？不好意思，問題有點多，初步想法，還請房姐多多指點
回答：你好，感謝付費！每個城市都有租售比高的板塊。
深圳：羅湖
瀋陽：青年大街沿線
武漢：外校附近，育才 水果湖老破小
重慶：觀音橋
上海：法租界
北京：天通苑群租房等。既然想過包租婆的生活，那就想想怎麼能提高租金收益。說說比較成功的案例。除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。
其實，現在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。做到更大的規模，就是連鎖酒店了。現在的租賃市場，已經相當專業化、白熱化了。只有高端客群，還算一個細分niche。市場上符合他們品位和需求的產品，還是不多的。可以走這個方向，但費用不會便宜。含軟硬裝家具家電全配。
做民宿的收益分為2塊：
1.省下的裝修成本，民宿的裝修五年後就折的沒有太多了，估計剩60%殘值。
2.民宿的增量收益
其中，只有1才是憑你的資源可以掙到的錢，它是有上限天花板的。而2，你作為民宿運營的門外漢，沒有任何優勢。這個行業真正的頭部玩家，可以把2做到非常非常高，以至於根本無視1的裝修成本多一點少一點的地步。大部分時間待在那邊，事無巨細做好運營管理。
所以，你的最佳策略是與普通民宿運營者合作，直接通過你的獨特資源兌現1的收益，這樣更輕鬆。對相關領域並不熟悉時盲目搞縱向一體化，不是好的戰略。
直接告知房東，要風變冰之後做民宿，籤約5-8年，房租收益遞增。
提問：上海的零坐標是南京東路，它是一條線，地位難以撼動而且對岸是陸家嘴；而如果南京的零坐標是孫中山銅像，是一個點，沒什麼規模效應，所以老城區被河西超越的可能性很大，會不會像深圳一樣成為一個多中心的城市？
回答：南京的問題是老城區還不足夠強，而不是點和線的差異。新街口是中華第一商圈，這是從商業密度角度來看的。但畢竟南京只是個1000萬人口級的城市。老市中心的塔尖不會有3000萬人口城市那麼高、那麼難以撼動。
深圳則是新銳的典型，老市中心號召力、忠誠度比南京、杭州更弱一兩個數量級。所以福田毫不猶豫超越羅湖，南山毫不猶豫超越福田。
不過現在深圳的地段格局也慢慢固化下來了，寶安想超越南山不是件容易的事，未來大概率前海灣略超後海，寶安南山幾乎平起平坐。
提問：請問瀋陽房子未滿二大稅如何和房主講價比較好，當前行情下拖延流是否可用？
回答：談價格在於挖掘對方核心訴求，缺錢急售還是置換等等，滿足對方核心需求，才有達成交易基礎上砍價的可能。詳見知識星球內部分享《砍價50萬實戰技巧》 拖延流慎用，最多以年底銀行信貸額度為由，拖到1月。
遇到筍盤，以成交為目的，以順利過戶放款為目的，越筍盤越不要拖，久拖生變。
提問：房姐，你提到投資潛力片區儘量不買片區的標杆盤 邏輯是什麼呢？因為片區標杆盤價格貴 漲幅不如非標杆普盤嗎？謝謝
回答：1. 因為標杆盤有「標杆溢價」。
2. 樓市和其他所有具有馬太效應的系統一樣，資源高度向頭部集中。市中心的價格，是郊區的好幾倍。好房子的價格，是破房子的好幾倍。
3. 「標杆溢價」就是這種馬太效應的微觀呈現。
4. 問題在於，你買入標杆的時候，它是頭部；持有了十年，等要賣出的時候，可就未必了。會有更新更好的房子造出來，你就不再是標杆了。也就失去「標杆溢價」了。正所謂「不是你賺錢多，而是你成本高」。
5. 比如，曾經，老大樓也是當年的標杆，有標杆溢價，單價比公房要明顯地貴。現在，老大樓風光不再，單價通常比同地段公房便宜。
6. 不過，如果標杆盤在誕生之初定價合理，與其他小區差價還沒有拉開，那麼它可能會有一段紅利期，在這段周期內，享受馬太效應帶來的好處，與二梯隊小區的差價反而拉大。當年溫州人在上海買房就有不少人是暗合這種思路的。買入，過5-8年，等小區即將老去時，賣掉。
7. 不過，現在已經不太適合這麼玩了。一方面，定價合理的標杆盤太難找；
另一方面，稅費的因素，也不適合5年就賣。而且這個策略得一直盯盤，太累，不適合有全職工作的廣大業餘投資者們。
提問：現在職業做鳳變冰周轉流還可以嗎？地點在上海 杭州
回答：1. 如果把房子買下來，翻新改造，提升顏值後用專業手法賣出，那麼要承擔過程中的稅費。這種叫做「周轉流」。
2. 稅費的金額還是挺高的，而實際上顯著低於市場價的房源非常非常少，而且一旦出來，所有自住、投資需求的買家都會爭搶，所以這樣的機會非常稀少。
3. 上海、杭州還是有人在做這種生意，但為數不多，圈子很小，因為本身盤子體量不大。專業做這個事情的機構，叫做「收房公司」。很少。
4. 更常見的是ABC單，即B付給A定金鎖定房產，不過戶，直接轉賣給C。ABC單處於法律實踐的灰色地帶，實操中是否被判例認可，始終不明確。
5. 做ABC單和周轉流的人，我覺得會始終存在。他們能起到一部分推動修復市場估值偏差、保持市場總體有效、增強市場交易流動性的作用。
6. 但你要不要加入進去，就得仔細思量一下。我個人覺得，這個行業除非做到最頂尖，否則，回報投入風險比其實挺一般的。換句話說，就是性價比一般般。絕大多數普通人，肯定是不適合職業做這個的。（業餘做，當然就更不適合了）
提問：房姐好，目前現狀如下：1 漢口江漢路1套 市價在330+萬 自住 貸款還剩85萬（貸款利率八五折 月供5000 老證滿2年）妻名下 2 漢口青年1套 市價300+萬 出租租金5500 貸款還剩120萬（貸款利率1.2倍 月供8000 還未辦證）自己名下 3 離婚狀態 且上述2套都屬於婚前財產 4 剛出售自己名下一套 預計馬上會有子彈180+5 預計明年此刻 還會增加子彈120+6 妻我各還有一個購房名額 自己能承受的月供上線在3萬以內 她能承受的在1萬以內目前問題1 漢口二七濱江（中海 綠城等小三房戶型 總價在500萬）是否有價值購入 該區域的溢價空間是否已經到瓶頸？2 如果要繼續購入，除了二七濱江外，還有哪些區域可以考慮（漢口 武昌 需要自主+學區+投資皆備 漢陽的遠洋歸原項目是否ok？）3 怎麼整合配置現在的現金 房產和名下歸屬 能最大話未來收益 （我可以把名下的貸款還清 再過戶給妻 反之她的過戶給我 都行 這樣恢復某人名下首套身份 可以一次購入兩套高潛區域）4 如果不著急購入 賣房所得的現金是還自己名下的120萬 再通過這個房子做抵押 見幾形勢好 還是不還 持幣觀望？
回答：你好，武漢改善板塊：
1.二七濱江（頂級豪宅，自住不錯，適合收藏流）
2.漢口核心區，東湖
3.武昌濱江
4.青山濱江
5.漢陽濱江
二七濱江短期內還會保持溢價，有漢口情懷可以入手自住。但是這些區域投資回報率都一般，自住看自己的喜好。你們夫妻現在持有的2套房，建議明盤再判斷去留
如果2套房位置核心，房齡不老，可以繼續保留。截斷抵押江漢路這套。
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，想聽聽睿智的您的看法。老婆信奉「夫妻男女平等」（我眼中是「女權主義」），我們都在體制內，收入平庸，也請不起保姆。家裡生活現狀是白天丈母娘或我媽來我家看娃，晚上我們下班到家，她做小寶寶輔食餵飯，我做夫妻晚餐，之後她看娃，我洗碗做家務，做完家務必須和她一起看娃，晚上我負責哄睡，她負責夜醒。 我的困惑是每天一點提升自己充電的業餘時間都沒有，前兩天有一個非常難得的換工作機會，可那兩天我還是得做很多家務，完全沒時間準備面試。目前感覺自己陷入了惡性循環內捲化，想和她商量過夫妻分工，能否可以「男主外，女主內」，結果被她斥責為「大男子主義」。請問是我錯了嗎？
回答：你好，萬事有果必有因，為什麼你會陷入這樣的境地，要回頭看，哪些事情導致了今天這個局面。
首先，是為什麼「收入平庸，請不起保姆」。 體制內並不是根本原因，因為如果預想到往後的生活是需要錢的，完全可以一開始就不走體制內的道路。 可能還是上學時不夠努力。
然後，為什麼你太太和你關於「誰負責哪些家庭生活中的環節」存在分歧？ 因為婚前只顧著花前月下，從來沒有考慮過討論婚後的分工安排。
為什麼你很自然地就想到「男主外、女主內」，難道你太太沒有學習充電的權利嗎？如果她也想提高自己的競爭力呢？她會問你，憑什麼是她做出犧牲，承擔附加值相對更低的那些任務？
如果你覺得帶孩子、做家務的附加值並不低、甚至很高，想以此說服你太太在幹著一份全職工作的同時，把業餘本可以用於休息、充電的時間犧牲掉，全心全意幫你持家的話，如果我是那位太太，我會反問你「你覺的附加值高，那你做就好了呀。你怎麼不做？」
你想過沒有，如果你主外，但最終沒有成功，那麼你太太的健康、閒暇、接觸大千世界的好機會，就白白犧牲了； 而如果你成功了，事業有成，你在婚戀市場的價值就提升了，你太太的價值反而下降了，到時她如何限制你在外面招蜂引蝶甚至尋歡作樂？ 這種不安全感，是非常現實的問題。你怎麼能保證有錢了以後不變壞？
恰恰相反，從你字裡行間體現的三觀，我覺得，如果有錢了，幾乎一定會變壞。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別快一步實現財富自由。